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Comment Bien choisir ses locataires pour vos appartements ou logements à louer
Un des pires cauchemars de tout propriétaire est de réaliser qu’il vient de louer un de ses appartements à un mauvais locataire. En immobilier, on dit souvent qu’il vaut mieux avoir un appartement vacant que mal loué. C’est extrêmement vrai ! Pourquoi ? Parce qu’un mauvais locataire vous causera des problèmes à tous les niveaux, que ce soit pour le paiement du loyer, les plaintes de bruits, l’entretien du logement, etc. À lui seul, il peut faire fuir vos bons locataires et faire exploser vos frais d’inoccupation et de mauvaises créances. De plus, si c’est un locataire turbulent, vous devrez passer du temps à gérer les plaintes à son endroit, à faire des suivis auprès de vos autres locataires et de tenter de calmer le jeu. Il y a également toujours le risque que ces locataires vous laissent le logement dans un état lamentable, et qu’il vous en coûte des milliers de dollars pour le réparer. Qui n’a pas déjà vu une histoire d’horreur à la télévision entre un propriétaire et son locataire ? D’où l’importance de bien choisir ses locataires et de prendre toutes les précautions nécessaires avant de signer un bail. Ces précautions vous prendront du temps, mais vous feront sauver potentiellement des milliers de dollars.
Ne jamais louer vos logements sans faire une enquête de crédit
Lorsque des personnes se montrent intéressées à louer l’un de vos logements, ne vous précipitez pas à signer le bail. Avant toute chose, faites une enquête de crédit afin de vérifier les antécédents de la personne en matière de crédit et d’habitudes de paiement. Cette première étape vous donnera une bonne idée de la façon dont la personne paie habituellement son loyer.
Demandez des références de l’ancien propriétaire pour trouver les locataires idéales
Une étape que les propriétaires font de plus en plus est de contacter les anciens propriétaires des logements où le locataire a résidé afin d’avoir leur opinion sur ledit locataire. Habituellement, les anciens propriétaires seront transparents et vous diront la vérité, parce qu’ils savent qu’ils vont avoir recours au même processus pour le choix de leurs locataires et qu’ils souhaiteraient avoir une opinion juste. Ils n’ont rien à gagner à vous mentir, et ne risqueront pas de perdre la face. Profitez-en et demandez le plus de commentaires possible sur le locataire potentiel.
Rencontre avec le locataire à son logement actuel
Une bonne façon d’évaluer comment le locataire traite son logement et de quelle manière il l’entretient est d’aller le rencontrer directement à son logement actuel. De cette manière, vous serez à même de constater l’état du logement et le niveau d’entretien. Cela vous en dira beaucoup sur le candidat potentiel. Évidemment, certains locataires potentiels ne voudront pas nécessairement que vous veniez les rencontrer à leur logement actuel, mais pour maximiser vos chances, offrez toujours deux options à vos locataires. Offrez-leur de leur sauver du temps de déplacement en vous dirigeant vous-même à leur logement, ou offrez-leur de venir vous rencontrer à vos bureaux ou au nouvel immeuble directement. Les locataires se sentiront plus à l’aise si vous leur offrez plusieurs options que si vous les obligez à vous accueillir.
Les preuves de revenus du locataire
En plus de l’enquête de crédit, exigez des talons de paie afin d’avoir une preuve de revenus de la part du locataire. Vous serez alors à même de porter un jugement objectif sur la capacité du locataire à remplir ses obligations financières. Assurez-vous que les preuves de revenus que vos locataires potentiels vous fournissent soient valides, datées et non falsifiées. Une enquête de crédit est toujours recommandée pour vérifier les antécédents de crédit et l’historique de paiement de loyer d’un locataire. Nous vous recommandons également de toujours prendre le temps de parler avec le locataire pour lui poser des questions si jamais les résultats de l’enquête de crédit sont négatifs. Parfois, certains locataires ont des mauvais dossiers de crédits en raison d’une faillite passée, mais ils sont actuellement de très bons payeurs. Certains locataires se font même endosser souvent par des proches, donc vous minimisez dans ces cas vos risques.
Contactez l’employeur actuel
En plus d’obtenir un talon de paie, vous pouvez également appeler l’employeur actuel de votre locataire afin de vérifier la régularité des revenus et la stabilité de l’emploi du locataire potentiel. Vous pourrez voir ainsi le niveau de risque par rapport à l’entrée de revenus du locataire. Cela pourrait vous éviter de mauvaises surprises en cours de bail. Évidemment, cette mesure n’est pas faite par la plupart des locateurs, car celle-ci demande du temps. Néanmoins, dans le cas de locataires ayant des dossiers de crédits qui ne sont pas parfaits, c’est une vérification supplémentaire qui peut vous éviter bien des ennuis.
