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9 erreurs majeures à éviter lors d’un projet de FLIP immobilier
On les regarde en rafale à la télévision et ça a l’air toujours si facile ! La réalité est tout d’autre, sachez-le ! Depuis les dernières années, le nombre d’émission de rénovations et de FLIP immobilier a explosé sur nos écrans, donnant envie à monsieur et madame tout le monde de lancer leurs propres projets. Ce peut être une excellente idée, mais si vous pensez que tout va être rose et que le profit va être toujours aussi élevé que ce que vous voyez à la télé, c’est l’heure de la douche froide !
Bon nombre d’investisseurs se lancent dans des projets de FLIP sans la moindre notion de ce qu’il faut faire, et ne pas faire. Dans un projet de rénovation, il y a des erreurs qui peuvent vous coûter très cher et diminuer considérablement vos profits. Certaines personnes ont même déjà perdu des sommes importantes d’argent au cours d’un projet de FLIP qui a mal tourné. Mais assez de négatifs ! Un projet de FLIP peut également être très rentable et extrêmement le fun à réaliser ! Il faut simplement connaître les principales erreurs à éviter, et ça tombe bien, parce que nous prenons justement le temps de vous les présenter !
Prenez des notes et préparez-vous, car si vous évitez de commettre ces quelques erreurs, cela pourrait augmenter drastiquement vos chances de réaliser un profit intéressant lors de votre prochain projet !
FAIRE UN PROJET DE FLIP IMMOBILIER : EN QUOI CONSISTE CETTE STRATÉGIE ?
En investissement immobilier, il existe généralement deux types de stratégies, soit la détention à long terme, et la spéculation immobilière. La détention à long terme consiste essentiellement à acheter des immeubles générant des revenus et à les détenir pendant une longue période de temps, pour ensuite les revendre.
La spéculation immobilière quant à elle est très différente et regroupe un ensemble de plusieurs projets qui visent à faire du profit à court ou moyen terme. On parle ici souvent de FLIP immobilier.
En effet, le terme FLIP est souvent synonyme de spéculation immobilière, car la stratégie d’investissement consiste souvent à acheter un bien immobilier à vendre qui a le potentiel d’être amélioré, de réaliser les améliorations puis de le revendre à profit. Lorsqu’on parle de FLIP, on pense généralement au traditionnel FLIP « rénos », qui consiste à acheter une maison, à la rénover puis à la revendre à profit.
Mais en réalité, il existe de nombreuses variantes de cette stratégie, et il existe au-dessus d’une vingtaine de types de FLIP différents.
Dans cet article, nous allons vous présenter 9 erreurs majeures que vous devez absolument éviter si vous voulez que votre projet de FLIP soit un succès. Sachez que contrairement à la croyance populaire, réaliser un FLIP est beaucoup plus difficile qu’on peut le penser. Il y a souvent des dépenses auxquelles on ne pense pas, des imprévus, des coûts supplémentaires, des délais plus longs, etc.
Évitez les 9 erreurs que l’on vous présente ici-bas, et les chances que votre projet de FLIP soit un succès seront meilleures !
L’erreur #1 (la pire) : Payer trop cher à l’achat
Ça ne pardonne pas ! Ce ne sont pas toutes les propriétés qui sont faites pour être « FLIPPÉES » ! Trop d’investisseurs veulent absolument faire un projet de FLIP et se lancent sur la première maison qui semble avoir besoin de rénovations. Dans un projet de FLIP, si vous payez trop cher à l’achat, ça peut diminuer drastiquement, voire annuler, votre profit à la fin. Même avec les rénovations, il faut toujours prendre le temps d’évaluer correctement la valeur d’une propriété avant de l’acheter. Un évaluateur agréé pourrait vous être utile moyennant quelques centaines de dollars, ou un courtier immobilier pourrait le faire pour vous gratuitement.
Sachez que ce n’est pas parce qu’une maison a simplement besoin de rénovations que le prix demandé est le bon. Bien des gens ne prennent pas le temps de bien analyser la valeur de la maison dans son état actuel, et se fient à des valeurs erronées. Pour savoir quelle est la valeur d’une propriété dans son état au moment de la vente, faites venir un évaluateur agréé afin de connaître son prix. Si vous voulez que votre projet soit rentable, vous devrez alors payer la propriété en dessous de sa valeur, ou au maximum à sa juste valeur marchande.
