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Vivre en copropriété : comprendre le fonctionnement du syndicat et des frais de copropriété

23 mai 2017,
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Il devient de plus en plus populaire d’acheter des unités de condos de nos jours. Avec la densification massive de Montréal et Québec et la nouvelle mentalité des jeunes acheteurs, de plus en plus d’immeubles destinés à des copropriétés sont construits. Choisir de vivre en copropriété vient avec ses avantages et ses inconvénients, et il faut absolument comprendre le fonctionnement de ce type d’habitation avant de décider d’y habiter. Afin de vous aider à comprendre le fonctionnement et les différentes subtilités de ce type d’immeuble, voici quelques concepts que vous devez toujours garder à l’esprit.

 

Le concept de copropriété divise : des parties privatives et des espaces communs

Lorsqu’on décide d’acheter un condo, il faut comprendre que cette habitation est comprise dans un immeuble que l’on appelle une copropriété divise. Un tel immeuble comprend des unités de condos appartenant à des propriétaires ainsi que des espaces communs destinés à l’usage de tous les copropriétaires. Le Code civil du Québec définit ce type de copropriété de la façon suivante :

C.c.Q 1038 : La copropriété divise est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fraction […]C.c.Q 1010, al. 3 : […] le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.

 

Les immeubles à condos tels que tout le monde les connait sont des copropriétés divises, c’est-à-dire que chaque copropriétaire possède une partie privative et une fraction (aussi appelée quote-part) des parties communes de l’immeuble. Ainsi, chaque copropriétaire détient :

copropriété_condos_privative_commun

  • Une partie privative, qui comprend tous les bâtiments et les terrains, dont le propriétaire à la jouissance et l’usage exclusif.
  • Une quote-part des parties communes, ces derniers correspondants aux bâtiments et terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires de l’immeuble et qui servent à l’usage commun.

Ainsi, chaque copropriétaire détient ce qu’on appelle une « fraction » de la copropriété divise. C’est très important à comprendre, car beaucoup de nouveaux acheteurs de condos pensent qu’ils sont uniquement propriétaires de leur unité et qu’ils n’ont aucune responsabilité vis-à-vis des espaces communs. C’est tout à fait FAUX. Chaque fraction de copropriété peut être vendue et aliénée par son propriétaire, ce qui veut dire que si vous possédez un condo dans une copropriété divise, vous pouvez la vendre sans demander l’autorisation des autres copropriétaires. Comme vous le savez surement, tous les propriétaires de condos doivent payer des frais de copropriété, aussi communément appelés les « frais de condos ». Afin de comprendre comment les frais de copropriété sont calculés et à quoi ils servent, il faut tout d’abord comprendre le concept de valeur relative proportionnelle à chaque unité.

 

La valeur relative de chaque unité dans l’immeuble

La valeur relative de chaque unité peut sembler un concept flou, mais c’est en fait assez simple. C’est une unité de mesure en pourcentage qui exprime la valeur d’une fraction de copropriété par rapport à la valeur de l’ensemble de toutes les fractions de la copropriété. Toujours pas clair ? En fait, comme vous vous en doutez, les différents condos d’un immeuble n’ont pas tous la même valeur. La valeur de chaque unité varie en fonction de :

  • La superficie habitable
  • L’étage
  • La vue
  • Les matériaux et la finition

Ainsi, un condo de 3 chambres situé au 12e étage d’une copropriété aura une valeur beaucoup plus élevée que celle du condo de 2 chambres situé au 2e étage. C’est cette valeur relative qui sert à calculer le montant des frais de condos qui seront chargés à chaque copropriétaire. Prenons un exemple simple afin de bien comprendre le concept :

Exemple : calcul de la valeur relative de chaque unité dans une copropriété

Vous êtes propriétaire d’un condo de 2 chambres dans un petit immeuble de condo de 4 unités. Vous avez donc trois autres copropriétaires qui habitent l’immeuble avec vous. Voici la valeur de chaque unité de condominium :

