La location-achat ou bail avec option d'achat : stratégie d'investissement immobilier -

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La location-achat ou bail avec option d'achat : stratégie d'investissement immobilier

1 février 2017,
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Peu importe la raison pour laquelle vous n’êtes pas prêt à acheter une maison maintenant, l’option de la location-achat peut se révéler fort intéressante, et ce, pour les propriétaires-vendeurs aussi. Elle constitue en effet une façon plus accessible d’acheter une maison, ou encore un moyen plus profitable de la vendre. Apprenez-en plus à propos de la location-achat dans cet article.

La location-achat : une façon avantageuse d’acheter une maison

 

Location achat : investissement immobilier
Ce n’est pas tout le monde qui est prêt à devenir propriétaire. Il s’agit, en effet, de s’engager dans des responsabilités à long terme. Pour certains, comme de nouveaux arrivants au pays, des travailleurs autonomes, ou encore des personnes tentant de se sortir d’une mauvaise situation financière, il peut être difficile de montrer à l’institution prêteuse que leurs revenus permettront de la rembourser.

 

Qu’est-ce qu’un contrat de location avec option d’achat?

Un contrat de location-achat, dans le milieu immobilier, se distingue d’une simple entente de location. Il vous permet, en effet, de devenir propriétaire de la maison ou de la copropriété que vous louez à la fin de votre bail. Vous restez entièrement libre de vous prévaloir de l’option d’achat.

La durée d’un contrat de location-achat s’étend normalement de 1 à 3 ans. Durant la partie « location » du bail, vous jouissez du statut de locataire et des avantages qui l’accompagnent : vous n’êtes pas responsable des rénovations importantes (réparation du toit, par exemple) et ne payez pas de taxes, notamment.

À la fin du bail, dans l’éventualité où vous décidez d’acheter la maison, une part du montant accordé au loyer mensuel participe au paiement de la mise de fonds. Ainsi, en louant la propriété, vous commencez déjà à mettre de l’argent de côté en vue de votre futur investissement immobilier. Dès lors que vous devenez propriétaire, vous assumez les responsabilités de votre statut : paiement des taxes, réparations, etc.

De plus, lorsque vous signez le contrat de location-achat, le prix du futur achat de la propriété est prévu. Supposons que vous signez un bail avec option d’achat d’une durée de 3 ans, et que le prix de la propriété se situe à 230 000 $. Vous êtes assurés de pouvoir acheter la maison ou la copropriété à ce prix trois ans plus tard. Et ce, même si sa valeur sur le marché immobilier a augmenté considérablement.

De manière officielle, un contrat de location-achat ne permet pas d’acheter la maison avant que le contrat n’arrive à échéance. Mais, dans les faits, de nombreux propriétaires le permettent. N’hésitez pas à discuter de cette possibilité avec le propriétaire-vendeur lors de la signature de votre entente location-achat. Ajoutez à cette dernière une clause vous permettant de le faire.


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Donc, c’est un contrat de vente immobilière ou de location?

contrat de location avec option d'achatDans le domaine de la location-achat, il existe deux types de contrats. Le premier est évidemment celui sur lequel le sujet de cet article porte : le contrat de location-achat.

Le contrat de location-achat

Ce dernier, qui permet au locataire de s’enquérir ou non de l’option d’achat, n’est pas perçu comme une vente d’un point de vue légal. Ainsi, le propriétaire-vendeur est considéré comme locateur. Dans le cas d’un promoteur immobilier qui utilise la formule de location-achat, ce dernier est considéré comme propriétaire des copropriétés qu’ils louent avec option d’achat.

La vente avec transfert de propriété différé

Un autre type de contrat est celui d’une vente avec transfert de propriété différé. Il s’agit essentiellement de la même chose qu’une location-achat, à l’exception que vous vous engagez légalement et officiellement à acheter la propriété à la fin du bail.

Dans les deux cas, le bail avec option d’achat présentera, entre autres, les informations suivantes :

  • La nature du bien et ses caractéristiques;
  • Le prix de location et celui de vente, le cas échéant;
  • La date d’entrée dans les lieux;
  • La durée du bail;
  • La date à partir de laquelle le locataire peut exercer son option d’achat;
  • Les modalités de résiliation du contrat de location-achat par le locataire ou le propriétaire-vendeur;
  • Le pourcentage du loyer mensuel consacré à une mise de fonds éventuelle.

 

Avantages de la location-achat comme méthode d’investissement immobilier

La formule de bail avec option d’achat est avantageuse, autant pour le futur propriétaire qui désire acheter une maison que pour le propriétaire-vendeur qui désire la vendre.

Pour le locataire, les principaux avantages de cette forme d’investissement immobilier sont :

  • Commencer déjà à mettre de l’argent de côté pour votre futur investissement immobilier : une partie du loyer que vous payez en location est transformée en mise de fonds accumulée;
  • Savoir d’avance le prix d’achat de votre maison : à la signature de votre contrat de location-achat, le propriétaire-vendeur doit indiquer le prix de vente de la maison (ou la manière de le calculer) dans l’éventualité où vous décideriez de l’acheter. Ce prix est définitif, peu importe la manière dont le marché évolue;
  • Peu de responsabilités lorsque vous êtes locataire : outre l’entretien général de la propriété, vous n’êtes pas tenu de payer les taxes et d’assurer des réparations importantes;
  • S’habituer à une maison et à un quartier avant de les habiter en tant que propriétaire : la formule location-achat permet en effet d’éviter les mauvaises surprises. Après avoir vécu un an dans votre future maison, vous avez le temps de constater si elle vous convient ou non.

