Les cycles immobiliers : mythe ou réalité ? -
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Les cycles immobiliers : mythe ou réalité ?

2 août 2017,
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Que vous soyez propriétaire, locataire ou investisseur en immobilier, tout le monde semble avoir son mot à dire et son opinion à formuler lorsque le sujet des cycles immobiliers vient sur la table. Certains de vos amis vous diront qu’il y a une bulle immobilière qui est sur le point d’éclater, sans aucun fondement à leur raisonnement, tandis que d’autres idéaliseront la situation en disant que l’immobilier ne baisse jamais et que c’est un secteur en perpétuelle croissance. Mais qu’en est-il réellement de l’immobilier ? Est-ce vrai que les prix ne font que monter et qu’il est impossible de voir la valeur de sa propriété diminuer drastiquement ? Existe-t-il des cycles économiques en immobiliers où la valeur des biens est influencée par des facteurs bien précis ? Ce sont d’excellentes questions, dont les réponses sont plus complexes qu’il n’y parait.

L’immobilier domine tous les aspects de nos vies. Peu importe où vous regardez, vous voyez présentement de l’immobilier, que ce soit le terrain sur lequel vous vous tenez, la maison dans laquelle vous habitez ou encore l’édifice commercial qui surplombe votre propriété. Nos villes sont exclusivement constituées de biens immobiliers, et il est donc normal de se demander qu’est-ce qui peut bien influencer leur valeur. Avant de répondre à la question qui vous torture, à savoir s’il existe vraiment des cycles immobiliers, intéressons-nous d’abord à ce qui donne de la valeur à un bien immobilier afin d’être en mesure de bien comprendre la dynamique du marché par la suite.

 

La loi de l’offre et de la demande régit les prix en immobilier

L’immobilier est un secteur qui est régi principalement par la loi de l’offre et la demande. Il y a des acheteurs et des vendeurs, ainsi que des conditions économiques, sociologiques, législatives et politiques qui influencent la relation entre les deux acteurs. Si on simplifie ça, les lois et les conditions économiques influencent le niveau de l’offre, soit le nombre de maisons en vente, le nombre de nouvelles constructions lancées, etc., ainsi que le nombre d’acheteurs ayant la capacité et le désir d’acheter une propriété. Un vendeur ne peut ainsi pas vendre une propriété plus cher que ce que les acheteurs sont prêts à payer.

C’est dans cette optique qu’il faut analyser le marché. S’il y a trop de maisons sur le marché comparativement au nombre d’acheteurs, vous aurez de la compétition ! Vous devrez donc baisser vos prix pour attirer les acheteurs. On peut donc dire que si l’offre est excédentaire à la demande, cela peut influencer les prix à la baisse. Au contraire, s’il y a trop d’acheteurs pour le nombre de maisons disponibles, on peut stipuler que vous aurez plusieurs personnes intéressées à votre propriété et que vous serez en mesure de faire grimper le prix de vente afin de trouver l’acheteur le plus intéressé. Donc, si la demande est excédentaire à l’offre, cela peut influencer les prix à la hausse.

Si vous devez retenir une chose, c’est bien ces deux points fondamentaux :

  • Offre excédentaire à la demande = baisse de prix potentielle
  • Demande excédentaire à l’offre = hausse de prix potentielle

Ce que tout le monde se demande, et que personne ne semble avoir la réponse, c’est à quel moment on considère un marché immobilier en équilibre, et quand il est à l’avantage des vendeurs ou des acheteurs ?

 

Quand est-ce que le marché immobilier est en équilibre ?

C’est ici que vous trouvez enfin votre réponse ! Le marché immobilier fluctuant constamment, le prix des propriétés varient également en fonction de la relation entre l’offre et la demande. Le principe d’équilibre repose sur un nombre de vendeurs par rapport à un nombre d’acheteurs.

  • On dit que le marché est en équilibre lorsqu’il y a 7 vendeurs pour 1 acheteur.

