L’achat d’un immeuble à revenus peut être un investissement très rentable à long terme, mais il peut être difficile d’obtenir le financement et d’amasser la mise de fonds nécessaire pour pouvoir acheter. Les débuts d’un investisseur peuvent souvent être ardus, et beaucoup se demandent s’il existe une stratégie qui pourrait permettre d’acheter un immeuble à revenus plus rapidement. Avez-vous déjà pensé à investir en devenant propriétaire occupant ?

C’est une stratégie d’investissement qui ne date pas d’hier, et qui a permis à de nombreuses personnes de non seulement devenir propriétaire, mais de le faire à moindre coût que s’ils avaient tout simplement acheté une maison. Les jeunes investisseurs ont souvent avantage à utiliser cette stratégie, et verront immédiatement les bénéfices qui en découlent.

Mais devenir propriétaire-occupant, ça veut dire quoi ?

Faisons un tour d’horizon de cette stratégie d’investissement immobilier.

 

 

Devenir propriétaire-occupant, qu’est-ce que ça implique ?

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Bien que ce soit un terme généralement bien compris, devenir « propriétaire-occupant » fait référence au fait d’acheter un PLEX ou un immeuble à revenus de moins de 5 logements afin de l’habiter puis de louer les autres logements.

C’est aussi simple que ça ! Certains investisseurs, par exemple, achètent des Triplex, vivent dans le grand logement puis louent les deux autres logements. Avec les revenus des loyers des deux logements, il ne lui coûte alors presque rien pour habiter l’immeuble.

Cela implique par contre que vous aurez à vivre à proximité de vos locataires.

Il y a bien évidemment des avantages et des inconvénients d’habiter un immeuble dont on loue les autres appartements. C’est un peu le même style de vie que lorsqu’on est jeune et que l’on habite en appartement, du moins, bien souvent.

Voyons tout de même en détail quels sont les avantages et inconvénients d’investir en devenant propriétaire occupant.

 

 

Pour quel type d’immeuble est-ce avantageux de devenir propriétaire-occupant ?

Lorsqu’on parle d’investir en immobilier en tant que propriétaire-occupant, nombreux sont les gens qui pensent avoir trouvé la recette miracle qui marche à tous les coups. Cependant, sachez que cette stratégie n’est pas pour tout le monde, et qu’il y a certains types d’immeubles qui se prêtent mieux à ce mode de vie.

Généralement, les investisseurs qui désirent acheter un immeuble à revenus et l’habiter en tant que propriétaire-occupant vont cibler des 5 logements et moins, et encore plus souvent des Duplex ou des Triplex.

Pourquoi ? Pour plusieurs raisons, mais surtout, car ils ne veulent pas avoir 10 locataires qui viennent cogner à leur porte dès que le moindre inconvénient leur arrive. Avec un Duplex ou un Triplex, vous avez seulement un ou deux locataires qui peuvent venir vous déranger, ce qui diminue les chances de vous faire déranger à votre domicile trop souvent.

Imaginez habiter dans un immeuble 12 logements et tous vos locataires savent que vous habitez le logement au 2^e étage. Dès que le moindre problème se manifestera, ils vous appelleront, et si vous ne répondez pas, certains locataires iront jusqu’à venir cogner chez vous. On parie que vous ne voulez pas ça.

De plus, l’une des raisons de cibler un petit immeuble à logement est que les revenus que vous tirerez de vos locataires paieront en grande partie votre hypothèque et vos dépenses. Le Triplex est souvent la grosseur idéale, alors que le Duplex peut aussi très bien faire l’affaire.

C’est un compromis un peu parfait. Vous avez des revenus suffisants pour que votre coût de logement soit très faible, voire pratiquement nul, et vous n’avez pas plusieurs locataires à proximité de vous qui peuvent venir vous déranger à toute heure du jour ou de la nuit.

Donc, on vous recommande de cibler des PLEX de 2-5 logements si vous comptez devenir propriétaire-occupant au Québec.

 

 

Quels sont les avantages et inconvénients de devenir propriétaire-occupant ?

On va se le dire franchement, il y a plus d’avantages que d’inconvénients à devenir propriétaire-occupant, mais les quelques inconvénients peuvent être assez forts pour vous faire reculer et vous faire dire que ce n’est peut-être pas le style de vie que vous désirez avoir. Le tableau qui suit vous présente justement les principaux avantages et inconvénients de cette stratégie d’investissement.

