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un peu leur commission donc j’y réfléchis.S. Lalonde
Guide sur les courtiers immobiliers pour votre vente ou achat immobilier au Québec pour être protéger
Au Québec, plus de 70 % des transactions immobilières sont réalisées avec l’aide d’un courtier immobilier.
En ayant recours à une personne ressource ayant un bagage de connaissance diversifié, une bonne expertise et de l’expérience dans le domaine de la vente de propriété, vous vous placez dans une situation gagnante.
Sujets abordés dans cet article:
- Agent ou courtier immobilier? Une différence?
- La formation d’un courtier au Québec : comment devenir un courtier ?
- À savoir sur le contrat de courtage immobilier au Québec
- Quelles sont les obligations et responsabilités du courtier immobilier ?
- Réseau et ressources du courtier
- Quelles sont les qualités d’un bon courtier immobilier ?
- Quelle est la commission d’un courtier immobilier ?
- Quelles sont les étapes d’une transaction immobilière ?
- Éthique dans la pratique de l’agent immobilier
- Engager un courtier immobilier pour acheter ou vendre une propriété : par où commencer ?
Voici quelques principes pour tirer le maximum de votre partenariat avec un courtier immobilier.
Conseils sur les courtiers immobilier pour acheter ou vendre une propriété
Que ce soit à Québec, à Montréal ou ailleurs en province, les courtiers immobiliers
connaissent les quartiers qu’ils desservent et ont accès à un maximum de ressources informatiques et humaines afin de trouver un acheteur facilement et rapidement.
Peu d’entre nous maîtrisent l’art de la négociation ou sont à l’aise de le faire. Il faut aussi penser aux frais indirects de copropriété ou aux frais de vente.
L’immobilier est un domaine complexe dont il vaut mieux éviter les pièges. Un bon courtier saura vous guider au travers le dédale de loi, règlements, contraintes…
Au cours de cet article, nous vous informerons sur :
- les contrats de courtage exclusifs et non exclusifs
- l’AOCIQ,
- le réseau,
- la formation,
- le permis de courtage,
- etc.
Notre but est de vous orienter dans votre future transaction immobilière.
Agent ou courtier immobilier? Une différence?
La Loi sur le courtage immobilier au Québec, adoptée le 1er mai 2010, a apporté son vent de changement.
Le courtier immobilier
Avant le 1er mai 2010, « l’agent immobilier » travaillait pour une agence immobilière ou un cabinet de courtage (propriété d’un courtier immobilier). Maintenant, pour acheter ou pour vendre une propriété, vous avez recours au service d’un « courtier immobilier ». L’expression : « agent d’immeuble » n’existe plus.
Avant l’entrée en vigueur de la loi, le courtier était à son compte. Il possédait son cabinet de courtage. Il était indépendant ou affilié à une bannière immobilière. Maintenant, le terme « cabinet de courtage » du courtier immobilier a été remplacé pour devenir une « agence immobilière ».
Concrètement, à quoi une agence immobilière sert-elle ? La réponse est simple : vous prendre en charge (par le biais de courtiers) et mener à terme votre projet en déployant tous les moyens à sa disposition.
On peut penser au site Internet d’une agence qui permet de regrouper un grand nombre de propriétés à vendre ainsi que d’attirer un grand lot d’acheteurs potentiels. Si le courtier immobilier vous accompagne dans vos démarches, c’est aussi le but de l’agence immobilière met à sa disposition des outils qui peuvent vous être bénéfiques.
Aussi, certaines agences ont des spécialités en ce qui concerne le type de propriétés.
L’OACIQ (l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec), qui a remplacé l’ACAIQ (l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec), a modifié deux (2) autres termes s’appliquant aux courtiers.
- Le courtier du vendeur: De façon plus explicite, le terme courtier inscripteur a été remplacé par courtier du vendeur.
- Le courtier de l’acheteur: Afin d’être plus précis, le terme courtier collaborateur a été modifié pour courtier de l’acheteur.
- Le permis de courtage immobilier: Autrefois, l’agent immobilier devait posséder un certificat d’exercice d’agent immobilier. Au Québec, depuis le 1er septembre 2013, une formation est obligatoire pour obtenir le « permis de courtage immobilier ». La vingtaine d’établissements qui offrent cette discipline sont reconnus par l’OACIQ.
