La vie dans un immeuble à condos : ce que j’aurais aimé savoir avant d’acheter ! -

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La vie dans un immeuble à condos : ce que j’aurais aimé savoir avant d’acheter !

21 juin 2018,
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J’ai réalisé mon rêve de devenir propriétaire en achetant un condo lors de la dernière année.

À 24 ans, je désirais avoir beau condo au centre-ville de Montréal dans l’un des immeubles nouvellement construits.

Après tout, la mode est au condo et acheter une maison à bon prix sur l’île de Montréal relève du miracle !

Je ne regrette pas mon choix, mais il n’en demeure pas moins que j’aurais aimé savoir de nombreuses choses avant d’acheter mon condo.

J’ai pourtant fait comme tous les jeunes de mon âge. J’ai magasiné, j’ai pris le temps de comparer et j’ai fait inspecter le condo par un inspecteur en bâtiment. Tout était en règle et je suis ensuite passé chez le notaire.

C’est seulement une fois emménagée que j’ai enfin compris à quel point je n’avais aucune idée de comment un immeuble à condos fonctionnait.

Je vous partage donc tout ce que j’aurais aimé savoir à propos des condos avant d’acheter, ainsi que les erreurs coûteuses que j’aurais pu éviter !

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LES CHOSES QUE J’AURAIS AIMÉ SAVOIR !

 

Je ne suis pas seulement propriétaire de mon condo, mais également d’une quote-part des espaces communs !

Lors de l’achat de mon condo, j’ai bien entendu visité en long et en large les espaces communs de l’immeuble, mais je n’avais pas compris qu’en achetant le condo, j’achetais également une partie des espaces communs.

En consultant un spécialiste de l’immobilier, il m’a expliqué que chaque propriétaire d’un condo dans un immeuble en copropriété est non seulement propriétaire d’une partie privative (son condo), mais également d’une quote-part des parties communes.

C’est mon droit de propriété dans les espaces communs qui me donne le droit de les utiliser.

Ayant acheté un immeuble avec une piscine et une salle d’entrainement, je trouvais ça assez génial.

Des services inclus à même l’immeuble, c’est bien…mais je n’avais pas tout à fait saisi que je payais pour ces espaces communs via mes frais de condos que je payais chaque mois.

J’aurais grandement aimé savoir qu’en achetant un condo, je m’engageais ainsi à contribuer à payer l’entretien et les coûts des espaces communs.

Plusieurs diront que c’est évident, mais lorsqu’on ne connait rien à l’immobilier, ce n’est pas une chose si évidente que ça !

Tous les copropriétaires de l’immeuble se « split » donc la facture des espaces communs selon un pourcentage correspondant à la valeur de leur unité par rapport à l’ensemble de l’immeuble.

Pour reprendre un exemple simple qu’on m’a donné, si vous possédez un condo de 300 000$ dans un petit immeuble de 3 000 000$, vous avez donc une quote-part de 10%.

Ce concept n’a pas vraiment affecté mon expérience d’achat ni ma vie de tous les jours, mais j’aurais aimé le savoir avant d’acheter !

 

Je ne peux pas rénover comme je veux mon condo !

Lorsque j’ai acheté mon condo, il venait d’être construit quelques années plus tôt. Il n’y a donc pas vraiment eu de grosses rénovations à faire.

Je souhaitais cependant apporter quelques modifications à l’entrée et dans la cuisine. Il fallait que j’ouvre un mur et que je change quelques armoires.

J’ai donc contacté un entrepreneur en rénovation qui m’a alors demandé si j’avais obtenu la permission du syndicat pour procéder.

J’ai répondu : « Hum, la permission de qui ? »

J’ai alors parlé avec un voisin qui m’a dit qu’en effet, pour certains travaux, il fallait absolument obtenir la permission du syndicat de la copropriété.