 

DEVENIR PROPRIÉTAIRE-OCCUPANT
Avantages	Inconvénients
Vous vous logez à moindre coût Vos locataires paient une grosse partie du paiement mensuel hypothécaire, parfois en entier L’entretien de l’immeuble est moins pénible, puisque vous le faites pour vous en même temps. Certaines dépenses sont déductibles d’impôts Vous pourrez mettre 10% de mise de fonds au lieu de 20% Vous pourrez potentiellement devenir propriétaire plus facilement puisque vous n’aurez pas une autre maison à payer	Vous vivrez avec des voisins très près, donc un peu le même style que lorsqu’on va vivre en appartement. Il faudra vous habituer aux bruits, au style de vie de proximité et à vivre dans un immeuble à plusieurs logements. Vous serez prêt de vos locataires, donc vous vous ferez solliciter plus souvent pour des niaiseries que si vous étiez un propriétaire qui passe à l’occasion.

 

 

Avoir un logement gratuit, c’est possible !

Vous avez surement déjà entendu parler d’investisseurs qui ont acheté des PLEX pour y habiter, et que les revenus générés par les loyers étaient suffisant pour couvrir l’ensemble des paiements hypothécaires de l’immeuble. Un logement gratuit, de quoi faire rêver !

Mais est-ce vraiment possible ? La réponse est OUI ! Est-ce vraiment réaliste de penser que ce sera le cas pour vous ? La réponse est NON !

Ce n’est pas être pessimiste, c’est tout simplement voir la réalité en face ! En effet, en devenant propriétaire-occupant, les loyers des autres logements couvriront probablement une grande partie de vos paiements hypothécaires et de vos dépenses, mais c’est assez rare que ce soit la totalité.

Cependant, le scénario d’avoir un logement gratuit en devenant propriétaire-occupant est tout à fait possible. C’est généralement plus facile lorsqu’un investisseur achète un immeuble de 4 ou 5 logements, que lorsqu’il habite un Duplex.

Même si ce n’était pas gratuit, il vous en coûterait tout de même BEAUCOUP moins cher d’habiter l’immeuble à revenus que vous avez acheté que de choisir d’habiter une maison, un condo, un jumelé ou un immeuble ayant une seule unité d’habitation vous appartenant.

 

 

Les PLEX : les prix ont bondi, et les loyers n’ont pas suivis, est-ce donc toujours rentable ?

Au cours des dernières années, des experts ont suivis et analysé l’évolution du marché des PLEX et des petits immeubles à revenus et ont présenté des chiffres très intéressants.

En 2000, le prix médian des immeubles de 2-5 logements était de 130 000$. En 2015, ce même prix était de 360 000$, ce qui représentait une augmentation de 177%.

Au cours de la même période, les loyers ont seulement augmenté de 27%. Il est donc tout à fait légitime de se demander s’il est toujours rentable et avantageux d’acheter un immeuble à revenus au Québec.

Cependant, il est important de noter que lorsque l’on prend en compte tous les facteurs économiques tels que l’inflation, les taux d’intérêt, etc., plusieurs experts affirment que la situation est à peu près la même qu’au début du nouveau millénaire.

Les augmentations de prix fulgurantes auxquels on a assisté dans la première décennie des années 2000 n’ont donc pas autant affecté la rentabilité d’un investissement immobilier comme on le pensait. Il est encore avantageux d’investir en immobilier, mais il faut simplement désormais mieux surveiller ses acquisitions et porter une plus grande attention aux détails financiers.

Avoir un logement 100% gratuit en 2018, c’est assez rare, mais il arrive encore que les revenus des autres logements parviennent à payer l’entièreté des paiements hypothécaires.

Afin de vous prouver que c’est encore rentable de devenir propriétaire-occupant, nous avons préparé un exemple de calculs tenant compte de chiffres provenant d’un vrai immeuble à revenus à vendre dans la région de Québec.

Vous verrez ainsi qu’il est encore possible de minimiser ses frais de logement mensuels en devenant propriétaire-occupant.

 

Exemple de calculs – Devenir propriétaire occupant d’un Triplex à Québec

 

Ce que l’on peut immédiatement remarquer, c’est que les revenus des 2 logements qui sont loués parviennent, à eux seuls, à couvrir les paiements hypothécaires annuels de l’immeuble (16 500$ – 16 225$ = 225$ de surplus).

C’est bon signe, mais cela ne veut pas dire non plus que c’est tout à fait gratuit pour le propriétaire-occupant. Il doit encore payer les dépenses annuelles de l’immeuble, comme les taxes municipales et scolaires ainsi que les dépenses d’entretien.

Cela lui reviendrait ainsi à 8 225$ par année, si l’on se fie aux chiffres fournis par le courtier. Cela représente un montant de 685$ par mois.