La formation d’un courtier au Québec : comment devenir un courtier ?
Donc, comme nous venons de le mentionner, depuis le 1er septembre 2013, une formation est obligatoire pour devenir courtier immobilier.
Le Ministère de l’Éducation et de l’Enseignement supérieur (MESRS) et l’OACIQ reconnaissent cette formation. Cette dernière mène d’ailleurs à l’obtention d’une Attestation d’études collégiales (AEC).
Pour devenir courtier immobilier résidentiel
Cette formation a pour but de donner au candidat la possibilité d’acquérir les connaissances nécessaires et de développer les aptitudes requises pour travailler en tant que courtier immobilier résidentiel.
Pour réussir son examen de certification de courtier immobilier résidentiel et recevoir son permis émis par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier (OACIQ), le candidat devra prouver sa maîtrise de certaines matières.
Type de formation
- les responsabilités, obligations et fonctions du courtier immobilier résidentiel,
- les normes de l’architecture au Québec,
- le code du bâtiment du Québec,
- le droit des affaires et le droit civil en ce qui concerne l’immobilier,
- l’évaluation marchande immobilière,
- la loi sur le courtage immobilier,
- les mathématiques hypothécaires et immobilières,
- comment rédiger un contrat.
Pour devenir courtier immobilier commercial
Le courtier immobilier commercial est un professionnel qui a acquis les compétences particulières pour vous représenter et vous accompagner dans vos démarches de vente, d’achat ou de location :
- de terrains destinés à la construction d’immeubles commerciaux ou industriels,
- de bureaux,
- d’immeubles locatifs (de cinq logements et plus),
- d’entrepôts,
- de centres commerciaux,
- etc.
Le courtage commercial est un monde à part, unique, qui demande des connaissances spécialisées. En effet, la marche à suivre d’une transaction commerciale diffère de celle d’une transaction résidentielle.
Afin de se spécialiser en courtage immobilier commercial, le candidat doit suivre et réussir trois (3) formations supplémentaires à celles énumérées pour devenir courtier immobilier résidentiel :
- l’évaluation commerciale,
- le droit immobilier commercial,
- la comptabilité immobilière.
Les courtiers partenaires de Soumissions Courtiers détiennent tous la formation et l’accréditation. En utilisant notre service gratuit pour comparer jusqu’à 3 soumissions des courtiers dans votre secteur, vous être assuré de faire affaires avec des courtiers fiables.
À savoir sur le contrat de courtage immobilier au Québec
Lorsque vous chargez le courtier immobilier de la vente de votre maison, la signature d’un contrat de courtage est inévitable.
Le contrat de courtage sert à définir correctement les obligations auxquelles vous vous engagez en tant que vendeur ainsi que celles du courtier.
Le contenu du contrat de courtage résidentiel
Un immeuble est considéré comme étant résidentiel lorsqu’il comporte moins de cinq (5) logements.
Le contrat de courtage résidentiel contient :
- l’identification de chacune des parties : incluant le numéro de permis du courtier,
- les coordonnées du ou des propriétaires,
- la raison du contrat : la vente d’un immeuble résidentiel,
- la durée du contrat : si rien n’est indiqué, le contrat expirera au bout de 30 jours,
- la description de l’immeuble :
- état général de la résidence et de ses composantes principales,
- montant des taxes,
- grandeur du terrain…
- le prix de vente,
- les frais reliés au remboursement du prêt hypothécaire,
- les fonds de copropriétés s’il y a lieu,
- les dates de prise de possession et de signature de l’acte de vente,
- le recours aux services interagences,
- la rétribution du courtier,
- les déclarations du vendeur,
- les inclusions et les exclusions (chauffe-eau, climatiseur, électroménagers, cabanon, rideaux, stores…)
Le contrat de courtage exclusif
Le contrat de courtage exclusif :
- exige que vous n’ayez recours à aucun autre médiateur, pour vendre votre immeuble, que le courtier immobilier avec lequel vous avez signé le contrat,
- le courtier est assuré que son travail (vendre la résidence) sera rétribué,
- vous certifie que le courtier mettra tous les efforts et le temps requis pour vendre votre propriété.