À ce moment, l’équilibre est atteint et on juge que le marché est stable. Cependant, aujourd’hui, ce ne sont pas tous les types de biens immobiliers qui sont en équilibres. Afin d’illustrer ce propos, voici l’état du marché pour la ville de Québec en 2016.

 

Ville de Québec – 2016

Marché des maisons unifamiliales : 8 vendeurs pour 1 acheteur | Marché équilibré
Marché des condos : 21 vendeurs pour 1 acheteur | Marché à l’avantage des acheteurs
Marché des PLEX : 12 vendeurs pour 1 acheteur | Marché à l’avantage des acheteurs

 

CONSTAT : L’offre est largement excédentaire à la demande au niveau des condos. L’offre est légèrement excédentaire au niveau des PLEX. L’offre et la demande sont équilibrées pour le marché des maisons unifamiliales.

 

Évolution des prix de vente entre 2007-2016 dans la ville de Québec

Vous voyez donc maintenant comment l’offre et la demande jouent un rôle crucial dans la détermination du prix de vente des propriétés. Avant de répondre à la question que vous attendez tant, jetez un coup d’œil à l’évolution du marché immobilier dans la ville de Québec entre 2007 et 2016. Ensuite, nous passerons aux choses sérieuses.

 

Évolution du prix de vente médian des propriétés dans la ville de Québec entre 2007 et 2016

2007-2008 (+11%) : 182 500$
2008-2009 (+7%) : 195 000$
2009-2010 (+13%) : 220 000$
2010-2011 (+5%) : 230 000$
2011-2012 (+4%) : 239 000$
2012-2013 (+3%) : 245 000$
2013-2014 (+0%) : 245 000$
2014-2016 (+1%) : 247 000$

Variation globale des prix sur le marché entre 2007 et 2016 : 35%

 

On peut donc voir ici que les prix des biens immobiliers n’ont pas cessé de croître depuis les 10 dernières années et qu’ils ont connu une progression impressionnante des prix entre 2007 et 2010. Qu’est-ce qui peut bien expliquer cette augmentation continue des prix ? Le marché s’apprête-t-il à baisser ? Voyons voir si les cycles immobiliers peuvent nous fournir une explication !

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Les cycles immobiliers : un phénomène tout à fait RÉEL !

Les cycles immobiliers : mythe ou réalité ? La réponse est la suivante : ils sont tout à fait réels ! Cependant, ils ne sont pas nécessairement comme vous l’imaginez. Les cycles immobiliers sont plutôt des phases de comportement des principaux acteurs de l’immobilier et qui influencent le niveau des prix. On identifie 4 phases à un cycle immobilier, et leur progression dépend de nombreux facteurs. En effet, il est possible qu’un cycle immobilier prenne seulement quelques années à se réaliser ou encore qu’il prenne des décennies. Il se peut même parfois, qu’à cause de politiques très strictes et de mesures préventives très rigoureuses, qu’un marché demeure stable pendant une très longue période. Finalement, un simple élément déclencheur peut complètement chambouler un marché et changer drastiquement le niveau des prix. Afin de vous permettre de comprendre ce qu’est un cycle immobilier, voici ses 4 phases, soit la reprise, l’expansion, la suroffre et la récession. Tout d’abord, jetez un coup d’œil au tableau ci-dessous pour voir la forme que prend généralement la courbe d’un cycle immobilier normal.

 

Phase 1 : Reprise

À ce moment, le marché est au bas d’un cycle et le marché est dans un état d’offre excédentaire au niveau des nouvelles constructions. La demande est négative et l’occupation des logements est à un niveau très bas. Puis, tout à coup, les taux d’inoccupation des immeubles à logements chutent progressivement tandis que les loyers se stabilisent et commencent peu à peu à augmenter. Finalement, à la fin de cette phase, le taux d’occupation à long terme est stable et croît au même rythme que l’inflation.

