Comment négocier le prix d’une maison vendue au-delà de sa valeur marchande -

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Comment négocier le prix d’une maison vendue au-delà de sa valeur marchande

31 mai 2017,
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Vous avez trouvé la maison de vos rêves mais son prix vous semble trop élevé par rapport aux prix du marché ? Pas de panique, voici quelques astuces pour négocier le prix d’une maison vendue « trop chère ».

La première étape, avant de se lancer dans le magasinage du prix proposé, est de s’assurer que le prix de la maison est effectivement supérieur aux prix du marché. Voici quelques conseils pour évaluer justement le prix d’une propriété.

 

5 trucs infaillibles pour reconnaître une maison « trop chère » :

  • Consulter un agent immobilier. C’est lui l’expert. Il connaît le prix des maisons vendues dans le quartier et sait évaluer le prix d’un bien selon le marché actuel. Il vous aide à poser les bonnes questions lors de la visite.
  • Se référer à l’évaluation municipale. Principalement constituée à partir d’études statistiques, elle constitue une valeur repère. Elle doit représenter la valeur marchande d’un bien par rapport au marché. Toutefois, il faut se méfier de la date de sa réalisation car elle peut parfois dater de jusqu’à 7 ans. Aussi, il faut savoir qu’une maison dont le prix est supérieur à l’évaluation marchande peut représenter une occasion intéressante. En effet, si la propriété est sous-évaluée, les taxes municipales seront inférieures.
  • Avoir recours à un évaluateur agréé ou immobilier. Bien que le courtier puisse donner une estimation, il est primordial de passer par un évaluateur agréé ou immobilier afin d’avoir une évaluation officielle de la demeure. Dans la plupart des cas, les acheteurs font appel à lui après s’être entendu sur le prix avec le vendeur, au moment d’obtenir la confirmation bancaire, car le prêteur tient à assurer sa créance. Si le prix de vente s’avère être trop élevé, il est déjà trop tard pour l’acheteur qui a signé la promesse de vente. Il est donc important de contacter un évaluateur (qu’il soit agréé ou pas) dès le début afin de pouvoir utiliser son expertise. Il est bon de savoir que si l’évaluateur est accrédité par votre prêteur, vous pourrez demander un remboursement des frais.
  • Faire appel à un inspecteur en bâtiment. Ce professionnel s’assure de la qualité du bâtiment. Il vérifie, entre autres, l’état de la plomberie, de la toiture, de l’installation électrique. Il est conseillé de faire ses propres recherches afin d’engager un inspecteur compétent et impartial plutôt que de choisir l’inspecteur recommandé par l’agence immobilière.
  • Se renseigner sur le quartier et le visiter. Cela permet de savoir s’il est attractif et offre des services qui justifient le prix du logis. Une demeure en plein centre-ville coûtera plus chère qu’une maison de banlieue éloignée des commerces et des transports.

 

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Mais pourquoi les vendeurs gonflent-ils leur prix ?

Il est nécessaire de comprendre la philosophie du propriétaire qui vend sa maison « trop chère » pour en tirer parti. Le vendeur détermine un prix cible, il s’agit du prix auquel il souhaite vendre son bien. Toutefois, le prix qu’il annonce est toujours plus élevé en vue de la négociation, ce qui lui permet d’atteindre, en cas de réduction, son prix cible. Il se fixe également un prix plancher, c’est le prix en-dessous duquel il ne peut pas descendre. Lors de la négociation, le vendeur présente toujours son prix cible comme son prix plancher afin de vendre au meilleur prix. Vous devez être conscient de cela et découvrir le véritable prix plancher. Vous pouvez influencer le prix plancher si l’évaluation le permet.

C’est en sachant cela que vous obtiendrez la meilleure marge de manœuvre pour négocier le prix. Voici quelques astuces pour y parvenir.

 

10 trucs simples pour négocier le prix d’une maison :