Le contrat de courtage non exclusif
Le contrat de courtage non exclusif :
- vous donne le droit, en tant que propriétaire, de vendre votre résidence ou votre immeuble vous-même ou par l’entremise de quelqu’un d’autre.
- L’inconvénient de ce type de contrat immobilier est que le courtier risque de voir sa commission remise à l’intermédiaire que vous avec sélectionné, peu importe ses efforts et le temps consacrés à la vente de votre résidence.
La présence d’un autre intermédiaire pourrait l’amener à être moins déterminé à vendre votre demeure.
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Quelles sont les obligations et responsabilités du courtier immobilier ?
Le courtage immobilier est une profession contrôlée et réglementée afin que vous soyez protégé et servi avec compétence et de façon équitable lorsque vous effectuez une transaction immobilière. Le professionnalisme exercé est déterminé par :
- les règles de déontologie de l’OACIQ,
- les règlements de l’OACIQ et
- la loi sur le courtage immobilier.
Honnêteté envers le client
- le courtier est lié par une stricte obligation de sincérité, de droiture et de fidélité envers vous,
- il est tenu de préserver vos droits et de favoriser vos intérêts,
- il doit être juste envers toutes les parties impliquées dans la transaction immobilière,
- il a le devoir de s’assurer que les informations échangées sont véridiques,
- il doit aussi respecter à la lettre les clauses du contrat de courtage pour l’une ou l’autre des parties.
Obligation de divulgation
Le courtier a l’obligation de vous faire savoir, avant la signature de la promesse d’achat :
- tout rapport personnel avec le parti de l’acheteur,
- s’il agit pour son compte personnel,
- s’il prévoit recevoir une compensation financière de la part :
- d’une institution financière ou
- d’un professionnel dont il vous a conseillé les services.
Informer et conseiller avec précision et objectivité
- par son objectivité, le courtier s’abstiendra de donner son opinion. Ce principe est valide aussi pendant l’inspection prévente de l’immeuble (résidentiel).
Rappelez-vous que le courtier n’est pas inspecteur. Avant de lui demander son avis,
- le courtier doit donner tous les éclaircissements favorisant la compréhension et l’évaluation des services vous fournit,
- il doit aussi prévenir les parties impliquées de tout élément pouvant nuire à la transaction,
- le courtier est responsable des renseignements qu’il diffuse. Il doit donc pouvoir démontrer, par le biais de documents appropriés, l’authenticité des informations qu’il vous procure.
- il doit faire confiance au rapport d’inspection remis par l’inspecteur (la fiche descriptive n’est pas une inspection)
Réseau et ressources du courtier
Parmi tous les avantages d’avoir recours à un courtier immobilier, lors d’une transaction, est le réseau de professionnels de votre région qu’il a tissé au fil des années. N’hésitez pas à lui demander des noms d’experts pouvant s’intéresser à vos démarches. Il vous aiguillonnera vers des personnes chevronnées en qui vous pourrez avoir confiance.
Par contre, votre courtier n’est pas autorisé à vous donner un unique nom de personne ressource, car il pourrait y avoir présomption de conflit d’intérêts. Il devra vous remettre une liste de noms et vous devrez sélectionner les experts avec qui vous désirez travailler.
Outre le courtier immobilier, les intervenants lors d’une transaction immobilière sont…
L’arpenteur-géomètre pour le certificat de localisation
Votre courtier immobilier vous demandera un nouveau certificat de localisation, même si le vôtre est récent.
Le certificat de localisation est un instantané de votre propriété, comportant un rapport et un plan, dans lequel un arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelle de la vôtre, par rapport
- aux titres de propriété,
- au cadastre,
- aux lois et règlements (municipaux, zonage, Code civil du Québec…)
- etc.
L’évaluateur agréé ou immobilier
Le courtier immobilier fixe la valeur marchande de votre résidence dans le but d’effectuer une mise en marché appropriée.
Mais si une évaluation est requise pour contracter une assurance ou pour obtenir un prêt hypothécaire, votre courtier vous recommandera de recourir au service d’un évaluateur agréé.
L’inspecteur en bâtiment
Si vous prévoyez faire une promesse d’achat, votre courtier immobilier vous conseillera de faire inspecter la résidence convoitée. Un inspecteur en bâtiment est un professionnel qui accomplit les inspections selon les normes reconnues et possède une assurance responsabilité civile professionnelle (pour omissions et erreurs). Il vous présentera un rapport écrit précis.