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Phase 2 : Expansion

Au cours de cette phase, la demande croît positivement de manière importante. À ce moment, les taux d’inoccupation chutent, le niveau des loyers augmente, le seuil de rentabilité des nouvelles constructions devient plus accessible et la demande est de plus en plus forte. Cela a pour impact qu’il y a un besoin d’espaces supplémentaires qui apparait. Il faut donc mettre en chantier de nouvelles constructions pour répondre à la demande. La demande augmente plus vite que l’offre, ce qui encourage les investisseurs à construire de nouvelles propriétés. On assiste alors à ce qu’on appelle un « décalage » entre l’offre et la demande, c’est-à-dire que l’offre de nouvelles habitations n’est pas livrée en même temps que l’étude de marché pour la demande a été effectuée. Ainsi, lorsque les unités sont livrées, le marché a changé. Cependant, à l’apogée de cette phase (soit le pic de la courbe), l’offre et la demande sont en équilibre.

 

Phase 3 : Suroffre

Le sommet de la courbe, soit le moment où l’offre et la demande arrivent en équilibre, marque bien souvent un point tournant du cycle immobilier. C’est à ce moment que survient la suroffre de logements, où l’offre continue de croître plus rapidement que la demande. On assiste alors à un surplus d’espaces locatifs, ce qui fait ralentir la croissance des unités locatives, et la construction se met à ralentir considérablement. Les prix commencent à descendre tranquillement et lorsque le taux d’occupation à long terme est dépassé, le cycle immobilier est alors passé à la dernière phase.

 

Phase 4 : Récession

L’ampleur de la phase de récession est déterminée par la différence qui existe alors entre le niveau de l’offre et de la demande. Lors de la phase de suroffre, le niveau de l’offre a connu une croissance plus importante que celui de la demande. Le marché est désormais sous la barre du taux d’occupation moyen à long terme en raison d’un décalage entre l’offre et la demande. On dit alors que le cycle « baissier » aura une amplitude relative en fonction de la différence entre le niveau de l’offre et de la demande. S’il y a un gros écart, il y aura alors une diminution marquée des prix sur une longue période. Si l’écart est faible et peu significatif, il est possible que le marché connaisse une faible baisse, ou encore qu’il demeure stable pendant plusieurs années. Lorsque le cycle baissier a touché le fond, cela signifie que l’offre a cessé d’augmenter ou que la demande a commencé à croître significativement par rapport à l’offre. Les prix devraient alors arrêter de descendre, se stabiliser puis commencer à remonter.

 

La courbe des cycles immobiliers : une science parfaite ?

Pas du tout ! Vous devez comprendre que la courbe des cycles immobiliers, divisée en 4 phases, a été établie en fonction de statistiques historiques de divers marchés immobiliers. On peut donc dire que depuis le début du 20e siècle, les marchés immobiliers se comportent habituellement de cette façon-là. Est-ce toujours le cas ? Non, et c’est bien ça qui est frustrant ! Il y a tellement de facteurs qui peuvent influencer la relation entre l’offre et la demande que même les professionnels ne s’entendent pas toujours sur l’état du marché immobilier d’un pays, d’une province ou encore d’une ville. Dû à une intervention gouvernementale, une nouvelle législation, un changement drastique au niveau démographique ou pour toute autre raison valable, le marché peut subir un choc et sa courbe peut dévier drastiquement de celle présentée. La courbe normale des cycles immobiliers n’est que le modèle de base de la trajectoire habituellement empruntée par un marché et appuyé par des données historiques.

Pour ceux qui se demandent donc si le marché immobilier de Montréal et de Québec, ou plus globalement celui du Canada tomberont en récession au cours des prochaines années, la réponse est qu’il est très difficile de prévoir une telle chose. À l’heure actuelle, l’état des marchés des principales métropoles canadiennes diffère grandement de l’un à l’autre. L’évolution de la situation économique, démographique et politique au Canada permettra de voir comment les marchés locaux se comporteront au cours des années à venir !

L’existence du concept de cycle immobilier n’est donc pas un mythe, et les marchés se comportent bel et bien avec une logique bien fondée qui fait varier les prix des propriétés sur le marché !

 

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