Du côté du propriétaire-vendeur, conclure un contrat de location-achat avec un potentiel futur acheteur permet de réaliser un profit mensuel grâce à sa maison. Ensuite, un autre profit sera enregistré à la vente.

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3 façons de procéder pour la location avec option d’achat

Si vous souhaitez adopter la formule de bail avec option d’achat en tant que propriétaire ou locataire, trois options s’offrent à vous.

  • Une entente directe entre le locataire-acheteur et le propriétaire — vendeur s’apparente beaucoup à un bail de location traditionnel. Les deux parties doivent rédiger un contrat de location-achat. Il est recommandé de réaliser ce dernier devant un notaire.
  • Le marché des copropriétés (condos) offre également de nombreuses possibilités de location-achat. Informez-vous auprès de votre courtier immobilier de cette possibilité, de nombreux promoteurs mettent cette option à la disposition des locataires.
  • Des entreprises d’investissement immobilier sont aussi spécialisées dans le marché de la location-achat. Ces intermédiaires fonctionnent de la manière suivante : vous magasinez vous-même votre future propriété. Celle-ci est ensuite achetée par l’entreprise de location, avec laquelle vous signez un bail avec option d’achat. Il s’agit, en outre, d’une formule idéale pour les personnes vivant des difficultés financières.

Comme dans tout contrat, une entente de bail avec option d’achat est accompagnée de responsabilités de la part des deux parties qui le signent.


 

Responsabilités du locataire-acheteur et du locateur-vendeur

Selon l’Office de la protection du consommateur, les obligations du locataire-futur acheteur sont les suivantes :

  • Effectuer les paiements mensuels;
  • Utiliser le bien de façon légale, raisonnable et avec soin;
  • Dans l’éventualité où le locataire décide de ne pas acheter la maison, le bien doit être remis en bon état.

Quant au propriétaire-locateur, ce dernier doit « louer un bien en bon état, sans vices cachés » et respecter les conditions du contrat.

Pour aller de l’avant avec un tel projet, nous vous recommandons de consulter l’expertise d’un courtier immobilier. Remplissez le formulaire sur cette page pour être mis en contact avec les meilleurs professionnels dans votre secteur.


 

Est-il possible d’annuler mon bail avec option d’achat ?

annulation de contrat de location achatUne entente location-achat est très semblable à un bail de location. Durant la partie « location », vous conservez un statut de locataire, au même titre que si vous ne faisiez que louer un appartement ou une maison, sans plus.

Ainsi, pour annuler votre bail de location-achat, il est possible de :

  • Résilier votre contrat : une résiliation du contrat signifie que vous y mettez fin. Comme vous avez une entente avec le propriétaire, ce dernier est libre d’accepter ou de refuser. S’il accepte de résilier votre contrat de location-achat, il est en droit d’exiger un montant de dédommagement.
  • Céder le bail : une cession de bail veut dire que vous transférez votre contrat de location-achat à une autre personne. Le locateur doit consentir à la cession de bail et dispose d’une période de 15 jours pour le faire. S’il n’a pas réagi après ce laps de temps, il accepte par défaut. Dans l’éventualité d’un refus de sa part, vous avez également la possibilité de contester sa décision en cour.
  • Sous-louer la propriété : lors d’une sous-location de propriété, les mêmes critères que ceux de la cession de bail s’appliquent. La seule différence : vous restez responsable du bail.
  • Acheter la propriété : il est également possible d’acheter la maison avant la fin du contrat de location, si le propriétaire le permet. Vous êtes ensuite libre de la revendre. Si la valeur de la propriété se révèle plus élevée que le montant d’achat conclu lors de la signature du bail, cette option est avantageuse.

À la signature d’un contrat de location-achat, l’Office de protection du consommateur recommande de porter une attention particulière aux clauses interdisant la cession ou la sous-location. Il est suggéré de consulter un juriste si ces causes ou les frais demandés à cette occasion paraissent irraisonnables.

Vous le constatez : un contrat de type location-achat représente une bonne manière de devenir propriétaire. Son principal avantage consiste à vous permettre d’atteindre votre objectif d’investissement immobilier de manière graduelle tout en vous laissant une marge de manœuvre si vous changez d’idée.


 

Louer avec option d’acheter, ça commence avec un agent d’immeuble

courtiers immobiliersEn matière d’investissement immobilier, engager un courtier est une façon toute désignée de maximiser vos chances de succès. En effet, un courtier immobilier est un professionnel certifié du marché, qui se révèlera précieux lors des négociations ou de la gestion de la paperasse juridique, par exemple.

À la vente, les services d’un courtier vous enlèvent un gros poids sur les épaules. À l’achat, vous jouissez gratuitement de l’expertise d’un professionnel qui vous offrira une vue d’ensemble du marché immobilier. Dans les deux cas, vous tirerez profit de son vaste réseau de contacts : notaire, professionnels de la construction, conseillers en assurance, etc.

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