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Comment reconnaître un vice caché ou apparent ?

1 juillet 2023,
 Off

Pourquoi accorder une attention particulière au vice caché et au vice apparent ? Quand vous effectuez un achat important, neuf ou usagé, vous vous attendez à ce qu’il soit en bon état et qu’il réponde à vos attentes. 

Malheureusement, il arrive parfois que des problèmes se cachent sous une apparence trompeuse, compromettant votre expérience et votre investissement. En fait, c’est là que les vices entrent en jeu ! 

Reconnaître ces problèmes potentiels avant de conclure une transaction immobilière peut éviter bien des soucis et des dépenses imprévues.

  • Dans cet article, nous démystifions les vices apparents des vices cachés, leurs distinctions ainsi que les mesures à prendre.
vice cache apparent

Quels sont les critères qui définissent un vice caché ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

  • En immobilier, un vice caché se réfère à un défaut ou à un problème existant dans un bien. En d'autres termes, il s'agit d'un défaut dissimulé qui n'est pas facilement perceptible par l'acheteur au moment de l'achat.

Ce défaut peut être dû à un problème structurel, de construction, de plomberie, d’électricité, environnemental, d’infestation ou une nuisance. 

Pour déterminer si vous faites face à un vice caché, il est primordial d’être en mesure de l’associer aux 4 caractéristiques suivantes :

Gravité

Le vice doit être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage prévu, diminuer considérablement sa valeur ou causer des dommages substantiels.

Il ne s’agit pas de problèmes mineurs ou superficiels.

Antériorité

Le vice doit exister avant la vente et ne pas résulter de l’usure normale ou de l’utilisation régulière du bien après l’achat.

Il doit être présent au moment de la transaction.

Caché

Le vice doit être dissimulé, ce qui signifie qu’il n’est pas facilement détectable lors d’une inspection normale.

Le vendeur doit avoir connaissance du défaut et ne pas l’avoir révélé à l’acheteur.

Inconnu de l’acheteur

L’acheteur ne doit pas avoir connaissance du vice au moment de l’achat.

Cependant, cela peut être complexe à prouver, car il peut y avoir des situations où l’acheteur aurait dû raisonnablement détecter le vice, même s’il n’en avait pas une connaissance approfondie.

Lorsque tous ces critères sont satisfaits, vous savez que vous avez malheureusement fait la découverte d’un vice caché. 

Quelles sont les différences entre un vice caché et un vice apparent ?

Qu’est-ce qu’un vice apparent ? 

  • Un vice apparent, contrairement à un vice caché, est un défaut ou un problème qui est facilement détectable lors d'une inspection normale ou raisonnable du bien.
  • Il est visible, observable et accessible sans avoir besoin de procéder à des investigations spéciales ou à des examens approfondis.

Comment les identifier ?

Pour identifier les vices apparents dans une propriété, il est important de mener une inspection minutieuse et méthodique. Voici quelques étapes à suivre pour repérer les vices apparents lors de l’inspection d’une propriété :

  • Examen extérieur
  • Inspection des pièces
  • Évaluation des systèmes
  • Inspection du sous-sol et du grenier

Si vous n’avez pas d’expertise ou d’expérience dans l’inspection des propriétés, il est pertinent de faire appel à un professionnel de l’inspection qualifié.

Exemples de vices apparents et de vices cachés

Permettez-nous de vous présenter quelques exemples illustrant quelques-uns des vices cachés et des vices apparents en immobilier. 

Vices apparents

  • Fissure dans un mur
  • Parquet de bois gonflé
  • Bris de céramique
  • Porte ou fenêtre qui ne ferme pas correctement

Vices cachés

  • Infiltration d’eau dans le toit
  • Fondation fissurée
  • Présence de moisissure dans les murs
  • Connexions électriques défectueuses
  • Infestation de fourmis charpentières
  • Nuisance sonore

Il est important de noter que la présence de vices cachés ou apparents peut varier d’une propriété à l’autre. Il est toujours recommandé de mener une inspection approfondie et de recueillir des informations spécifiques sur la propriété en question avant de conclure une transaction immobilière.

Quelles sont les exceptions au vice caché ?

Avez-vous découvert un défaut ? Doutez-vous qu’il s’agisse d’un vice caché ? Avant de sauter aux conclusions, assurez-vous qu’il ne fasse pas partie d’une situation faisant exception à la règle.

Usure normale

  • L'usure normale fait référence à la détérioration ou à l'usure qui survient naturellement avec le temps et l'utilisation régulière d'un bien.
  • Les biens ont une durée de vie limitée et peuvent subir des dégradations normales au fil du temps.
  • Les vices causés par l'usure normale ne sont pas considérés comme des vices cachés, car ils sont prévisibles et attendus.

Vente sans garantie légale

  • La vente sans garantie légale est une situation où le vendeur ne fournit aucune garantie explicite sur l'état ou la qualité du bien.
  • Dans ce cas, l'acheteur accepte de prendre le bien tel quel, sans recours contre le vendeur pour d'éventuels vices cachés.
  • La vente sans garantie légale est parfois utilisée dans les ventes entre particuliers, par les promoteurs ou lors d’une reprise de finance.