On parle ici d’un immeuble standard sans caractéristique exceptionnelle, vendu à sa valeur marchande. Il existe des immeubles possiblement plus intéressants, et les meilleurs investisseurs sauront s’allier d’un bon courtier immobilier pour les dénicher.

 

 

Devenir propriétaire occupant : ça vient avec un mode de vie !

La plus grosse question qu’il faut se poser lorsqu’on songe à devenir propriétaire-occupant, c’est si le mode de vie est fait pour nous. On a beau penser à l’avantage financier, si on ne peut pas supporter le fait de vivre en proximité avec ses locataires, d’être achalé à toute heure de la journée ou encore de tout simplement vivre avec des voisins de l’autre côté d’un mur, il vaut peut-être mieux pour vous de passer votre tour.

Être propriétaire occupant, ça vient avec un mode de vie en conséquence. C’est un peu le côté plus plate parfois de cette stratégie d’investissement très populaire. Comme quoi on ne peut pas tout avoir dans la vie ! Certains investisseurs vous diront qu’il n’y a rien là, et que pour eux c’est la recette miracle ! D’autres vous diront qu’ils ont détesté l’expérience, car leurs locataires venaient leur demander des services pratiquement tous les jours.

Tout dépend de votre état d’esprit, de vos attentes et du style de vie que vous recherchez ! Mais il y a également une question d’argent…

 

 

Acheter un immeuble à revenus en étant propriétaire-occupant : une moins grosse mise de fonds nécessaire !

Tandis que la mise de fonds minimale exigée est de 20% pour l’achat d’un immeuble à revenus normalement, il est possible de seulement verser 10% lorsqu’on souhaite acheter en étant propriétaire occupant d’un PLEX. Ça peut faire toute une différence en termes d’accessibilité, puisque la mise de fonds est souvent l’élément le plus problématique dans bien des projets d’investissements.

Par exemple, si vous souhaitez normalement acheter un immeuble à revenus de 350 000$ pour le louer en entier, il vous faudra une mise de fonds de 20%, donc 70 000$. Si vous dites que vous souhaitez habiter l’immeuble et devenir propriétaire-occupant, ce montant est coupé en deux et représente alors 35 000$. C’est un montant beaucoup plus facile à amasser.

Toutefois, puisque vous mettez moins de 20% de mise de fonds, vous devez alors prendre une assurance prêt hypothécaire de la SCHL et payer la prime qui vient avec. Cela vous coûtera quelques milliers de dollars, mais vous aurez alors l’option de l’amortir dans votre hypothèque.

En gros, la stratégie d’investir en devenant propriétaire-occupant peut vous permettre d’accéder plus rapidement à la propriété avec moins de liquidités. Ce peut être franchement avantageux !

 

 

Quelles sont les dépenses et quel est le budget à prévoir pour acheter un PLEX en tant que propriétaire-occupant ?

Devenir propriétaire-occupant pour diminuer ses frais d’habitation, c’est une super stratégie, mais ça ne se fait pas simplement en criant victoire et en ayant quelques milliers de dollars dans son compte en banque.

En immobilier multilogement, la mise de fonds minimum en tant que propriétaire-occupant est de 10%, contrairement à 20% lorsque l’investisseur ne compte pas habiter l’immeuble.

Lorsqu’on dit que le prix d’un PLEX est d’au moins 200 000$ (le gros minimum dans une petite ville), il faut alors prévoir au moins 20 000$ uniquement pour la mise de fonds.

Ensuite, vous aurez diverses dépenses à payer en plus, dont notamment la prime d’assurance SCHL (qui peut monter jusqu’à 10 000$ et plus), les frais de notaire, les frais d’inspection, les frais d’évaluation, la taxe de bienvenue, et plus encore !

Notez que vous pouvez amortir la prime SCHL, laquelle s’applique sur tous les prêts de moins de 20% de mise de fonds, dans votre hypothèque au lieu de la payer d’un coup.

Uniquement pour les dépenses, vous devez donc vous assurer d’avoir un bon 10 000$ de côté pour pallier à tous les frais et imprévus reliés à l’achat de votre immeuble. On peut donc dire que pour acheter en tant que propriétaire-occupant, vous devez avoir au minimum 30 000$ dans votre compte en banque, et idéalement un peu plus pour avoir une réserve en cas d’imprévu.

Comme vous pouvez le voir, on ne peut pas acheter un immeuble à revenus en tant que propriétaire-occupant avec seulement 5% de mise de fonds. Planifiez donc votre budget en conséquence et assurez-vous d’avoir bien calculé tous les dépenses et frais reliés à l’achat d’un immeuble multilogement.

 

 

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