Vérification auprès de la Régie du logement
L’une des vérifications diligentes les plus importantes est de vérifier auprès de la Régie du logement pour voir si aucun jugement n’a été porté contre le locataire potentiel. Si vous trouvez un jugement compromettant, cela vous permettra de prendre la décision qui s’impose. Consulter la Régie du logement peut être véritablement la meilleure vérification diligente à faire, puisque vous y trouverez vraiment tous les historiques de conflits que le locataire potentiel peut avoir eus. Si le locataire a déjà été à la régie pour non-paiement, pour des plaintes répétées ou pour d’autres conflits dont il est le responsable, vous pourrez ainsi refuser sa demande et choisir un meilleur locataire.
Vérification des antécédents judiciaires
Vous pouvez également vérifier les antécédents judiciaires du candidat par l’intermédiaire d’un plumitif. Un plumitif est un service en ligne qui permet d’accéder à l’historique des différents dossiers judiciaires de nature civile, criminelle et pénale de tous les citoyens du Québec. Cela vous donne également accès des greffes de cours municipales du Québec.
Pour plus d’informations à ce sujet : http://lesplumitifs.soquij.qc.ca/
Exigez 1 mois d’avance de loyer
À la signature du bail, vous pouvez exiger le paiement du premier mois de loyer. Par contre, la loi stipule que vous n’avez pas le droit d’exiger plus d’un mois d’avance et que vous n’avez pas le droit d’exiger de dépôt. Cette simple mesure peut vous permettre de voir comment le futur locataire réagit, et vous aider dans votre décision. C’est une mesure qui vous permet de réduire votre risque potentiel. Cependant, au Québec, les locateurs sont peu protégés et ils n’ont pas le droit de demander de dépôt de garantie ou autres. Néanmoins, diverses négociations et discussions auront lieu en 2019 et 2020 pour tenter de faire passer une loi permettant aux locateurs d’exiger un dépôt à leurs locataires.
Demandez toujours des pièces d’identification
Lors de la signature du bail, demandez au futur locataire au moins deux pièces d’identité avec photo. Vous pourrez en prendre une photocopie pour vos dossiers et vous aurez ainsi toutes les informations pertinentes relatives au locataire en question en cas de problèmes.
Les pièces d’identité valides que vous devriez accepter sont :
- Le passeport
- Le permis de conduire
- La carte d’assurance maladie
- Cartes officielles émises par le gouvernement avec photo
Faites une recherche sur les réseaux sociaux
Finalement, une méthode de plus en plus utilisée pour évaluer un locataire potentiel est de faire une recherche sur les réseaux sociaux. Ces derniers peuvent vous révéler des choses que toutes les autres vérifications ne pourront pas, par exemple le savoir-être de la personne ainsi que la façon dont elle interagit avec les autres. Cette vérification ne coûte rien et peut vous en apprendre beaucoup.
Les locateurs qui désirent trouver de bons locataires à long terme vont très souvent utiliser cette stratégie. Les employeurs également l’utilisent de plus en plus. La façon dont une personne agit et communique avec les autres sur Facebook et sur les réseaux sociaux peut vous en dire beaucoup sur la façon dont elle risque d’interagir avec les autres locataires dans votre immeuble.
Fixez-vous des critères de sélection précis et objectifs
Lorsque vous amorcez le processus de recherche de nouveaux locataires, dressez-vous une liste des critères les plus importants pour vous et ciblez les vérifications qui, à vos yeux, sont les plus significatives. Ensuite, évaluez les différentes demandes que vous aurez et portez un jugement objectif en fonction de vos critères. Le secteur dans lequel est situé votre immeuble cible également indirectement votre clientèle. Vous devez faire preuve de réalisme dans le choix de vos candidats dépendamment du secteur et du type de logement que vous possédez. Néanmoins, si les vérifications que vous avez effectuées vous laissent penser que le locataire potentiel sera un mauvais locataire, ne louez surtout pas. Il faut toujours se répéter qu’il vaut mieux avoir un logement vacant que mal loué ! Cependant, vous devez faire très attention lorsque vous refusez un locataire, car la loi est très claire à ce sujet : toute forme de discrimination est interdite aux yeux de la loi, que ce soit pour des motifs relatifs au sexe, à la race, à la religion, à un handicap, à l’orientation sexuelle ou encore au statut familial. Vos critères doivent donc porter sur la capacité du locataire potentiel à payer son loyer, ainsi qu’à ses antécédents de nature judiciaire. De plus, il est interdit par la loi de refuser un locataire qui est sans emploi. C’est le caractère solvable du locataire qui doit être évalué. Voici quelques autres critères qui peuvent être considérés :
- Historique de crédit
- Passé judiciaire
- Références d’anciens propriétaires
- Les évictions
- Si le locataire a des animaux
- Si le locataire fume
Vous devez donc faire très attention lorsque vous évaluez un locataire. Les vérifications diligentes que vous effectuez vous donnent un portrait global du candidat, mais vous devez uniquement motiver votre décision sur des critères ciblés par la loi, sinon vous pourriez faire face à des problèmes à la Régie du logement.