Rappelez-vous aussi que la localisation d’une propriété est le facteur #1 le plus important en immobilier. Même si une maison a besoin de rénovation, cela ne veut pas dire que celles-ci seront rentables. Vous devez vous assurer de choisir une maison bien située, qui a besoin de rénovations et que vous allez payer le bon prix.
Erreur #2 : « Surrénover » une propriété
L’un des défis lorsqu’on veut faire un projet de FLIP, c’est de cibler le bon niveau de rénovation à faire. Il n’y a rien de pire que d’investir 30 000$ en travaux, pour une augmentation de valeur de seulement 15 000$. Comment faire pour savoir où commencer et quand s’arrêter ? En fait, c’est assez simple, vous n’avez qu’à aller visiter des maisons à vendre dans le même quartier afin de voir dans quel état ils sont et quel type de matériaux sont utilisés. Il ne sert à rien de rénover une maison en matériaux haut de gamme, si on se trouve dans un quartier bas de gamme. La maison ne prendre pas autant de valeur.
Il faut donc tenter de rénover une maison dont l’état est sous ce qui se fait dans le quartier, et de la ramener au standard du marché, voire légèrement au-dessus. Il faut également éviter de mettre du budget sur des choses inutiles telles que la mise en place d’une piscine, l’aménagement extérieur excessif, un puits de lumière, etc.
Il y a des rénovations qui ne donnent aucune valeur à une propriété, et d’autres qui vont contribuer à vous faire de gros profit. Vous devez notamment cibler le gros de vos rénovations dans la cuisine, la salle de bain, la peinture et les planchers. Ce sont les éléments que les acheteurs voient en premier et qui a le plus d’importance à leurs yeux. Gardez toujours en tête que vous devez ramener une propriété qui était sous la qualité normale du marché à la qualité moyenne du marché. Si vous y allez trop fort, vous ne réussirez pas toujours à récupérer tout votre investissement. Soyez intelligent dans votre budget !
Erreur #3 : Ne pas connaître les rénovations les plus payantes
Si vous mettez le gros de votre budget sur l’aménagement paysager, l’achat d’un spa et l’ajout d’un garage, c’est la recette parfaite pour éviter de faire du profit lors de la revente. Il faut que vous cibliez les rénovations les plus payantes pour maximiser le prix de vente de votre propriété ! Dans le monde de la rénovation, il y a des rénovations à haut rendement, à rendement moyen et à faible rendement. Concentrez-vous toujours pour commencer sur le TOP 3, puis allez-y en suite selon les besoins pour remettre la maison au standard du marché.
Les 3 rénovations les plus payantes sont généralement :
- La cuisine
- La salle de bain
- La peinture intérieure et extérieure
Il faut donc que vous rénoviez intelligemment en analysant le secteur et en prenant le temps de cibler les rénovations les plus payantes. Dans le cas contraire, « bye bye » les profits !
Évitez également à tout prix d’investir des sommes astronomiques pour l’aménagement extérieur, une piscine, un spa, et d’autres dépenses de luxe et esthétique que les acheteurs ne pourraient pas nécessairement aimer. Certaines rénovations font prendre beaucoup de valeur à une propriété et consistent en un investissement, et d’autres ne changent rien et vont juste vous faire perdre des profits.
Erreur #4 : Prendre trop son temps !
Ce n’est pas un secret, le temps, c’est de l’argent ! C’est particulièrement vrai en matière de FLIP, car chaque jour supplémentaire où l’immeuble est en votre possession, ça vous coûte de l’argent en frais d’intérêt sur votre emprunt. Une grande partie des projets de FLIP sont d’ailleurs financés par des prêts privés, dont les taux peuvent être aussi élevés que 10-15% par année. Sur un prêt de 300 000$, si vous prenez 6 mois à faire les travaux et un autre 3 mois à vendre en prenant votre temps, cela représente 9 mois à un intérêt de 10%. Sur un prêt de 300 000$, par exemple, 10% pendant 9 mois représentent environ 22 500$. Ayoye, ça fait mal ! Évidemment, si vous parvenez à convaincre une institution financière normale de vous prêter l’argent, vous serez moins stressé, mais il faut absolument comprendre qu’un projet de FLIP, ça doit se faire vite et éviter de trainer en longueur. Dites-vous que chaque jour qui passe fait en sorte qu’il vous reste un peu moins de profits dans vos poches.
