Les conditions du marché immobilier au Québec pour 2017 : l’avantage aux acheteurs -
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Les conditions du marché immobilier au Québec pour 2017 : l’avantage aux acheteurs

16 février 2017,
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Consultez notre article sur les prévisions et tendances immobilières à surveiller au Québec en 2018 

On aime bien spéculer au Québec sur les tendances en immobilier. En se basant sur l’année ou les quelques années antérieures, on compile des données, effectue des calculs, publie des statistiques dans de jolis tableaux et, bien sûr, on utilise toute cette belle information pour prédire le futur. Quel plaisir !

Alors, qu’en est-il des prédictions actuelles sur les conditions du marché immobilier pour 2017 ? Le marché favorisera-t-il les vendeurs, les acheteurs, ou  atteindra-t-il un fragile point d’équilibre ? Bien sûr, il n’est pas très raisonnable de généraliser, puisque les conditions varient largement d’un secteur à l’autre et les catégories de propriétés (unifamiliale, copropriété, plex).

Mais bon, si on ne généralise pas un peu, on ne peut tirer aucune conclusion et on reste dans une zone grise. Or, comme nous avons horreur du gris, nous jouons le tout pour le tout et affirmons que : LE MARCHÉ IMMOBILIER 2017 SERA LARGEMENT UN MARCHÉ D’ACHETEURS.

Voilà, nous l’avons dit ! Maintenant allons-y de quelques explications et nuances, afin d’équilibrer le tout.

 

Qu’est-ce qu’un marché d’acheteurs ou de vendeurs ?

On entend souvent la phrase « Le marché immobilier est actuellement un marché d’acheteurs, ou un marché de vendeurs ». Mais qu’est que cela signifie en fait, et quels sont les critères sur lesquels on se base pour parvenir à de telles conclusions ?

La réponse est simple : un marché d’acheteurs signifie qu’il y a beaucoup plus de propriétés à vendre sur le marché que d’acheteurs potentiels. Les acheteurs ont donc l’embarras du choix et souvent, pour être compétitifs et réussir à vendre leur propriété, les vendeurs revoient leur prix à la baisse.

Inversement, lorsque le marché est aux vendeurs, l’offre de maisons à vendre est relativement faible comparé à la demande. Cela donne le gros bout du bâton aux vendeurs qui peuvent alors augmenter leur prix.

On estime que dans des conditions de marché équilibré, on retrouve  autour de 10 vendeurs pour un acheteur.  

Pour déterminer les conditions du marché dans un secteur donné, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) se base principalement sur le nombre de mois d’inventaire. Ce nombre correspond au laps de temps nécessaire pour écouler tout l’inventaire de propriétés à vendre dans ce secteur. On divise en fait le nombre moyen d’inscriptions des 12 derniers mois par la moyenne des ventes réalisées au cours de cette même période. Le résultat obtenu détermine si le marché favorise les vendeurs, les acheteurs, ou est équilibré.

 

Les conditions du marché selon de nombre de mois d’inventaires

 

Tendances des conditions du marché immobilier des RMR pour l’année 2017

 

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RMR DE GATINEAU

À Gatineau, le marché de l’unifamiliale favorisait d’abord les acheteurs en 2016, avec un peu plus de 11 mois d’inventaire en janvier. Puis, il s’est équilibré à partir d’août avec un délai d’un peu plus de 9 mois d’inventaire, toujours à la baisse en décembre. Si la tendance se poursuit, le marché demeurera équilibré en 2017, alors que du côté de la copropriété et du plex, le marché sera probablement plus favorable aux acheteurs. En effet, les copropriétés et les plex restent en inventaire pendant plus de 15 et 13 mois, respectivement.