Chaque immeuble est en effet géré par un regroupement de copropriétaires dont le conseil d’administration s’occupe de l’entretien et des finances de l’immeuble.

On m’a ainsi annoncé, une fois que j’étais emménagé, que je ne pouvais pas rénover ce que je voulais dans mon condo.

J’ai finalement obtenu l’approbation du syndicat, mais j’aurais grandement aimé le savoir avant d’acheter.

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Les copropriétaires n’ont pas tous le même nombre de droits de vote

Dans un immeuble à condos, il y a un syndicat de copropriété qui gère le bon fonctionnement de l’immeuble. Ce dernier peut d’ailleurs convoquer une assemblée des copropriétaires afin de voter pour de nouveaux règlements, pour mettre à jour certaines choses ou pour accepter certaines dépenses. Tous les copropriétaires peuvent se présenter à ces assemblées afin de faire connaître leur opinion et pour exercer leurs droits de vote.

Ce que je ne savais pas, c’est que ce ne sont pas tous les copropriétaires qui ont le même nombre de droits de vote. Certains copropriétaires ont beaucoup plus de poids dans la décision que d’autres. Pourquoi ?

En fait, c’est assez simple, c’est tout simplement parce qu’ils détiennent une quote-part plus importante dans les parties privatives de l’immeuble. Pour rendre ça limpide, plus vous détenez un condo spacieux et grand en proportion de la superficie totale de l’immeuble, plus vous aurez un droit de vote important. Prenons un exemple bien simple, dans un immeuble à condos de 4 unités totalisant 10 000 p2, un propriétaire détient un condo de 4 000 p2, un autre de 3 000 p2 et deux autres de 1 500 p2 chacun. En proportion, ils ont donc respectivement des quotes-parts de 40%, 30%, 15% et 15%.

Étant donné qu’une plus grosse portion de l’immeuble appartient à l’un des propriétaires, ce dernier a donc plus de poids dans la décision que celui qui détient un plus petit condo. C’est un peu logique, mais il faut quand même le savoir avant d’acheter !

Il est donc important de noter que si vous achetez un petit condo dans un gros immeuble, vous aurez un droit de vote, mais il va certainement être moins important que certains autres. Informez-vous toujours auprès du syndicat ou du propriétaire pour plus d’informations avant d’acheter.

 

Un fonds de prévoyance, c’est quoi ça ?

Lorsque j’ai emménagé dans mon condo, je savais que je devais payer des frais de copropriété chaque mois, mais je ne savais pas exactement où allait mon argent.

Je me disais que c’était pour payer l’entretien, mais je ne m’étais jamais vraiment posé la question.

C’est en jasant avec un de mes voisins d’étage que j’ai appris le concept de fonds de prévoyance.

En gros, le fonds de prévoyance est un peu comme un compte dans lequel tous les frais de copropriété sont déposés chaque mois et dans lequel ils s’accumulent.

Ce fonds sert ensuite à payer l’entretien de l’immeuble chaque semaine (ménage des couloirs, entretien de la piscine, etc.), mais sert également à payer les coûts de remplacement des différentes composantes de l’immeuble.

Le fonds de prévoyance sert par exemple à couvrir le coût de remplacement de la toiture lorsqu’elle est finie, le coût de remplacement du revêtement extérieur, etc.

Ce n’est pas plus compliqué que ça !

Voici un petit schéma qui explique clairement la mécanique et le lien entre les frais de condos et le fonds de prévoyance !

 

Vous payez vos frais de copropriete chaque mois

Je ne savais même pas que ce fonds existait lorsque j’ai acheté l’immeuble et ce fut l’une de mes plus grosses erreurs. Je vous en reparle un peu plus bas.

En fait, si la gestion de l’immeuble est déficiente et que les frais de condos sont trop bas pour les dépenses qui sont à venir, les copropriétaires devront alors sortir de leurs poches de gros montants lorsque viendra le temps de faire des rénovations.