L’OACIQ a entériné des ententes afin de reconnaître plusieurs entreprises d’inspecteurs en bâtiments qui correspondent à leurs exigences et critères. Votre courtier a accès à une liste de ces dernières.
Le notaire en immobilier
C’est auprès du notaire que vous conclurez la dernière étape de l’une des transactions les plus importantes de votre vie : la signature de l’acte de vente.
Quoique votre courtier sera là pour vous seconder, c’est le notaire qui a la responsabilité de rédiger l’acte hypothécaire et l’acte de vente. De nombreuses vérifications seront validées avant la signature officielle :
- il vous certifie que le titre de la propriété dont vous vous préparez à prendre possession ne puisse être contesté,
- il fait la vérification :
- de la promesse d’achat préparée par votre courtier
- des actes hypothécaires,
- des déclarations sur la propriété,
- des relevés d’impôt foncier,
- des servitudes et
- du certificat de localisation,
- il effectue les mises aux normes des documents selon de l’entente conclue.
Il revient généralement à l’acheteur de choisir le notaire. Votre courtier sera en mesure de vous fournir une liste de notaires professionnels pouvant vous aider à faire des choix judicieux.
L’avocat
Si un litige se présente, votre courtier immobilier peut vous conseiller le soutien d’un conseiller juridique, qu’il s’agisse :
- de complications de servitude,
- d’une promesse d’achat non respectée,
- d’un vice caché,
- etc.
Peu importe le type de problème d’ordre juridique, votre courtier et un avocat fiable pourront protéger vos intérêts efficacement et vous donner les renseignements pertinents.
Votre courtier immobilier a beaucoup d’autres cordes à son arc. Selon votre situation, il peut vous conseiller le recours à différents services et vous recommander l’aide d’experts opérant dans diverses spécialités tel :
Le comptable
L’établissement de prêteur privé
Le fiscaliste
L’institution financière
L’ingénieur
Le spécialiste en environnement…
Quelles sont les qualités d’un bon courtier immobilier ?
Au-delà des obligations des courtiers immobiliers, certaines qualités distinguent un courtier d’un autre :
- Une facilité à expliquer : en plus d’être honnête et transparent avec vous, il faut que le courtier immobilier soit capable de bien vous expliquer tout ce qui touche le processus d’achat ou de vente. Il est formé pour bien comprendre, mais il doit également être capable de vous rendre l’information accessible et intelligible.
- Une connaissance de votre secteur: la localisation d’une propriété peut grandement influencer le prix de cette dernière, alors il est important que le courtier connaisse bien le secteur où vous voulez acheter ou vendre.
Dans certains cas, il se peut que votre courtier immobilier se réfère à un collègue qui connaît votre secteur sur le bout de ses doigts. Vous obtiendrez aussi un bon service de cette manière.
- Des aptitudes sociales : un bon courtier immobilier devrait être à l’aise de communiquer avec des étrangers en plus d’être un bon communicateur (trouver de bons arguments tout en faisant preuve de diplomatie).
- Un bon sens de l’organisation : cette qualité lui permet d’être ponctuel et efficace dans son travail. De plus, imaginez une seconde un courtier immobilier désorganisé qui s’occupe de la prise de rendez-vous pour des visites de votre maison. Ce pourrait être une véritable catastrophe !
- Une approche axée sur les résultats : il faut qu’il veuille atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés. Un courtier immobilier qui a cette mentalité ne lésinera pas sur le temps et les moyens afin de parvenir à ses fins. Il s’agit d’une qualité essentielle chez un agent immobilier.
- Une approche centrée sur le client : vous devez être important à ses yeux ! Il doit vous accompagner dans chacune des étapes du processus et se montrer rassurant avec vous, car l’achat ou la vente d’une propriété représente souvent une étape importante dans une vie. Une personne qui vous comprend et vous est loyale vous offrira un meilleur service à coup sûr !
Pour un service de qualité supérieure, trouvez un courtier qui correspond à ce profil et assurez-vous qu’une chimie s’installe entre vous.
Quelle est la commission d’un courtier immobilier ?
