La location d’un local commercial a des particularités importantes à connaître par rapport aux baux résidentiels.
En effet, lorsqu’une entreprise ou une organisation souhaite louer un local commercial, elle doit signer un bail avec le propriétaire.
Il y a alors plusieurs éléments importants sur lesquels les deux parties doivent s’entendre.
- Dans cet article, nous présentons les 10 éléments essentiels à connaître et comprendre lorsqu’on signe un bail commercial au Québec.
Si vous avez des questions ou nécessitez l’aide d’un courtier immobilier commercial, remplissez le formulaire gratuit sur cette page.
#1 : Quelle est la différence entre un Bail brut, bail net, bail net net et bail net net net ?
Avant de signer un bail commercial, vous devez vérifier le type de bail que le propriétaire vous propose. Pourquoi ?
Parce dans le monde de l’immobilier commercial, il y a différents types de baux selon les inclusions et exclusions de chacun.
Bail brut
Il s’agit d’un bail qualifié de « tout inclus », où le locataire doit uniquement payer son loyer. Tous les autres frais sont soit à la charge du propriétaire, ou sont inclus dans le loyer.
Bail net, net net et net net net
Lorsque le locataire doit payer son loyer ET certains des frais d’exploitation, on parle alors d’un bail « net ». En fonction de ce qui est inclus ou non, le bail sera qualifié de « net, net net ou net net net ». Oui, c’est mélangeant, mais c’est pourquoi il faut mettre tout ça au clair avec le propriétaire dès le début.
#2 : Le propriétaire peut-il demander un dépôt de garantie ?
- Oui. Avec un bail commercial, un propriétaire peut exiger un dépôt de garantie au locataire.
Normalement, cela est illégal pour les locataires d’immeubles à logement.
Ne vous surprenez donc pas si vous voyez une clause dans un bail commercial qui exige un dépôt.
Sachez que le montant est établi par le propriétaire, mais peut être négocié selon la durée du bail, et les autres conditions.
#3 : En ce qui concerne la sous-location et la cession de bail…
Avec un bail résidentiel, vous pouvez sous-louer votre logement ou faire une cession de bail assez facilement.
Avec un bail commercial, c’est beaucoup plus difficile.
- En effet, le propriétaire du local que vous louez peut interdire dans votre bail la possibilité de le sous-louer ou de céder le bail.
Il s’agit donc d’une clause plus restrictive qu’il faut garder en tête.
#4 : Comment fonctionne la fin d’un bail commercial ?
En ce qui concerne la fin d’un bail commercial, le fonctionnement est assez similaire aux baux résidentiels.
Le locataire doit normalement quitter son espace commercial à la fin du bail, lorsqu’il a témoigné de son intention de quitter.
- S’il ne dit rien, le bail commercial se renouvelle automatiquement lorsqu’il arrive à terme.
Il est généralement recommandé de parler avec le propriétaire avant la fin du bail afin de revoir les termes de l’entente.
#5 : À qui s’adresser en cas de conflit avec un bail commercial ?
Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, ce n’est PAS le Tribunal administratif du logement (Régie du logement) qui s’occupe des conflits entre les propriétaires et locataires d’immeubles commerciaux.
- En cas de conflit, les propriétaires et locataires doivent plutôt s’adresser à la Cour du Québec ou la Cour Supérieure pour tout ce qui concerne les baux commerciaux.
C’est une différence majeure, qui implique beaucoup plus de frais en cas de recours. Il faut en être conscient.
#6 : Qui doit s’occuper des travaux et réparations ?
Un évier coule dans la salle des employés ? Il y a un bris de plomberie dans une salle de bain ? Qui s’occupe des travaux ?
Tout dépend de ce qui a été entendu dans le bail.
En effet, selon si le locataire a signé un bail brut ou un bail net, les travaux peuvent être à la charge du propriétaire ou à sa charge.
Il faut donc qu’il y ait une section qui vienne spécifiquement prévoir à qui sont les frais des travaux pour :
- Les petites réparations
- L’entretien général
- Les réparations majeures
Cela étant dit, le propriétaire est tenu au début du bail de fournir un local en bon état avec tous les éléments fonctionnels. Il doit faire les réparations nécessaires qui certaines composantes ne sont pas en bon état.
#7 : Les activités permises et le zonage
Vous voulez opérer un café ? Vous désirez ouvrir un commerce de vente au détail ? Vous souhaitez ouvrir un salon de massothérapie ?
Ce ne sont pas toutes les activités commerciales qui sont permises dans tous les types de locaux.
- Généralement, c’est au propriétaire de vérifier que l’activité que vous souhaitez faire dans son local est permise par le zonage de la municipalité.
Cela étant dit, on recommande toujours aux locataires de faire leurs propres recherches et de faire un appel à la ville pour faire une double vérification. On n’est jamais trop prudent !
Assurez-vous que l’activité que vous souhaitez exploiter soit écrite de manière précise dans le bail.
#8 : Quelle est la durée d’un bail commercial ?
- Au Québec, la durée d’un bail commercial est d’au moins 1 an en général, mais ne peut pas excéder plus de 100 ans.
Les baux commerciaux de 50 ans et plus sont assez rares, et sont signés souvent par de très grosses entreprises ou par le gouvernement.
La majorité des locaux commerciaux sont signés pour une durée entre 2 et 10 ans.
La durée d’un bail peut être négociée entre le propriétaire et le locataire.
#9 : Caution et responsabilité : quoi savoir ?
Lorsque vous signez un bail commercial au nom de votre compagnie ou entreprise, c’est elle qui est tenue responsable des obligations qui découlent automatiquement du bail.
Cependant, un propriétaire peut également demander qu’un représentant physique de l’entreprise devienne une caution, et soit également tenu personnellement du bail commercial.
- Cela arrive couramment pour les entreprises avec un court historique, ou des problèmes de fiabilité.
Sachez que ce n’est pas nécessairement courant, mais possible et légal.
#10 : Est-ce nécessaire d’être accompagné d’un courtier commercial pour louer un local ?
Au Québec, il est 100% permis pour les locataires d’être accompagné d’un courtier immobilier commercial lorsque vient le temps de magasiner leur local.
En effet, ce n’est pas parce qu’on opère une entreprise qu’on est à l’aise avec les principes complexes de l’immobilier commercial.
Il est donc important d’avoir à ses côtés un courtier immobilier commercial pour nous aider à trouver le bon local, à négocier les conditions et pour bien comprendre les obligations et responsabilités du bail qu’on s’apprête à signer.
- Vous pouvez notamment remplir le formulaire sur cette page pour comparer 3 courtiers immobiliers commerciaux dans votre secteur.
