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Gérer soi-même son immeuble locatif VS confier la gestion à une entreprise spécialisée

28 février 2018,
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C’est le dilemme de bien des propriétaires d’immeubles à revenus au Québec : dois-je garder ou confier la gestion de mon immeuble locatif ? Certains vont vous dire que gérer un PLEX ou un immeuble à revenus, il n’y a rien là et qu’en plus, ça permet d’économiser de l’argent en bout de ligne, alors que d’autres vous diront que de confier la gestion à une entreprise spécialisée vaut véritablement son pesant d’or et vous offrira la paix d’esprit.

Qui écouter ? Quelle est l’option la plus avantageuse ? Pour être franc, il n’y a pas de meilleure réponse absolue ! Pas tout à fait, du moins…

Toutefois, les deux options offrent chacune leurs avantages et inconvénients, et c’est ce que nous allons comparer ici ! Est-il aussi avantageux financièrement que l’on pense de gérer soi-même son immeuble à revenus au Québec ?

Comparons maintenant les deux options et faisons quelques calculs pour voir qu’est-ce qui en est réellement !

 

gestion-seul-versus-entreprise

Option #1 : Gérer soi-même son immeuble à revenus

La première option qui s’offre à vous est évidemment de garder la gestion de votre immeuble à revenus. Qu’est-ce que ça implique ? Voici une liste des principales responsabilités et tâches que vous aurez à vous occuper :

  • ✓ Problème, bris et réparation dans les logements
  • ✓ Plainte des locataires
  • ✓ Appels et demandes des locataires
  • ✓ Trouver et contacter les employés pour la maintenance et les travaux dans l’immeuble
  • ✓ Faire les suivis de maintenance
  • ✓ La comptabilité
  • ✓ La location et la mise en marché de vos logements vacants
  • ✓ Signature des baux et visites
  • ✓ Collection des loyers
  • ✓ Gestion des mauvais payeurs
  • ✓ Et plus encore !

Gérer un immeuble, ça peut sembler très simple au premier abord, mais ça implique souvent une discipline et certaines compétences de gestion. Il faut que vos dossiers soient ordonnés, que vous fassiez des suivis de qualité avec vos fournisseurs, que vous offriez un bon service à vos locataires, et plus encore ! Ce n’est pas donné à tout le monde. Les 3 principales questions que vous devriez vous poser lorsque vous songez à gérer vous-même votre immeuble locatif sont :

  1. Ai-je les compétences pour gérer moi-même mon immeuble ?
  2. Vais-je prendre plaisir à m’occuper de la gestion de mon immeuble ?
  3. Ai-je le temps de gérer moi-même mon immeuble ?

Si vous répondez non à l’une de ces questions, peut-être seriez-vous mieux de confier la gestion à une entreprise spécialisée. Mais n’est-il pas ultra avantageux financièrement de gérer soi-même son immeuble ?

Contrairement à ce qu’on pense, ce n’est pas toujours le cas.

Voyons des exemples de calculs pour voir comment calculer la rentabilité de gérer soi-même son immeuble locatif.

 

Calculer la rentabilité de gérer soi-même son immeuble

Vous songez à conserver la gestion de votre immeuble à revenus plutôt que de la confier à une entreprise spécialisée ? Voyons si l’idée est rentable sur le plan financier.

Vous détenez un Triplex et vous demandez une soumission à une entreprise de gestion immobilière qui vous dit que le coût de gestion annuel de votre immeuble sera de 1 200$. Vous savez, par expérience, que la gestion de votre immeuble vous prend en moyenne 5 heures par mois, pour un total de 60 heures par année. Faisons un petit calcul pour voir combien cela fait sur un taux horaire.

 

Coût de gestion annuel : 1 200$

Nombre d’heures de gestion annuel : 60 heures

Taux horaire = Coût de gestion annuel / nombre d’heures de gestion

Taux horaire = 20$/heure

 

Comme vous pouvez le voir, le taux horaire de gestion de votre immeuble n’est pas si élevé que ça après tout. À court terme, ça peut sembler très payant et vous pouvez vous dire que ça vaut franchement la peine d’investir quelques heures pour économiser, mais si on se fie au concept du coût d’opportunité, vous faites peut-être une grosse erreur.

Qu’est-ce qu’on veut dire par là ? En fait, au lieu de passer vos 5 heures par mois à faire la gestion courante de votre immeuble, pourquoi n’investissez-vous pas ces 5 heures dans la recherche d’une nouvelle acquisition ?

Par exemple, si vous prenez vos 5 heures et que vous les investissez en recherche, en rencontre avec des courtiers au téléphone ou en visite et que vous parvenez finalement à trouver un super « DEAL » d’immeuble à revenus, ça pourrait vous permettre de faire un gros profit.

Vous en doutez ? Voici un autre exemple !

Vous passez près d’un an à chercher la perle rare et vous trouvez finalement une belle aubaine cachée à vendre 25 000$ sous sa valeur marchande. Vous achetez l’immeuble 275 000$ et il a une valeur de 300 000$. Voici quel taux horaire votre 60 heures de recherche vous aura alors apporté.