Tout d’abord, il faut savoir que le pourcentage de commission d’un courtier immobilier n’est pas réglementé, ce qui laisse la porte ouverte à la négociation.
Aussi, règle générale, l’acheteur qui a recours à un courtier immobilier n’a pas à débourser un sou, car c’est plutôt le vendeur qui donne un pourcentage de commission. Ainsi, si l’acheteur et le vendeur sont représentés par des courtiers, ces derniers se partageront la commission provenant du vendeur.
En général, on peut considérer qu’une commission raisonnable se situe entre 4% et 7% du prix de vente de la propriété.
Grosso modo, plus la maison devrait être facile à vendre (secteur prisé, maison clé en main, prix raisonnable, etc.), plus la commission peut baisser.
Vous pouvez également inclure des clauses dans le contrat qui vous engage à prendre certaines responsabilités, comme la prise de rendez-vous, par exemple. Vous pourriez réussir à réduire le pourcentage de cette façon.
Quelles sont les étapes d’une transaction immobilière ?
Voici les étapes pour l’acheteur :
- Obtenir un prêt autorisé (facultatif)
- Faire inspecter le bâtiment
- Consentir un prêt hypothécaire
- Présenter votre promesse d’achat à un notaire
Pour ce qui est du vendeur, plusieurs étapes sont nécessaires afin de procéder à une transaction en bonne et due forme :
- Faire une inspection prévente de votre maison (facultatif, mais recommandé)
- Afficher votre maison
- Accepter une promesse d’achat
- Passer chez le notaire
Pour optimiser vos chances de vente, vous devrez aussi soigner votre maison et lui donner le plus de visibilité possible.
Éthique dans la pratique de l’agent immobilier
Les courtiers sont réglementés par l’organisme d’autoréglementation du courtier immobilier du Québec (OACIQ), tandis que ce dernier est lui-même régi par la loi sur le courtage immobilier et hypothécaire du Québec.
Les principes et les compétences que doit maîtriser et développer tout courtier immobilier afin d’agir de façon responsable et éthique dans sa pratique du courtage sont énumérés dans cette loi.
En voici quelques exemples :
Règlement sur la délivrance des permis de courtier
Chapitre IV – Formation supplémentaire des courtiers – Annexe A (page 48)
Le serment de discrétion
Le serment de discrétion vous assure qu’aucun renseignement personnel ne sera révélé par le courtier sauf s’il y a été autorisé (pour l’emprunt par exemple).
Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
Chapitre III – Déontologie – Section V – Devoirs et obligations envers la profession (page 90-91)
- Le courtier immobilier ne doit pas inciter indirectement une personne à omettre des éléments ou ne pas collaborer avec les autres acteurs de la transaction.
Chapitre IV – Représentation, publicité et information sur les immeubles – Section I – Représentation et publicité
- Un service ou le bien fourni par un courtier doit être conforme aux déclarations publicitaires.
- Un courtier ne peut faire de la publicité ou donner des informations au sujet de votre résidence que si vous avez signé une autorisation écrite l’y autorisant.
Engager un courtier immobilier pour acheter ou vendre une propriété : par où commencer ?
Comme vous pouvez le constater dans cet article, la pratique du courtage immobilier fait appel à des notions normalement utilisées dans plusieurs professions.
Si, en prenant connaissance des informations de cet article, vous vous sentez inconfortable ou dépassé par la vente de votre propriété, cela veut simplement dire que vous avez besoin d’un courtier immobilier efficace pour vous accompagner dans cette aventure.
Un bon courtier immobilier représente, à lui seul, une équipe multidisciplinaire complète apte à vous aider. Si votre besoin est plus pointu, il a lui-même son équipe autour de lui pour vous venir en aide.
Les courtiers immobiliers faisant partie du réseau Soumissions Courtiers :
- sont indépendants les uns des autres, mais se sont réunis sur le Web pour vous offrir leur service et
- ont été triés sur le volet, ce qui vous assure un service professionnel.
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En transmettant vos besoins par le biais de ce formulaire, trois (3) courtiers immobiliers faisant partie du réseau Soumissions Courtiers, vous retourneront leur soumission gratuitement et sans obligation de votre part par courriel ou par téléphone, selon votre choix.
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