Ce n’est pas non plus une course contre la montre, car les travaux se doivent d’être bien faits si vous voulez que la vente de la propriété se déroule bien. Gardez simplement en tête que vous avez un échéancier à respecter, et que vous devez éviter que des imprévus et des problèmes ralentissent votre chantier pendant plusieurs semaines. Le temps, c’est de l’argent, et c’est d’autant plus vrai en FLIP immobilier !
Erreur #5 : Fixer un prix trop élevé et être trop optimiste
On dit toujours d’être positif dans la vie, eh bien dans le monde des FLIPS ça peut être une mauvaise chose. Si vous êtes trop optimiste et que vous êtes en amour avec la propriété que vous venez de rénover, il y a de fortes chances que vous fixiez un prix de vente trop élevé. Peut-être aurez-vous un coup de chance en trouvant un acheteur qui tombera autant en amour que vous avec la propriété, mais c’est rare ! Les gens qui surévaluent leur projet se font souvent avoir à la fin, car les délais deviennent excessivement longs ou ils doivent baisser le prix pour trouver un acheteur. Il est donc important de bien évaluer la valeur marchande d’un projet après les rénovations afin de savoir si le projet sera rentable. Un évaluateur agréé peut être bien placé pour vous aider à ce sujet.
D’ailleurs, avant même de commencer les travaux, vous devriez demander à un évaluateur agréé de regarder vos plans et de vous dire la valeur marchande après travaux de votre propriété. Comme ça, vous allez savoir d’avance, avant même que les travaux ne commencent, quels seront votre prix de vente et votre marge de profit. Le coût pour réaliser une telle évaluation projective est souvent autour de 350-500$. Cela devrait figurer absolument dans votre budget de rénovation. Vous devriez également vendre avec un courtier immobilier afin de sauver du temps et pour avoir accès à 100% des acheteurs sur le marché. Encore une fois, lors de la phase de vente de votre projet, le temps, c’est de l’argent, et la stratégie #1 pour vous assurer de vendre rapidement et au meilleur prix est de passer par un courtier. Le montant de commission payé devrait d’ailleurs encore une fois figurer dans votre budget.
Erreur #6 : S’improviser rénovateur !
Lorsqu’on commence un projet de FLIP, on veut bien souvent sauver de l’argent par-ci et par-là afin d’augmenter sa marge de profit. Poser le dosseret de céramique ? Bien sûr que vous êtes capable ! Tirer les joints dans la maison ? Ça ne doit pas être sorcier, pas besoin de payer 2 000$ pour ça ! C’est ce que se disent beaucoup d’investisseurs lorsqu’ils décident de s’improviser « maitre de la rénovation » ! À moins que vous ayez beaucoup d’expérience dans le domaine, évitez d’essayer de vous garder pleins d’étapes de votre projet. Des joints mal tirés, une céramique mal posée et une finition déficiente sauteront immédiatement aux yeux des acheteurs, et cela pourrait grandement nuire à la rentabilité de votre projet. Certains investisseurs doivent même aller jusqu’à recommencer certaines choses qu’ils ont faites eux-mêmes, parce que le résultat n’était pas professionnel.
Trouvez-vous de bons entrepreneurs en rénovation et laissez-les faire leur travail. Si la rentabilité du projet dépend du fait que vous devez faire tous les travaux vous-même, ce n’est pas bon signe. Laissez les professionnels s’occuper des travaux pour être sûr que votre immeuble prendra bien la valeur attendue. De plus, dans certains cas, il est obligatoire que vous passiez par un entrepreneur pour faire exécuter les travaux. Assurez-vous donc d’avoir les permis et de respecter la loi lorsque vous faites les travaux, sinon vous pourriez avoir des problèmes.
Erreur #7 : Décider de vendre avant la fin des travaux
Il y a deux types de personnes qui désirent vendre la propriété qu’ils FLIPPENT avant que les rénovations soient terminées : le découragé, et le pressé !