  • Vérifier les informations fournies par le vendeur. Avant tout, il faut vérifier les montants des frais annuels de taxes et d’énergie auprès de la ville et des fournisseurs. Si la propriété visée est un condominium, il faut se renseigner sur le fonds de prévoyance. S’il s’avère que les frais sont plus élevés, vous obtiendrez une base solide pour la négociation.
  • Fournir les documents attestant de ses propres informations. La pré-autorisation hypothécaire, présentée en même temps que la promesse d’achat, est un document important qui rassure le vendeur au sujet de votre capacité financière quant à l’achat de son bien. Elle est fournie par votre banque au moment de déterminer vos capacités financières pour l’acquisition d’une maison.
  • Ne pas s’impliquer émotionnellement. Le cœur a ses raisons que la raison ignore. Toutefois, s’impliquer émotionnellement dans la négociation peut y nuire car des réactions émotionnelles sont souvent exagérées et peu constructives.
  • Etre patient. L’achat d’une propriété n’est pas une décision à prendre à la légère, il ne faut pas presser la négociation au risque de ne pas payer le juste prix.
  • Avoir de l’entregent. Une négociation est un rapport humain entre deux parties qui tentent de trouver un terrain d’entente. Si vous vous montrez contrarié ou pressant, le vendeur ne sera pas enclin à négocier son prix.
  • Tenir compte de la situation du vendeur. Si le vendeur est informé sur les conditions du marché, il saura où se situe son prix et il sera difficile de bien négocier. D’autres vendeurs haussent leur prix car ils sont dans le besoin. Dans ce cas, il est courant qu’ils aient mal entretenu leur propriété, diminuant ainsi sa valeur.
  • Tenir compte de la situation du marché. Un prix de vente dépend du bien immobilier mais également de l’état du marché au moment de l’achat. Il ne faut pas s’étonner de différences de prix selon les années. De plus, lorsque le marché est actif, les biens se vendent vite et la marge de négociation est restreinte.
  • Négocier des inclusions. Pour trouver un terrain d’entente, il est possible de négocier l’inclusion de meubles ou d’électroménagers.
  • Négocier des travaux. Si l’inspecteur en bâtiment estime que des travaux sont à réaliser, il est possible de demander au vendeur de les réaliser plutôt que de baisser son prix.
  • Laisser intervenir son agent immobilier. Celui-ci est un professionnel de la négociation. Il sert d’intermédiaire lorsque vous êtes trop impliqué émotionnellement et connaît, tout simplement, les méthodes de discussion du prix.

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On retiendra qu’il faut être bien préparé pour négocier le prix d’une maison s’avérant trop élevé. D’abord, il faut s’entourer des bons professionnels afin d’avoir une évaluation valable du prix, base de la négociation, et vérifier/fournir les informations nécessaires. Ensuite, il est important de prendre son temps et de trouver un accord complet qui satisfera les deux parties. La négociation est faite de compromis. Il faut garder en tête la philosophie, les intérêts et les moyens de chacun. Une négociation réussie obtient un résultat gagnant-gagnant.

 

Évaluation municipale vs valeur marchande : à quelle valeur se fier pour savoir si un vendeur demande trop cher ?

Certains acheteurs font souvent l’erreur de confondre la valeur inscrite sur l’évaluation municipale avec la véritable valeur marchande d’une propriété. Si, lorsque vous désirez connaître la valeur d’une propriété, vous regardez l’évaluation municipale, vous faites une erreur.

Nombreux sont les acheteurs qui pensent qu’un vendeur vend sa maison trop chère seulement parce qu’elle est vendue à un prix plus élevé que l’évaluation municipale.

Si votre stratégie pour faire baisser le prix est d’arriver avec l’évaluation en disant que le vendeur demande trop cher, vous allez avoir l’air fou !

L’évaluation municipale est une valeur estimée 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation et qui sert à des fins de taxations foncières. C’est donc une indication de la valeur passée d’un immeuble, mais même là, ce n’est pas toujours représentatif puisque cela ne se base pas sur l’état de la propriété.

Si vous ne pouvez pas vous fier à l’évaluation municipale, à quoi pouvez-vous vous fier pour savoir si le vendeur demande le juste prix ?

Voilà une excellente question !

En fait, vous avez deux options ! Si le vendeur a un rapport d’évaluation officiel fait un évaluateur agréé, la valeur inscrite sur ce rapport indiquera la valeur marchande de la propriété. Si le vendeur n’en a pas, vous pouvez en faire un pour environ 300-450$.

Sinon, la deuxième option consiste à ce que vous consultiez un courtier immobilier afin que ce dernier puisse regarder les ventes comparables ayant été faites dans le secteur récemment.

Il sera en mesure de vous dire si le vendeur demande le bon prix ou s’il vend sa maison trop chère par rapport à sa véritable valeur.

 

Est-ce possible de faire baisser le prix d’une maison de 10 000$ et + au Québec ?

Sans dire que cela arrive tous les jours, des baisses de prix importantes en immobilier, ça arrive très souvent.

Souvent, des vendeurs surestiment la valeur de leur propriété de beaucoup et sont ensuite forcés de baisser leur prix.

On assiste donc couramment à des baisses de prix de 10 000$, voire 20 000$ lorsqu’un vendeur constate que le téléphone ne sonne pas et qu’il est pressé de vendre.

Cependant, si vous voulez profiter d’une telle baisse, vous êtes mieux d’avoir une stratégie béton et d’avoir le bon expert avec vous.

Sachez cependant que lors des négociations, un vendeur peut baisser significativement son prix de vente dans certaines circonstances.

Comme on dit dans le jargon : en immobilier, tout se négocie !

Il faut seulement savoir bien s’y prendre et avoir la bonne stratégie.

 

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La stratégie #1 pour négocier une maison trop chère : faire équipe avec un courtier immobilier

Quelle est donc la meilleure stratégie pour négocier à la baisse le prix d’une maison vendue trop chère au Québec ?

C’est simple, vous devez faire équipe avec un courtier immobilier !

Ce dernier offre ses services et son expertise GRATUITEMENT aux acheteurs, alors pourquoi ne pas en profiter ?

C’est d’ailleurs la stratégie #1 des acheteurs à succès qui veulent réussir à faire un bon « deal » lors de l’achat de leur propriété.

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