En effet, en aucun cas vous ne pouvez refuser un locataire en raison de son origine, la couleur de sa peau, ses convictions religieuses, son sexe, ses convictions politiques, etc. Vous devez uniquement baser votre décision sur des critères objectifs ciblés par la Régie du logement. Ainsi, même si vous trouvez qu’un locataire semble peu amical, si son dossier de crédit est impeccable et que ce dernier semble être un bon locataire, vous ne pouvez pas le refuser sans raison valable.
Les mauvais locataires : les conséquences
La CORPIQ présentait récemment que 59% des propriétaires, au cours de l’année dernière, ont eu des problèmes avec au moins un locataire au niveau du paiement du loyer (en retard d’au moins 3 semaines). C’est une énorme proportion ! C’est pourquoi vous devez faire le plus de vérifications possible avant de prendre une décision. Malgré tout, il arrive que certains éléments vous échappent et que vous soyez aux prises avec un mauvais locataire. Les principaux problèmes qui surviennent alors sont :
- Non-paiement ou retard dans le paiement du loyer
- Mauvais entretien et endommagement du logement
- Plaintes de bruit et perturbation des autres locataires
- Perte de temps, d’argent et d’énergie en gestion de crises
- Impacts néfastes sur l’état psychologique du propriétaire
Vaut donc mieux faire preuve de plus de vigilance que de moins lorsqu’on loue ses logements. Il faut également faire attention aux personnes qui ont un besoin urgent, c’est-à-dire le lendemain ou dans les prochains jours, d’un logement. Si le locataire est pressé, cela ne veut pas dire que vous devez être pressé également. Prenez tout de même le temps de faire toutes les vérifications diligentes avant de signer le bail.
Devenir membre d’une association de propriétaires
Une bonne façon d’améliorer votre gestion immobilière et vos démarches dans le choix de vos locataires, vous pouvez devenir membre d’une association de propriétaires. Ces associations ont le mandat de représenter les intérêts des propriétaires immobiliers du Québec auprès du gouvernement. Voici les trois principales associations au Québec :
La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ)
L’Association des propriétaires du Québec (APQ)
L’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal (APAGM)
Accepter les animaux dans ses logements, une bonne ou une mauvaise idée ?
La majorité des locateurs refusent de louer leurs logements à des locataires qui ont des chiens ou des chats. Pourquoi ? Parce que les animaux sont souvent des signes d’imprévus. Ces derniers peuvent endommager vos logements avec leurs griffes, leur urine, leurs dents, etc.
Les chats sont plus souvent acceptés lorsqu’ils sont opérés, mais les chiens sont encore la plupart du temps refusé, à un tel point que les locataires avec des chiens ont désormais de la difficulté à trouver des logements.
Si vous avez de la difficulté à louer vos logements, une excellente stratégie qui peut s’avérer très payante est de louer vos logements à des locataires qui ont des animaux. MAIS ATTENTION, pas n’importe quel animal ! On parle souvent ici de petits chiens bien dressés qui ne japperont pas, ou encore de chats opérés qui ne feront pas leur territoire. Mettez des critères pour le choix des animaux afin de ne pas vous ramasser avec des chiens ou des chats qui dérangent tout le voisinage.
Malgré tout, nombreux sont les propriétaires qui ont amélioré le rendement de leur immeuble à revenus en ciblant de bons locataires tranquilles qui possédaient un chat ou un petit chien. À vous de voir si le risque en vaut la chandelle.
Bien choisir ses locataires : un art à maîtriser !
Choisir ses locataires est donc un processus très important, puisqu’il aura un impact direct sur le niveau de gestion que nécessitera votre immeuble. Si vous avez de bons locataires, le téléphone ne sonnera pas souvent. Par contre, dans le cas inverse, vous devrez probablement investir beaucoup de temps et d’énergie. Assurez-vous de toujours agir dans les balises inscrites par la loi lorsque vous analysez un candidat et ne refusez jamais un locataire pour des motifs discriminatoires. Néanmoins, prenez les précautions nécessaires pour éviter de louer vos logements à de mauvais locataires.
Rappelez-vous que le temps et l’énergie que vous investissez aujourd’hui dans la sélection de vos locataires s’avéreront payants si vous trouvez de bons locataires désirant rester à long terme dans votre logement. Vous n’aurez plus ainsi à investir chaque année pour afficher vos logements vacants à louer, aurez moins de recherche de locataires à faire, aurez un taux d’inoccupation moins élevé, etc. En bout de ligne, vous sauverez du temps et de l’argent simplement parce que vous aurez bien choisi vos locataires pour vos logements au départ.
Si vous désirez confier la location de vos logements à un professionnel ou à un courtier immobilier, vous pouvez remplir notre formulaire et spécifier que vous recherchez un courtier immobilier spécialisé en location de logements. Il nous fera plaisir de vous mettre en contact gratuitement avec l’un de nos partenaires dans votre secteur !
Vous verrez, avec la bonne stratégie et les bonnes vérifications, vous serez en mesure de trouver d’excellents locataires pour vos logements à louer afin de maximiser vos revenus de location !
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