C’est à éviter ! Avec une bonne gestion, les frais mensuels de copropriété sont censés être suffisants pour couvrir à long terme et en continu les coûts de remplacement et d’entretien de l’immeuble.

Dites-vous que j’aurais particulièrement aimé connaître ce concept avant d’acheter…

 

Il y a des règlements d’immeuble que je suis obligé de respecter !

L’achat de mon condo m’a véritablement amené de surprise en surprise.

Ayant procédé seule, je n’avais donc pas toute l’information et j’ai fait un choix assez précipité, comme beaucoup d’acheteurs de condos de mon âge.

C’est lorsque j’ai voulu installer mon barbecue sur mon balcon qu’on m’a averti que c’était interdit. J’avais effectivement reçu une copie des règlements de l’immeuble, mais je n’y avais pas porté trop d’attention.

En effet, il y a des règlements propres à chaque immeuble à condos et qui peuvent varier significativement.

Dans les gros immeubles, les barbecues sont presque toujours interdits.

Pour ce qui est des animaux, rares sont les immeubles qui les acceptent.

Pour ma part, les conséquences de mon inattention n’ont pas été trop graves, mais j’aurais aimé connaître l’existence de ces règlements avant d’acheter.

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Existe-t-il un moyen de vérifier les finances d’un immeuble à condos avant d’acheter ?

L’une des plus grosses erreurs que j’ai commises, et dont je vais vous parler plus bas, est de ne pas avoir porté attention aux finances de l’immeuble lors de l’achat.

Je me suis alors demandé : existe-t-il un moyen de vérifier les finances d’un immeuble à condos avant d’acheter ?

La réponse est OUI !

En fait, il est possible d’inclure dans son offre d’achat une clause qui vous permet d’analyser l’état du fonds de prévoyance et l’historique financier de l’immeuble.

Vous pouvez alors montrer le tout à votre comptable et obtenir des conseils.

Si les finances ne se portent pas bien, vous pouvez alors annuler votre offre d’achat sans aucune pénalité.

C’est une astuce assez méconnue auprès des jeunes acheteurs.

Un bon courtier immobilier pourrait vous aider à rédiger une offre d’achat béton qui vous protégerait mieux que l’offre d’achat modèle que l’on trouve sur internet.

Bref, j’aurais aimé savoir que cette option existait lorsque je m’apprêtais à acheter mon condo.

 

Si le syndicat fait mal son travail, il est possible que je reçoive une facture salée lors de réparations…

C’est en parlant avec un avocat spécialisé en immobilier que je me suis rendu compte à quel point je ne comprenais pas tous les aspects de la gestion d’un immeuble à condos. Je m’interrogeais à savoir si jamais une grosse réparation devait être faite dans l’immeuble que le fonds de prévoyance venait à être vide, qu’allait-il se passer ?

Eh bien j’ai été surpris par la réponse. Imaginons que le revêtement extérieur et la toiture doivent être refaits au complet que le syndicat, parce qu’il a mal fait son travail et ses calculs depuis de nombreuses années, a mal estimé le budget à prévoir pour réaliser les travaux. Le coût pour le revêtement extérieur et la toiture est donc de 1 000 000$ et le fonds de prévoyance inclut seulement 400 000$. Il y a donc un 600 000$ de manque à gagner.

Afin de payer les travaux, le syndicat pourrait alors demander que le montant manquant soit facturé aux copropriétaires selon leur quote-part. Ainsi, imaginons pour simplifier qu’il y a 120 copropriétaires dans l’immeuble et qu’ils ont tous la même quote-part. Cela voudrait donc dire que tous les copropriétaires devraient sortir de leur poche 50 000$ pour payer les frais. Des histoires d’horreurs comme ça, c’est déjà arrivé !

