Gestion d’immeubles : comprendre la structure des revenus et des frais de gestion locative -
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Gestion d’immeubles : comprendre la structure des revenus et des frais de gestion locative

15 mai 2017,
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Posséder des immeubles à revenus est un excellent moyen de bâtir son patrimoine et de faire croître son capital. La plupart des gens riches de notre société possèdent des biens immobiliers desquels ils retirent des revenus récurrents et qu’ils utilisent pour accumuler du capital. Par contre, pour se lancer dans le monde de l’immobilier locatif, il faut comprendre comment fonctionne la gestion d’immeubles, ainsi que la structure des revenus et des frais de gestion locative. En effet, l’immobilier n’est pas un investissement comme les autres. On ne fait pas simplement mettre de l’argent dans un compte en attendant que les taux d’intérêt fassent le travail. Loin de là ! En immobilier locatif, ce sont les locataires, soit des personnes physiques, qui contribueront à payer pour profiter de votre immeuble, et pour payer les frais d’exploitation. Afin de mieux comprendre le fonctionnement de ce type d’investissement, voyons ensemble la structure des revenus ainsi que celle des frais de gestion locative.

 

La source des revenus

Un immeuble locatif sert notamment à générer des revenus. Ces revenus proviennent de la location de logements résidentiels, ou commerciaux, à des particuliers ou à des entreprises. Des personnes viennent donc payer un loyer afin de profiter d’un logement dans votre immeuble. Les montants des loyers sont sévèrement contrôlés par la Régie du logement. Pour parvenir à calculer le revenu brut potentiel que peut générer un immeuble, il faut suivre une procédure assez simple. Prenons un exemple : un triplex de trois logements (3 ½) chacun à Sainte-Foy.

Estimation du revenu brut potentiel de l’immeuble

Loyer par logement : 750$/mois
Loyer mensuel pour les 3 logements : 2250$
Nombre de mois de location : 12 mois
Revenu brut annuel = 2250$ X 12 mois
Revenu brut annuel = 27 000$ par année

Donc, la source des revenus en immobilier locatif provient des loyers que paient les locataires chaque mois pour vivre dans un logement de l’immeuble. C’est très facile à calculer, et la logique est facile à comprendre. Maintenant, pour exploiter un immeuble et lui permettre de générer des revenus, de nombreux frais de gestion locative doivent être encourus.

 

Les frais de gestion locative

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Passons maintenant aux frais de gestion locative. En effet, afin d’exploiter un immeuble locatif, il est obligatoire de s’acquitter de certains frais. Ces frais servent à payer l’entretien de l’immeuble, les réparations, les taxes, etc. Le montant de tous les frais de gestion locative ne doit généralement pas dépasser le montant des revenus bruts potentiels de l’immeuble pour qu’un immeuble soit rentable, car dans le cas contraire, le cashflow (liquidité) de l’immeuble sera négatif et offrira un rendement négatif pour cette portion (sans compter la capitalisation et la plus-value). Voici donc une liste des principaux frais de gestion locative inhérents à la plupart des immeubles locatifs.

 

Les frais fixes

Les frais fixes sont les frais qui ne varient pas en fonction du niveau d’occupation de l’immeuble et que vous devez payer même s’il est vacant.

  • Les taxes foncières et scolaires : C’est la principale dépense de la majorité des immeubles à revenus. Elles représentent environ 15-20% des dépenses totales de gestion locative.
  • Les assurances : Le coût des assurances est lié à l’aire habitable du bâtiment, car c’est sur le principe du coût de reconstruction que les assureurs calculent le montant de la prime. L’assurance habitation couvrira ainsi le bâtiment, les biens et la responsabilité civile du propriétaire. Cela n’inclut pas les biens personnels des locataires.
  • Contrats de service : Les contrats d’entretien des différents équipements mécaniques du bâtiment, par exemple la fournaise, les ascenseurs, la ventilation, la climatisation, etc.

 

Les frais variables

Les frais variables sont les dépenses généralement encourues pour l’opération de l’immeuble lorsqu’il y a des locataires. Ils varient généralement en fonction des services offerts par le propriétaire.