  • Condo 1 (vous) : 239 000$
  • Condo 2 : 299 000$
  • Condo 3 : 229 000$
  • Condo 4 : 289 000$

Si on fait le calcul, la valeur totale des 4 unités de condos se chiffre donc à 1 056 000$. Comme vous pouvez le voir, les unités n’ont pas toute la même valeur. Pourquoi ? Comme c’est mentionné précédent, le nombre de chambres, la superficie, la finition et la vue influencent la valeur marchande de chaque condo. Ainsi, puisque chaque unité n’a pas la même valeur et n’a pas la même superficie dans l’immeuble, elles ont toutes des valeurs relatives (proportionnelles) différentes. Voici un tableau qui explique comment on calcule la valeur relative de chaque unité :

Valeur par unité Valeur totale du bâtiment Valeur relative
Condo 1 239 000$ 1 056 000$ 22,63%
Condo 2 299 000$ 1 056 000$ 28,31%
Condo 3 229 000$ 1 056 000$ 21,68%
Condo 4 289 000$ 1 056 000$ 27,36%

***Pourcentages arrondis

Ainsi, comme vous pouvez le voir, la valeur relative de chaque condo est différente puisque leur valeur est différente. La valeur relative se calcule facilement en divisant la valeur de chaque unité par la valeur totale du bâtiment (toutes les unités). Lorsque viendra le temps de séparer les frais de copropriété, ceux-ci seront répartis selon la valeur relative de chaque appartement, et non seulement en divisant le montant total par le nombre d’unités.

 

Les frais de copropriétés : ça sert à quoi ?

Si vous vivez déjà en copropriété, vous savez surement que vous devez payer chaque mois des frais de copropriété. Ce que bien des gens ne comprennent pas, c’est comment ces charges sont calculées et pourquoi ils doivent les payer. Pour eux, c’est seulement une perte d’argent, soit un montant qu’ils doivent débourser chaque mois pour habiter dans l’immeuble. Ce n’est PAS ça. Les frais de copropriété servent à mettre de l’argent dans le fonds de prévoyance, afin de couvrir les dépenses futures reliées aux espaces communs. Les charges de copropriété servent ainsi à payer les dépenses en réparation et en entretien pour :

  • La toiture
  • Les fenêtres
  • Des équipements mécaniques
  • Les ascenseurs
  • L’entretien des parties communes
  • Toute autre réparation prévue sur l’immeuble dans les parties communes.

Les frais de copropriété ne servent donc PAS à payer les réparations dans VOTRE partie privative. Ils servent uniquement à couvrir les réparations et l’entretien des espaces communs. Ainsi, les charges de copropriété sont calculées en fonction de la valeur relative de chaque fraction de copropriété. Si on reprend l’exemple précédent, cela revient à diviser le montant à payer par mois selon les différents pourcentages. Voici un autre tableau pour illustrer la répartition des charges.

Valeur relative Charges totales du mois Charge relative
Condo 1 23,63% 1000$ 236,30$
Condo 2 28,31% 1000$ 283,10$
Condo 3 21,68% 1000$ 216,80$
Condo 4 27,36% 1000$ 273,60$

 

Ainsi, les frais de copropriétés mensuels ne sont pas les mêmes d’un condo à l’autre. Chaque propriétaire contribue donc à payer les réparations et l’entretien pour les espaces en fonction de la valeur relative de leur unité de condo dans l’immeuble. Quand on y pense, c’est tout à fait logique !