 

Investir 60 heures en recherche plutôt qu’en gestion

Nombre d’heures investi en recherche : 60 heures/année

Profit à l’achat sur le nouvel immeuble : 25 000$

Plus-value de 2% lors de la première année : 6 000$

Capitalisation sur le prêt (approximatif) : 5 000$

 

Taux horaire sur le profit à l’achat = 25 000$/60 heures

Taux horaire sur le profit à l’achat = 416$/heure

 

Profit réalisé sur la nouvelle acquisition sur 1 an grâce aux 60 heures : 36 000$

Taux horaire réalisé = 36 000$/60 heures

Taux horaire réalisé 1 an plus tard = 600$/heure

 

En investissant les 60 heures en recherche plutôt qu’en gestion afin de trouver une aubaine, il est possible de faire un taux horaire beaucoup plus intéressant. Les 1 200$ qu’il en coûte en frais de gestion deviennent alors ridiculement bas comparativement à l’opportunité de trouver une aubaine offrant 25 000$ de profit à l’achat. Si vous pensez que c’est impossible, détrompez-vous, plusieurs investisseurs y parviennent chaque année. Le coût d’opportunité est donc très important à calculer lorsqu’on analyse le coût réel de gérer soi-même son immeuble. Investir son temps d’une autre façon peut s’avérer beaucoup plus rentable.

 

argent-immeuble-a-revenus-gestion

Lorsque vous analysez l’option de gérer vous-même votre immeuble vous devez vous demander à quelle autre fin vous pourriez utiliser le temps que vous investiriez en gestion. Si vous êtes un investisseur immobilier, vous savez probablement que du temps, c’est de l’argent, et qu’il faut choisir minutieusement où on l’investit.

Si on se fie à l’exemple, payer 1 200$ et investir 60 heures dans la recherche d’une nouvelle acquisition fait passer votre salaire horaire de 20$ de l’heure à 400-600$ de l’heure. Même si vous parveniez à seulement trouver un immeuble à vendre 10 000$ sous la valeur marchande, cela représenterait tout de même un salaire horaire de 166$ de l’heure. Vous comprenez le principe, pas vrai ?

Gérer soi-même son immeuble locatif peut être intéressant si vous avez d’excellentes compétences en gestion et en immobilier, que vous prenez plaisir à le faire et que vous avez en masse de temps pour le faire. Cependant, si le temps est pour vous une ressource plus restreinte et que vous voulez l’investir le mieux possible, prendre la décision de gérer votre immeuble par vous-même n’est peut-être pas la solution optimale.

Voyons maintenant comment ça fonctionne de confier votre immeuble à une entreprise spécialisée et ce qu’il vous en coûte normalement.

 

Option #2 : Confier la gestion de son immeuble à revenus à une entreprise spécialisée

La deuxième option consiste à confier la gestion de son immeuble locatif à une entreprise spécialisée. Comment ça fonctionne ? Eh bien, vous signez un contrat avec un gestionnaire d’immeuble et vous vous entendez sur les fonctions et les tâches qu’il aura à remplir. Généralement, les entreprises de gestion immobilière offrent de vastes gammes de services, allant de la simple location à un service tout inclus clé en main.

Un service tout inclus fait généralement en sorte que l’entreprise s’occupe alors de toutes les activités courantes de l’immeuble, allant de la location, à la gestion des plaintes, aux réparations, à la comptabilité, etc. Cela peut vous permettre d’économiser des dizaines d’heures de travail, voire beaucoup plus dans certains cas. Mais le plus important, c’est que cela vous garantit la paix d’esprit, et ça, ça n’a pas de prix ! Pas de téléphone qui sonne à 2 heures du matin, pas de souci à se faire à trouver des locataires, rien !

Les gestionnaires d’immeubles sont généralement des spécialistes de l’immobilier multidisciplinaires. Mais combien coûtent-ils ?

 

entreprise-gestion-immobiliere-quebec

Quel est le tarif d’un gestionnaire d’immeuble ?

Un gestionnaire d’immeuble, ou une entreprise de gestion immobilière spécialisée peuvent s’occuper de votre immeuble locatif, mais ce n’est pas gratuit bien évidemment.

Combien faut-il s’attendre à payer dans ce cas ? En fait, les entreprises fonctionnent normalement selon 2 formules de tarifs, soit les suivantes :

Un prix mensuel par porte (Environ 30$ par porte/mois)

Un pourcentage des revenus bruts de l’immeuble (Environ 5%)

On parle généralement d’environ 30$ par porte par mois pour ceux qui y vont avec cette formule, et de 5% du revenu annuel brut pour ceux qui y vont en fonction du revenu.

Vous vous demandez combien ça représente en dollars environ ? Prenons donc un exemple classique avec un Triplex bien ordinaire !

 

Exemple de calcul de coût de gestion par une entreprise privée

Vous détenez un Triplex générant des revenus de 23 000$ par année.

Une entreprise vous propose de prendre en charge la gestion de votre immeuble moyennant 30$ par logement par mois.

Le coût de cette option se calcule donc comme suit :

3 x 30$ x 12 mois = 1 080$ par année

 

Une autre entreprise vous propose de prendre en charge la gestion de votre immeuble moyennant 5% des revenus annuels bruts.

Le coût de cette option se calcule donc comme suit :

5% x 23 000$ = 1 150$ par année

 

Comme vous pouvez le voir, le coût des deux options est assez similaire. C’est souvent simplement la formule ou la façon de présenter les choses qui diffère. Lorsque vous songez à confier la gestion de votre immeuble à un gestionnaire d’immeuble, vous devez comprendre que le coût y étant rattaché influencera la rentabilité de votre immeuble au final. Il faut que vous en teniez compte et que vous prévoyiez ce coût supplémentaire. Découvrez d’ailleurs notre outil pour calculer la rentabilité de votre immeuble à revenus !

 

Gérer soi-même VS compagnie de gestion : quelle option est la plus avantageuse ?

Pour porter un constat final, il est généralement juste de dire qu’il est plus avantageux de confier la gestion de son immeuble à une entreprise spécialisée que de le faire soi-même. Ceci étant dit, si vous utilisez le temps que vous économiserez à regarder la télévision, ce ne sera pas rentable d’un point de vue financier. Par contre, si vous utilisez votre temps libre pour chercher des aubaines sur le marché qui vous feront faire de beaux profits, ça vaut franchement la peine !

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