 

RMR DE MONTRÉAL

Montréal était en en feu en 2016, et risque fort de le demeurer en 2017.  Les délais de vente des unifamiliales, condos et plex sont en baisse significative. Du côté de l’unifamiliale et du plex, le marché 2016 a débuté avec un équilibre acheteurs-vendeurs, mais le marché de l’unifamiliale est maintenant davantage un marché de vendeurs, et celui du plex risque bien de le devenir en 2017, si la tendance se maintient. Le marché de la copropriété, quant à lui, reste plus propice aux acheteurs, mais les délais de vente ont tout de même diminué de presque deux mois en 2016. Seule une faible augmentation du nombre de copropriétés à vendre est à prévoir en 2017.

RE/MAX prévoit qu’il y aura encore plus de maisons à vendre que d’acheteurs à potentiels à Montréal on 2017. Néanmoins, selon l’agence, cela n’empêchera pas le prix des maisons d’y augmenter d’environ 6 %. En effet, le faible taux de chômage et la croissance de l’actif des ménages favorisent l’optimisme sur le marché résidentiel de la Métropole. De plus, les investissements importants en projets d’infrastructures réalisés en prévision de son 375e anniversaire devraient stimuler le marché immobilier en 2017. Les investissements étrangers en provenance de l’Asie pourraient également aller en augmentant, grâce au nouveau vol direct de Shanghai à Montréal offert à partir de février.

En raison des nouvelles règles hypothécaires adoptées par le fédéral, Montréal pourrait connaître une diminution légère des ventes au cours des six premiers mois de l’année. Cette perspective ne semble toutefois alarmer les experts, qui prédisent une très belle année pour Montréal.

 

RMR DE QUÉBEC

Les perspectives 2017 pour la RMR de Québec ne sont pas aussi belles que pour Montréal. L’offre importante y est pour quelque chose, selon RE/MAX, mais les nouvelles règles hypothécaires auront également un impact négatif sur le marché. En effet, on prévoit une diminution des ventes mais aussi une baisse de prix de 2 % pour 2017. Il faut dire que les prix des maisons ont escaladé de 200 % à Québec entre 2000 et 2015. Une pause pourrait donc être appropriée.

Rien de dramatique pour l’instant tout de même, puisque les conditions de marché demeurent assez stables. Les marchés de l’unifamiliale et du plex favorisaient légèrement les acheteurs en décembre 2016, avec des délais de vente se situant entre 11 et 13 mois. Pour l’instant, rien ne laisse présager que cela changera en 2017. Comme en plusieurs autres endroits, le marché de la copropriété avantageait largement les acheteurs en 2016, avec des délais de vente ayant augmenté de presque deux mois à Québec. Cette tendance était toujours à la hausse en décembre 2016 et se poursuivra sans doute en 2017. La SCHL estime qu’il y a près de 400 condos neufs à vendre à Québec.

 

RMR DE SAGUENAY

À Saguenay, la marché immobilier favorise davantage les acheteurs que les vendeurs, et ce, sur toute la ligne. Les délais de vente des unifamiliales et des plex étaient légèrement à la baisse vers la fin de 2016, mais ils s’élèvent toujours bien au-dessus du point d’équilibre. Quant à la copropriété, le marché connaît une passe difficile, puisque les délais de vente ont atteint 27 mois en décembre 2016.

 

RMR DE SHERBROOKE

Les acheteurs sont avantagés sur tous les marchés à Sherbrooke, même si le délai de vente pour les unifamiliales était légèrement à la baisse à la fin de 2016, alors que celui des copropriétés était en chute libre.  Ces délais se situent néanmoins toujours bien au-dessus des 8 à 10 mois qui marquent le point d’équilibre.

 

RMR DE TROIS-RIVIÈRES

À Trois-Rivières, le marché de l’unifamiliale a été équilibré pendant toute l’année 2016, et pourrait bien tourner en faveur des acheteurs, puisque les délais de vente ont baissé sans cesse et qu’ils se situaient juste un peu au-dessus de 8 mois en décembre dernier. Les délais de vente des plex ont également diminué et pourraient attendre un point d’équilibre en 2017, si cette descente se poursuit. Le marché de la copropriété est mal en point, les délais de vente ayant passé d’un peu plus de 13 mois à 21 mois de janvier à août 2016, pour se stabiliser à près de 19 mois en fin d’année.

