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Comment faire exploser la valeur d’un terrain en 1 journée ?
Tous les acheteurs rêvent d’acquérir une propriété une journée pour constater le lendemain qu’elle a doublé de valeur. Qui n’aimerait pas ça ? Cependant, c’est bien souvent des fantasmes irréalistes qui n’arriveront jamais. Mais si je vous disais qu’il existe bel et bien une façon de faire exploser la valeur d’un terrain en 1 journée ? Comprenez-moi bien ici, je ne suis pas en train de vous révéler le secret des dieux que tout le monde peut utiliser pour doubler la valeur de sa maison, pas du tout !
Mon but ici est de vous révéler LA stratégie que les investisseurs utilisent pour faire exploser la valeur d’un terrain sans avoir à faire quelque changement physique que ce soit sur le terrain. C’est trop beau pour être vrai ? Hum, ça semble l’être ! Il existe pourtant bel et bien un principe méconnu en immobilier qui explique une telle augmentation drastique de la valeur d’un terrain !
Tout d’abord, vous devez comprendre que lorsque vous achetez un terrain, ce dernier est régi par les règlements de la municipalité sur lequel il est situé. La ville régit de manière très stricte les usages qu’une personne peut faire de son terrain. On ne peut pas construire n’importe quoi sur n’importe quel terrain. C’est justement ce concept, appelé le zonage, qui est au centre de l’explication que je vais vous donner !
Le ZONAGE : le facteur clé qui détermine la valeur des terrains !
La question qui doit vous brûler les lèvres est surement : comment un terrain peut-il doubler de valeur du jour au lendemain ? Aussi invraisemblable que ça puisse paraître, c’est quelque chose qui arrive de temps en temps dans les grandes villes.
Tout d’abord, il faut comprendre que la valeur d’un terrain résulte principalement de la relation entre la demande et l’offre dans un secteur donné. Plus l’offre est restreinte en fonction de la demande, plus les prix des terrains sont élevés, et plus l’offre est grande et la demande est restreinte, plus les prix sont bas.
Mais il existe UN AUTRE FACTEUR CLÉ qui explique la valeur d’un terrain : LE ZONAGE ! Pour ceux qui ne savent pas ce qu’est le zonage, c’est l’ensemble des règles qui régissent l’utilisation et l’aménagement des terrains sur le territoire d’une ville. Pour éviter que n’importe qui mette n’importe quoi sur son terrain et que les quartiers soient tous dépareillés, la ville met en place des règles d’urbanismes sur tous ses terrains afin d’harmoniser le tout.
Par exemple, un quartier résidentiel pourrait contenir une centaine de terrains dont le zonage stipule que les propriétaires peuvent uniquement y installer une maison unifamiliale d’un ou deux étages. Vous ne pourriez pas y construire d’immeubles à revenus ou de tour à bureaux. Plus un terrain permet d’accueillir une grosse densité de construction, plus il vaut cher ! Nous reviendrons sur ce point dans quelques instants ! Comprenez maintenant que le zonage régit tous les règlements d’implantation de bâtiment sur TOUS les terrains d’une ville.
Cependant, il arrive qu’au fil du temps, une ville se développe et que les règlements de zonage commencent à devenir désuets. Un des meilleurs exemples est le secteur de Sainte-Foy, dans la région de Québec, qui était considéré comme une banlieue où la densification était interdite au début des années 2000 et où la ville commence de plus en plus à revoir le zonage des terrains. Revoir le zonage ? Est-ce que cela pourrait avoir quelque chose à voir avec l’augmentation de valeur ? Probablement !
Il y a une foule de facteurs déterminants de la valeur marchande d’une propriété. Avant de vous expliquer comment un changement de zonage peut affecter la VALEUR d’un terrain, vous devez d’abord comprendre le principe de densification.
Densification est synonyme d’augmentation de valeur d’un terrain !
Je sais, tout ça peut sembler technique, mais vous allez voir, c’est en fait assez simple et très important à comprendre ! Le principe de densification stipule simplement que la valeur d’un terrain est directement reliée à la capacité de densification de celui-ci. Cela veut dire que pour deux terrains de même dimension situés un à côté de l’autre, si un de ces terrains peut accueillir une simple maison unifamiliale et l’autre peut accueillir une tour à bureaux de 6 étages, le terrain pouvant accueillir l’immeuble de 6 étages vaudra BEAUCOUP PLUS CHER que l’autre. Pourtant, ils ont la même dimension et les mêmes caractéristiques physiques. C’est simplement le ZONAGE qui permet une PLUS GRANDE DENSIFICATION ! Et voilà, c’est dit !
Plus vous pouvez densifier un terrain, donc plus vous pouvez construire une grande superficie de bâtiment habitable, plus celui-ci vaut cher ! Dites-moi, qu’est-ce qui détermine ce que l’on peut construire sur un terrain et comment on peut le densifier ? Vous le savez, c’est le zonage, bien évidemment ! Sur quoi pensez-vous que les investisseurs tentent donc de jouer pour augmenter la valeur d’un terrain ?
Vous avez deviné, les investisseurs tentent de modifier le zonage d’un terrain afin de faire exploser la valeur d’un terrain. Une journée, le terrain a un zonage X qui fait en sorte que le terrain à une valeur de 200 000$, et le lendemain suite à la modification de zonage, le terrain a une valeur de 450 000$. C’est une situation qui arrive couramment dans les grosses villes en raison d’un zonage qui n’est plus adapté au développement économique du secteur. Les investisseurs sont à l’affut de ces terrains au zonage qui peut être potentiellement changé, car ils peuvent être de véritables perles !
Faire une demande de changement de zonage pourrait vous rapporter GROS !
Vous connaissez donc le secret des investisseurs à succès pour faire exploser la valeur d’un terrain en seulement 1 journée. Il faut qu’ils trouvent des terrains ayant une localisation de choix et dont le zonage de ce terrain ne répond plus à la logique du secteur. CEPENDANT, la ville accepte TRÈS difficilement les changements de zonage et les investisseurs doivent présenter des dossiers extrêmement bien montés pour que leur demande soit traitée sérieusement.
Il demeure que le changement de zonage d’un terrain pourrait vous rapporter ÉNORMÉMENT d’argent. Des propriétaires qui détenaient des terrains avec un zonage résidentiel et dont la ville a accepté de modifier le zonage en commercial ont fait une véritable fortune. On parle ici parfois de 150-200-300% d’augmentation du jour au lendemain en raison du nouveau zonage et de la possibilité de construire une plus grande densité de bâtiment.
Si vous êtes propriétaire d’une maison, d’un terrain ou d’une propriété dans un secteur où de nombreux projets commerciaux voient le jour, il pourrait être intéressant pour vous de regarder si vous ne pourriez pas demander une modification de zonage afin d’augmenter la valeur de votre terrain. Cependant, soyez averti, faites-le seulement dans une perspective d’investissement, car sinon vous payeriez des taxes municipales inutilement ! Si vous avez un terrain déjà converti à vendre, vous devez désormais trouver le bon professionnel pour vous aider à trouver les bons acheteurs. Réussir à modifier le zonage est une chose, trouver les acheteurs pour votre terrain en est une autre ! Voici ce que vous devez faire pour vendre rapidement et au meilleur prix ! Celui-ci saura vous aider à trouver le prix de vente optimal de votre propriété !
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