 

À FAIRE ATTENTION : Certaines annonces de copropriété vous feront peut-être miroités que les « frais de condos », soit les charges de copropriété, sont très bas afin de vous attirer. Faites très attention à ce genre d’annonce ! Pourquoi ? Un immeuble dont le syndicat cible des frais de copropriété très bas n’est pas nécessairement une bonne chose, car cela veut peut-être dire qu’elle a mal prévu le coup pour les réparations à venir ou encore qu’elle garde son fonds de prévoyance à un niveau trop bas. En quoi est-ce que c’est grave ? Si jamais une réparation survient et que le montant dans le fonds de prévoyance n’est pas suffisant pour couvrir le coût des réparations, vous devrez débourser de vos poches le montant restant. De nombreuses histoires d’horreur sont survenues au cours de la dernière décennie et ont donné de bons exemples de choses à ne pas faire. Il est déjà arrivé que le fonds de prévoyance fût infime, et qu’il fallût changer la toiture à cause d’infiltration d’eau. Les copropriétaires ont alors dû débourser environ 4 000$ chacun pour régler le problème.

TRUC : Donc, avant d’acheter une copropriété, incluez toujours une clause dans votre offre d’achat comme quoi l’achat est conditionnel à votre évaluation et analyse des états financiers du syndicat de copropriété et du fonds de prévoyance. Vous éviterez ainsi de vous faire avoir et de devoir payer des sommes faramineuses imprévues.

 

Le fonds de prévoyance : qu’est-ce que c’est ?

Le syndicat de copropriété, dont l’utilité sera expliquée un peu plus loin, doit cibler et évaluer les réparations futures de toutes les composantes du bâtiment. Elle doit ainsi amortir sur la durée de vie utile le coût de chaque composante afin que, le moment venu, le syndicat dispose des fonds nécessaires pour payer les réparations. Pour mieux comprendre ce que c’est, voici comment le Code civil du Québec définit le concept de fonds de prévoyance :

C.c.Q 1071 : Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

 

Normalement, les copropriétaires doivent être à même de payer les réparations de l’immeuble avec les fonds amassés dans le fonds de prévoyance. Ce fonds de prévoyance est renfloué avec les frais de copropriété payés par tous les copropriétaires chaque mois. Ainsi, l’argent que vous sortez de vos poches chaque mois est mis dans le fonds de prévoyance afin de couvrir toutes les dépenses en réparations et en remplacements reliées aux espaces communs. Il est important de noter que ce fonds sert à couvrir les dépenses PRÉVUES. Un montant, inclus dans les frais de copropriété, sert bien souvent à créer un fonds pour les dépenses imprévues, mais ce n’est pas toujours le cas. Afin de mieux comprendre comment le syndicat prévoit les dépenses à venir et les frais de copropriétés à charger à chaque copropriétaire, voici un exemple de calcul pour un gros immeuble à condos.

 

Exemple de calcul de fonds de prévoyance

Poste de dépense prévisible Coût estimé de remplacement en 2017 Fonds de prévoyance en 2017 Vie utile résiduelle (années) Contribution annuelle pour couvrir remplacement
Ascenseur 200 000$ 3 000$ 17 11 590$
Toiture 160 000$ 65 000$ 27 3 520$
Enveloppe 600 000$ 215 000$ 17 22 650$
Tapis corridor 20 000$ 10 000$ 10 1 000$
Pavage 40 000$ 17 000$ 12 1 920$
TOTAL 1 070 000$ 320 000$ X 45 680$

Ainsi, chaque année, cet immeuble à condos doit amasser 45 680$ pour couvrir le coût de remplacement des principales composantes du bâtiment. Le calcul pour chaque composante est le suivant :

(Coût estimé – Fonds actuel) /vie utile résiduelle = Contribution annuelle au fonds.

Donc, le 45 680$ doit être réparti mensuellement, ce qui donne un montant de 3 806$ devant être répartis entre les copropriétaires. Le montant des frais de copropriété pour chaque condo sera alors calculé en fonction de la valeur relative de chacune, en prenant comme dépense mensuelle le montant de 3 806$. C’est de cette façon que le syndicat de copropriété d’un immeuble calcule le montant annuel, mensuel ainsi que les frais de copropriétés qui doivent être versés pour couvrir toutes les réparations et l’entretien de l’immeuble.