  • L’énergie : Cette dépense sert généralement à chauffer et éclairer les espaces communs, et les logements lorsque les baux sont signés à cet effet. La plupart du temps, les locataires paient leur propre consommation d’énergie.
  • L’entretien et les réparations : Ce poste comprend toutes les dépenses encourues pour maintenir l’immeuble en bon état ainsi que pour maintenir la sécurité et le confort des locataires. Les dépenses majeures sont exclues de ce poste (ex : toiture, portes, fenêtres, etc.)
  • Frais de déneigement/pelouse : La présence de stationnements pour les locataires nécessite qu’un déneigeur vienne déblayer lors de la saison hivernale. Il faut également que des hommes d’entretien viennent tailler la pelouse en été.
  • Conciergerie/salaires : Ce poste comprend tous les salaires des employés qui sont à votre service et qui s’occupent de l’entretien et de la sécurité de vos immeubles. On inclut dans ce poste les rabais accordés aux concierges résidents.
  • Frais de gestion : Dépense reliée à la gestion des immeubles en général. C’est à ce niveau que certains investisseurs décident de confier la gestion de leurs immeubles à un gestionnaire immobilier ou à une firme spécialisée. La dépense en gestion représente habituellement environ 3-6% du RBE (revenu brut effectif). Ce poste comprend la comptabilité, la gestion des locataires, la papeterie, la gestion des employés, etc.
  • Frais de publicité/commission à la location : Frais engendrés pour la mise en valeur des logements vacants et pour publiciser les immeubles. Cette dépense est encourue pour maintenir le niveau d’occupation des logements le plus haut possible. Au niveau commercial, c’est bien souvent un courtier qui s’occupe de la location et qui est rémunéré à commission.
  • Les honoraires professionnels : Les frais qui sont encourus en consultation auprès de professionnels, par exemple un comptable agréé, un notaire, un évaluateur, etc.
  • La réserve de remplacement : Provision servant à couvrir les dépenses futures pour réparer ou changer des composantes majeures du bâtiment (toiture, portes, fenêtres, planchers, etc.). Cette réserve représente bien souvent 1,5-2% du revenu brut effectif chaque année.
  • Les frais divers : Les autres frais encourus qui n’entrent pas dans les catégories ci-dessus. Il ne faut cependant pas que cette catégorie serve de fourre-tout pour des dépenses personnelles du propriétaire. Exemple de frais divers : mobilier.

L’ensemble des frais fixes et des frais divers additionnés ensemble donnent les frais d’exploitation. Le montant de chaque poste de dépense varie bien souvent en fonction de l’aire habitable, de l’âge des bâtiments, du nombre de logements, et plus encore. Beaucoup d’investisseurs procèdent à ce que l’on appelle la normalisation des états financiers pour analyser le potentiel d’un immeuble. Le processus consiste à adapter les frais d’un immeuble pour qu’ils tiennent compte des réalités et des ratios du marché. Ainsi, si des erreurs ou des omissions ont été faites dans les états financiers, les dépenses normalisées proposeront un reflet plus réaliste. Ces frais d’exploitation ne doivent PAS inclure le service de la dette (hypothèque : capital et intérêt). Lorsqu’on calcule le potentiel de rentabilité d’un immeuble ou pour voir si ses dépenses sont comparables à celles du marché, il ne faut pas tenir compte du service de la dette, car celui-ci varie en fonction de la mise de fonds du propriétaire et des conditions de financement de ce dernier. Avec les revenus bruts et les dépenses d’exploitations en gestion locative, un investisseur peut analyser le potentiel d’un immeuble. Ensuite, pour voir si le cashflow (liquidité finale) sera positif ou négatif, il lui faudra tenir compte du service de la dette.

 

Le service de la dette

On appelle le service de la dette la somme des paiements hypothécaires déboursés au cours d’une année par le propriétaire. Le paiement hypothécaire comprend une partie de capital, qui fait réduire l’hypothèque, et une partie d’intérêts sur le prêt. On ne calcule pas ces sommes dans les dépenses de gestion locative, et il est important de comprendre que ce poste doit être traité séparément.

 

Gestion d’immeubles : les états financiers

En immobilier, chaque immeuble génère des revenus et doit s’acquitter de certains frais d’exploitation, aussi communément appelé des frais de gestion locative. Être propriétaire d’un parc immobilier est l’équivalent d’être un propriétaire d’entreprise : chaque année, il faut publier des états financiers. Les états financiers en immobilier présentent la capacité des immeubles à générer des revenus afin de couvrir les dépenses et le service de la dette, et expliquent dans quelle mesure les immeubles enrichissent leur propriétaire.

Les frais de gestion locative doivent être minutieusement prévus avant l’achat de chaque immeuble. En gestion immobilière, le défi est d’être en mesure d’optimiser chaque poste de dépense afin de maximiser la rentabilité des immeubles. C’est le travail des gestionnaires immobiliers, et c’est un travail plus complexe qu’il n’y parait. Il faut donc comprendre qu’en immobilier locatif, il y a une structure établie dans la composition des frais de gestion locative et dans celle des revenus.

 

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