Revendre un immeuble à revenus en unités de condo est un projet d’investissement immobilier de plus en plus populaire. Beaucoup d’investisseurs y voient là un moyen privilégié de réaliser un profit rapide lors de la revente.

Vous souhaitez vous lancer dans l’aventure aussi? Cet article vous renseigne à propos des aspects essentiels d’un projet de conversion d’un immeuble à revenus : avantages, coûts, étapes du processus, précautions, etc.

Investissement immobilier : achat et conversion d’immeubles à revenus en copropriété (condo)

Conversion d’immeubles locatifs : quels avantages pour l’investisseur?

Bien que la conversion d’un immeuble à revenus en condos signifie entamer des démarches longues et complexes, le jeu en vaut la chandelle. En effet, la valeur ajoutée à chaque nouvelle unité de condo dépasse largement les frais engagés dans la conversion.

Supposons que vous achetiez un triplex à Québec, à 550 000 $. Chaque unité vous coûte alors 183 333,33 $. Or, le prix moyen d’une unité de condo à Québec s’élève à 216 000 $ selon les données de 2016. De plus, il est beaucoup plus aisé de vendre une propriété de type condo dans cette gamme de prix qu’un triplex à 550 000 $.

Combien ça coûte, convertir un immeuble en condos?

Évidemment, en immobilier, chaque situation est unique. Il faut baser le calcul sur plusieurs facteurs : le nombre de logements, l’emplacement du bâtiment, le type de rénovations à effectuer, etc. Le cabinet de notaires Lefebvre, Lefebvre et Théorêt recommande un budget tout frais compris d’environ 5 000 $ à 10 000 $ par porte à convertir.

Les grandes étapes de la conversion d’un immeuble locatif en condos

Le processus de conversion d’un immeuble à revenus en condo, ou encore d’une copropriété indivise en copropriété divise, nécessite dans bien des cas beaucoup de temps. Il est primordial de bien prévoir la réalisation de chacune de ses étapes et de vous entourer de professionnels qualifiés.

1. Obtenir une autorisation de la municipalité

Chaque municipalité prévoit ses propres dispositions quant à la conversion d’immeubles à revenus en condo. Montréal est un cas particulier. En effet, il est interdit d’y réaliser la conversion d’un bloc appartement en condo, à moins d’obtenir une dérogation au règlement. Celle-ci est accordée par le conseil d’administration de l’arrondissement concerné.

2. Remettre des avis d’intention aux locataires

Les locataires doivent être avertis de votre projet. Transmettez-leur votre avis d’intention par courrier recommandé et conservez une preuve d’expédition et de réception de l’avis. Celle-ci pourra être demandée par la Régie du logement (voir l’étape 3).

3. Obtenir une permission de la Régie du logement

Dans la vaste majorité des cas, les propriétaires souhaitant convertir un immeuble locatif en condos doivent obtenir une permission de la Régie du logement avant d’entamer d’autres procédures.

En effet, la Loi sur la Régie du logement prévoit que si, dans les 10 années précédant la demande, l’immeuble a comporté au minimum un logement loué, une autorisation de conversion est obligatoire.

4. Embaucher un arpenteur-géomètre

Lors de la conversion de l’immeuble locatif en condo, le rôle de l’arpenteur consistera à produire le plan cadastral. Ce dernier doit par la suite être enregistré au Registre foncier du Québec.

5. Embaucher un notaire

Le notaire sera chargé de rédiger la déclaration de copropriété et de la publier au Bureau de la publicité des droits. Il s’occupera également de l’obtention du permis de lotissement. Finalement, il sera aussi responsable de la publication du jugement obtenu auprès de la Régie du logement.

6. Revendre les unités de copropriété

Veillez à respecter les dispositions prévues par la Loi sur la régie du logement, notamment celle d’assurer la priorité d’achat au dernier locataire du logement.

Revente d’un bloc appartement en unités de condos : précautions, risques, conseils

Avant de vous lancer dans l’aventure, prenez le temps de calculer les taxes foncières qui s’appliqueront possiblement à votre projet de conversion. À Montréal, par exemple, certains arrondissements imposent une taxe équivalant à 10 % de la valeur du terrain en question.

Assurez-vous également de choisir le bon moment pour réaliser votre projet de conversion d’un immeuble à revenus en condos. Surveillez le marché des copropriétés. Choisissez un emplacement et un quartier dont la valeur est stable, préférablement dans lequel la valeur des investissements immobiliers est en constante augmentation depuis plusieurs années. Car, le plus grand risque lors d’un projet de conversion est, qu’évidemment, vous n’arriviez pas à vendre les unités de copropriété. Vous devrez alors payer les taxes et participer au fonds de prévoyance, car vous aurez malgré vous le rôle de propriétaire.

La copropriété indivise : une autre option pour un projet de conversion d’immeubles locatifs

La conversion d’un bloc appartement en unités de condos est encadrée par des règles strictes. Si le processus vous rebute, sachez qu’il existe une autre option plus simple : la conversion d’un immeuble locatif en copropriété indivise.

Les étapes pour réaliser une conversion en copropriété indivise consistent uniquement à :

• Engager un arpenteur-géomètre afin d’obtenir un certificat de localisation;
• Engager un notaire pour que ce dernier rédige et publie la convention d’indivision au Bureau de la publicité des droits.

C’est tout !

Seul désavantage : à la vente, les copropriétés indivises se vendent en moyenne 5 à 8 % moins cher que les copropriétés divises.

Première étape: engagez un courtier pour un investissement immobilier réussi!

Qu’il s’agisse de la conversion d’un immeuble locatif en condos ou d’une copropriété indivise en copropriété divise, vous entamerez un processus complexe. Nous le répétons : il est nécessaire de vous entourer de professionnels qualifiés, qui vous guideront efficacement dans le but de vous faire réaliser un investissement immobilier réussi.

C’est là qu’un courtier immobilier peut faire toute la différence. Sa connaissance précise du marché immobilier conjugué à son expérience et son vaste réseau de contacts professionnels fait de votre courtier un allié indispensable. Votre courtier vous conseillera à propos des meilleurs emplacements pour effectuer une conversion d’un immeuble à revenus en condo et vous aidera, surtout, à dénicher des opportunités d’achat uniques, choisies en fonction de vos besoins et de vos attentes.

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