Pour éviter une telle catastrophe, vous devez donc minutieusement analyser le fonds de prévoyance et les dépenses à venir dans l’immeuble avant d’acheter. Vous pouvez même demander à voir les états financiers de l’immeuble et les faire vérifier par un comptable. Ça peut sembler extrême comme analyse, mais c’est ce que l’avocat en immobilier m’a conseillé de faire pour éviter toute mauvaise surprise.

 

Les 3 erreurs que j’ai faites sans le savoir et qui m’ont coûté cher lors de l’achat de mon condo !

On va se le dire, je n’étais pas vraiment une acheteuse modèle…

J’avais très peu de connaissances en immobilier et je ne comprenais pas du tout le fonctionnement d’un condo.

J’aurais aimé savoir bien des choses avant d’acheter mon condo.

D’ailleurs, je vous partage les 3 erreurs que j’ai faites sans le savoir et qui m’ont coûté cher lors de l’achat de mon condo.

 

1. Je n’ai pas regardé l’état du fonds de prévoyance avant d’acheter. Celui-ci était légèrement déficitaire et j’ai dû débourser 2 000$ pour une dépense non prévue. Cela revient donc au principe de toujours vérifier l’état du fonds de prévoyance et les dépenses et réparations à venir avant d’acheter. Si le syndicat a fait une mauvaise gestion de l’immeuble avant votre arrivée, c’est vous qui devrez payer, et c’est assez désagréable.

2. J’avais acheté un barbecue neuf quelques semaines plus tôt au coût de 1 200$. Les règlements de l’immeuble, dont je n’avais pas connaissance, l’interdisaient. J’ai donc dû le revendre à perte à 800$. Les barbecues et autres instruments de cuissons extérieurs sont la plupart du temps interdits dans tous les immeubles à condos, car ils sont très dangereux. Avoir de nombreuses bonbonnes de propane sur des terrasses et des éléments de cuissons susceptibles de créer un incendie, ce n’est pas une bonne idée dans un immeuble en hauteur. C’est pourquoi vous ne devez jamais planifier d’amener votre barbecue avec vous en condo.

3. Les coûts de rénovation pour mon condo ont été plus longs que prévu en raison des délais avec le syndicat. J’ai dû débourser 1 000$ de plus pour divers imprévus que j’aurais pu anticiper. Lorsque vous désirez faire des travaux, vous devez toujours demander l’approbation du syndicat, à moins de petits travaux esthétiques mineurs. Il peut donc y avoir des délais avec celui-ci et il est possible que cela vous engendre des coûts supplémentaires. Il faut simplement le savoir et s’adapter en conséquence.

 

Le truc GRATUIT que j’aurais dû utiliser lors de l’achat de mon condo !

Après avoir vu aller deux de mes couples d’amis, j’ai constaté qu’il existait un truc bien simple qui aurait pu m’éviter bien des ennuis pour l’achat de mon condo.

J’aurais dû demander l’aide d’un courtier immobilier.

Pourquoi ? Première chose, c’est 100% gratuit pour les acheteurs, alors pourquoi se passer de l’aide d’un expert, pas vrai ?

Ensuite, il aurait pu me faire éviter toutes les erreurs possibles et imaginables en plus de m’éduquer sur ce qu’impliquait la vie dans un immeuble à condos.

Un courtier immobilier, c’est un expert de l’achat et de la vente de propriété. Il connait le fonctionnement exact d’un immeuble à condos, et il est en mesure de vous fournir des conseils en or pour vous faire économiser et pour vous protéger contre les fausses aubaines. Avec un tel professionnel à vos côtés, vous pourrez facilement analyser les fonds de prévoyance, prévoir les bonnes clauses dans vos offres d’achat pour annuler vos offres si vous n’êtes pas satisfait, et plus encore ! Les services d’un courtier immobilier pour les acheteurs de condos sont 100% gratuits, alors pourquoi vous en priver ?

Si j’avais un seul conseil à donner aux jeunes qui veulent acheter un condo, c’est sans aucun doute de faire équipe avec un agent immobilier !

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