 

 

Tendances des conditions du marché immobilier des Agglomérations pour 2017

 

Dans les agglomérations de la province, le marché en est principalement un d’acheteurs, comme le démontre le tableau ci-dessus. Il n’y que les régions de Joliette, Rouyn-Noranda, Saint-Jean-sur-Richelieu, Saint-Lin-Laurentides, Val-d’Or et Victoriaville, où le marché de l’unifamiliale tend vers un équilibre vendeurs-acheteurs. Toutes les données disponibles sur les marchés de la copropriété et du plex pointent vers un avantage du côté des acheteurs.

 

Quoi d’autre encore pour favoriser un marché d’acheteurs ?

La réponse est simple : moins d’acheteurs. Malheureusement, les experts ont la certitude que 2017, contrairement aux années précédentes, n’échappera pas à une hausse des taux hypothécaires. Ceux-ci ont d’ailleurs déjà commencé à grimper.

Les raisons ?

Primo, l’élection de Trump et ses politiques inflationnistes entraînant, chez nos voisins comme ici, des taux obligataires plus élevés qui influenceront à leur tour nos taux hypothécaires à la hausse.

Secundo : le resserrement des règles de prêt hypothécaire au Canada feront également augmenter les taux, selon la FCIQ. On s’attend à une hausse de 0,25 à 0,5 % d’ici la fin 2017.

Résultat possible : moins d’acheteurs et donc, une offre supérieure à la demande qui pourrait donner du fil à retordre aux vendeurs.

Mais il y a pire : les fameuses règles hypothécaires mises en place par le fédéral feront du tort au marché en général et affecteront significativement les ventes. Parmi les mesures restrictives, la plus dommageable est le test de simulation de crise des taux d’intérêt, qui touche tous les acheteurs avec une mise de fonds de moins de 20 %.

« En vigueur depuis le 17 octobre dernier, cette mesure oblige les emprunteurs à répondre aux critères d’octroi d’un prêt au taux d’intérêt de référence publié par la Banque du Canada plutôt qu’au taux réellement consenti par l’institution financière. Or, au moment d’écrire ces lignes, ce taux de référence est de 4,64 %, soit près de 2 points de pourcentage au-dessus des taux négociés avec la plupart des prêteurs. » FCIQ, janvier 2017.

Les deux conséquences probables de la chose :

  1. L’exclusion d’un bon nombre d’emprunteurs : on estime ce nombre à 5000-6000.
  2. Une réduction du prix maximal des prêts accordés par les institutions et ce, de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

 

Encore une fois, ceci fera baisser le nombre de transactions immobilières qui seront conclues en 2017, et limitera de plus les hausses de prix. Les acheteurs se retrouveront donc avec plus de choix à meilleur prix. Mais malheureusement, tous les acheteurs potentiels ne verront pas leur rêve de devenir propriétaire se réaliser cette année. Et bien sûr, les vendeurs en pâtiront.

 

Et la finale de cette histoire…

Eh bien, les acheteurs seront généralement favorisés cette année mais les conditions de marché, au niveau de l’unifamiliale, seront tout de même relativement stables. Montréal nous surprend avec un marché immobilier florissant et le seul au Québec à favoriser les vendeurs dans les ventes d’unifamiliales. Gatineau n’est pas loin derrière et nous donne une belle leçon d’équilibre.

En ce qui concerne la copropriété et le plex, l’avantage au niveau de la province est clairement aux acheteurs, sauf pour Montréal encore une fois, où les vendeurs seront probablement favorisés en 2017. Si la tendance se poursuit, Trois-Rivières atteindra le point d’équilibre dans les ventes de plex.

Enfin, les hausses des taux hypothécaires et les nouvelles règles fédérales mises en place n’augurent rien de bon pour les vendeurs, ni pour les acheteurs avec un budget limité. Pour l’instant, on s’attend à ce que les retombées négatives ne soient pas trop intenses en 2017, mais comme on dit, QUI VIVRA VERRA !