Quels sont les recours disponibles au Québec en cas de vices cachés ?

La première étape à suivre dans le cas d’un vice caché est de le dénoncer par écrit au vendeur, et ce, dans un délai raisonnable. Ensuite, tout dépendamment de la réceptivité du vendeur, différentes démarches peuvent être entreprises, notamment : 

  • Accord à l’amiable
  • Médiation
  • Poursuite judiciaire

Sauf dans le cas où vous achetez une propriété sans garantie légale, l’acheteur dispose de recours légaux pour obtenir réparation.

En voici quelques-uns : 

  • Remboursement des frais engendrés par la réparation du vice.
  • Réduction du prix d’achat.
  • Remboursement de l’ensemble des frais déboursés en lien avec la découverte du vice caché.
  • Recours en dommages-intérêts.
  • Annulation de la vente et remboursement du prix d’achat.

En cas de doute sur les démarches à entreprendre et les recours qui s’offrent à vous, n’hésitez pas à contacter un avocat spécialisé en vices cachés. 

recours vice cache

Comment prouver que le vendeur connaissait le vice caché ?

Prouver que le vendeur connaissait le vice caché peut être un défi, car cela implique de démontrer que le vendeur avait une connaissance réelle du défaut au moment de la vente. 

Voici quelques éléments qui peuvent aider à prouver que le vendeur était au courant du vice caché :

Preuves documentaires

Recherchez des documents, des correspondances, des factures, des rapports d’inspection ou des preuves écrites qui indiquent que le vendeur avait connaissance du vice caché.

Cela peut inclure des réparations antérieures, des demandes de service, des discussions par courriel ou tout autre élément qui démontre que le vendeur était conscient du problème.

Témoignages de tiers

Si d’autres personnes ont eu connaissance du vice caché ou ont été informées par le vendeur, ces témoignages peuvent être utilisés comme preuves.

Il peut s’agir de voisins, d’entrepreneurs, d’agents immobiliers ou d’autres parties ayant des informations pertinentes sur le vice caché.

Expertise professionnelle

Si vous pouvez obtenir le témoignage d’un expert du domaine concerné, tel qu’un inspecteur en bâtiment, un plombier ou un électricien, qui peut attester que le vice caché était probablement connu du vendeur, cela renforcera votre cas.

Déclarations contradictoires du vendeur

Recherchez des déclarations contradictoires faites par le vendeur, que ce soit verbalement ou par écrit, qui suggèrent qu’il connaissait le vice caché, mais ne l’a pas révélé.

Preuve de dissimulation intentionnelle

Si vous pouvez prouver que le vendeur a délibérément tenté de cacher le vice caché, cela peut renforcer votre cas.

Cela peut inclure des actions telles que la peinture fraîche pour masquer des défauts, le déplacement de meubles pour dissimuler des dommages ou des réparations temporaires visant à masquer le problème.

Il est recommandé de rassembler autant de preuves que possible pour étayer votre argumentation. 

Sachez qu’en aucun cas nous ne remplaçons les services-conseils légaux en droit immobilier du Québec. Vous devez faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous conseiller sur la meilleure approche à adopter et sur les preuves spécifiques requises pour prouver que le vendeur connaissait le vice caché.

Inspection préachat : réduire les risques de trouver des vices cachés

Acheteurs avertis, êtes-vous convaincus de prendre toutes les mesures nécessaires pour réduire les risques de découvrir des vices cachés ?

Quel que soit le type de bien immobilier sur lequel vous avez un vif intérêt, engager un inspecteur en bâtiment qualifié et expérimenté pour procéder à l’inspection préachat de la maison convoitée est une étape cruciale.

L’inspecteur effectue une évaluation complète de la propriété, en examinant les fondations, les systèmes électriques, la plomberie, les structures, les toits, et bien plus encore. 

De plus, il est recommandé de demander des rapports d’inspection antérieurs, de poser des questions détaillées au vendeur et de recueillir des informations sur les réparations ou les problèmes connus. Une approche proactive et bien informée lors de l’inspection permettra de minimiser les risques et de prendre des décisions d’achat plus éclairées.

Si vous ne connaissez pas d’inspecteur en bâtiment, vous pouvez demander des références à votre courtier immobilier ou vous pouvez parcourir un outil de comparateur en ligne de confiance comme celui-ci.

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Pour vendre ou acheter, il est essentiel de s’entourer d’une équipe de professionnels compétents pour garantir une transaction réussie.

Le courtier immobilier joue un rôle central dans ce processus, offrant son expertise, sa connaissance du marché et sa capacité à négocier au mieux vos intérêts.

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Ne vous laissez pas avoir par la gentillesse du vendeur et ne laissez rien au hasard en faisant confiance à des professionnels pour concrétiser votre projet immobilier. 

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