Le découragé est l’investisseur qui a commencé un projet de FLIP, mais que ça commence à mal tourner. Il y a des dépenses inattendues, c’est plus compliqué qu’il ne le pensait, tout va de travers…Bref, ça va mal et il veut se débarrasser de son projet au plus vite. Il va donc tenter de vendre sa propriété en plein milieu de projets à un autre investisseur. En faisant ça, il est presque assuré de perdre de l’argent, car les seuls acheteurs vraiment intéressés qu’il rencontrera seront des investisseurs qui évalueront le prix à payer pour que le projet soit rentable. Une situation qui est à éviter !
Le pressé est l’investisseur ultra calculateur qui veut que tout se fasse le plus vite possible. Ça ne lui dérange pas de sauter des étapes pour finir le projet plus rapidement. Il va donc essayer d’afficher la propriété à vendre en plein milieu des travaux. Pourquoi est-ce une mauvaise chose ? Eh bien, rares sont les acheteurs qui ont une bonne capacité de visualisation et qui seront en mesure d’imaginer de quoi aura l’air le résultat final. Bien souvent, ils vont venir voir, mais n’achèteront pas. En affichant trop vite une propriété, vous pouvez la « bruler » et nuire à la rentabilité du projet. Les seuls acheteurs pressés qui peuvent justifier une telle stratégie de vente sont ceux qui font affaire avec des compagnies spécialisées en architecture 3D et dont le résultat final est visible avant la fin des travaux. Ce n’est pas un service gratuit, donc si vous n’y avez pas recours, attendez que les travaux soient finis ou achèvent avant de vendre.
Erreur #8 : Une mauvaise assurance, ça peut coûter cher…
Dans un projet de FLIP, on jongle normalement avec plusieurs centaines de milliers de dollars. Il ne faut pas simplement avoir une assurance habitation normale lorsqu’on effectue un gros projet de rénovations, car cela pourrait vous coûter cher. Dans le cas de certains FLIPS, il faut analyser ses besoins avec un spécialiste afin d’être couvert en cas de vol des matériaux, de refoulement d’égout, d’incendie, de blessure, etc.
Si vous n’êtes pas couvert pour tous les problèmes et éventualités que vous pourriez rencontrer lors du projet, ça pourrait vous coûter cher…
Vaut mieux ne pas prendre de chance et contacter un assureur qui se spécialise dans le type de projet que vous entreprenez avant de commencer. Encore trop d’investisseurs se lancent dans des projets de FLIP sans savoir qu’ils ne sont pas assurés comme il faut. Ne faites pas la même erreur et ne prenez pas de risque !
Vous devriez parler avec un courtier en assurance pour être sûr de bénéficier d’une bonne assurance de chantier, d’installation ou même de responsabilité civile lors des travaux. Expliquez-lui votre projet et vos inquiétudes et il sera en mesure de vous offrir des protections optimales tout au long de votre projet. Vaut mieux payer un peu pour être bien assuré que de tout laissé au hasard et que le pire ne se produise. Des matériaux volés, ça chiffre très vite dans les milliers de dollars. Évitez de perdre tous vos profits avec les bons produits d’assurance.
Erreur #9 : Essayer de vendre par vous-même…
En voilà une belle erreur ! Trop d’investisseurs essaient d’économiser en tentant de vendre eux-mêmes leur projet. C’est rarement une bonne idée, car vendre une propriété est beaucoup plus compliqué que ça peut en avoir l’air. Si vous voulez maximiser vos chances de votre rapidement et au meilleur prix, vous avez besoin de l’aide d’un expert. Laissez aux professionnels le soin de s’occuper de la vente de votre propriété. La moindre erreur de votre part lors du processus de vente, ou encore une mauvaise préparation peut vous coûter des dizaines de milliers de dollars.
Il vous faut donc un courtier compétent et qualifié à vos côtés. Mais avec le nombre de courtiers sur le marché, comment faire pour trouver les MEILLEURS ? Normalement, cela demande des heures et des heures de recherchent. Par contre, nous avons la solution pour vous !
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Ne faites pas l’erreur de vous improviser courtier, car ça pourrait vous coûter cher ! 😉
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