 

Le syndicat de copropriété : destiné à la gestion de la copropriété

Si vous n’avez jamais habité dans une copropriété, vous vous demandez surement qui est chargé de collecter et de gérer les frais de copropriétés et le fonds de prévoyance. Dans un immeuble à condos, il est bien important que tous les espaces communs soient bien entretenus afin que l’immeuble conserve sa valeur. Il faut alors que certaines personnes soient responsables d’administrer l’immeuble, tant au niveau financier que pour les activités courantes (exemple : l’entretien). Le Code civil du Québec est très clair quant à la formule légale qui doit être prise pour administrer les copropriétés divises :

C.c.Q 1039 : La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat.

 

La gestion d’une copropriété est donc faite par ce qu’on appelle le syndicat de copropriété. Ce dernier est constitué de propriétaires résidents dans l’immeuble qui ont été élus. Elle fonctionne exactement comme une compagnie par actions. Elle est composée de membres ayant des droits de vote proportionnels à la valeur relative de leur fraction dans l’immeuble, et ils se réunissent une fois par année pour prendre des décisions. Cette compagnie est dirigée par un conseil d’administration. Les deux rouages essentiels du syndicat de copropriété sont donc :

  • Le conseil d’administration
  • L’assemblée des copropriétaires

La composition et le choix des membres qui siègeront au conseil d’administration, ainsi que le mode de nomination et de remplacement, la rémunération des administrateurs et toutes les autres conditions sont fixés par les règlements de l’immeuble, inscrits dans la déclaration de copropriété. Ainsi, le mode de nomination du conseil d’administration peut varier d’un immeuble à l’autre. Le syndicat sert donc à administrer l’immeuble afin d’en assurer la conservation et le bon état.

 

La déclaration de copropriété et les règlements d’immeubles

La déclaration de copropriété, lorsque publiée, donne naissance à la copropriété divise. Cela veut dire qu’il faudra alors établir une série de règlements relatifs à l’usage des espaces communs, de même qu’aux espaces privatifs. En effet, le syndicat de l’immeuble décide, par un vote de ses membres, des choses qui sont permises et celles qui sont prohibées dans l’immeuble. Voici une courte liste de points qui sont habituellement sujets à conflits :

  • Présence de barbecue sur les balcons
  • Les animaux de compagnie
  • Les stationnements visiteurs
  • Et plus encore !

Lorsque vous magasinez votre condo, demandez également à consulter les règlements de l’immeuble afin de voir si ceux-ci vous conviennent. Il n’y a rien de pire que d’acheter un condo, pour ensuite réaliser que les animaux sont interdits et de devoir se départir de son animal. Une étude minutieuse de toute la documentation relative à la déclaration de copropriété, aux règlements de l’immeuble et aux états financiers est fortement conseillée avant d’acheter.

 

Vous êtes propriétaire, et non locataire !

Pour terminer, la chose qu’oublient beaucoup de propriétaires de condo est qu’ils ne sont pas des locataires, mais des propriétaires. Bien des gens pensent à tort que seul l’entretien de leur partie privative importe, puisque c’est cette dernière qui a de la valeur. C’est complètement faux ! Un acheteur potentiel, qui constaterait un mauvais entretien des espaces communs ou encore qui constaterait une mauvaise planification du fonds de prévoyance pourrait demander une baisse de prix considérable. Pourquoi ? En fait, si les espaces communs sont mal entretenus, au bout du compte, cela coûtera plus cher à réparer et ce sont tous les copropriétaires qui devront débourser de l’argent supplémentaire pour payer si le fonds de prévoyance n’est pas suffisant. Pour que votre unité conserve sa valeur, la gestion financière et physique de l’immeuble doit être impeccable, tout comme doit être votre partie privative. Vous êtes propriétaire de votre condo et d’une partie des espaces communs, il ne faut surtout pas l’oublier. Avant d’acheter, penchez-vous donc sur la qualité de gestion dont fait preuve le syndicat, et évaluez si les frais de copropriété et le fonds de prévoyance ont été adéquatement prévus. Cette simple initiative pourrait vous faire économiser des milliers de dollars !

 

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