Gestion d’immeubles : les vérifications diligentes à faire lors du départ de vos locataires -
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Gestion d’immeubles : les vérifications diligentes à faire lors du départ de vos locataires

29 May 2017,
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Le 1er juillet approche à grands pas ! C’est une période de l’année que redoutent bien des propriétaires d’immeubles locatifs, puisqu’elle est souvent synonyme de mauvaise surprise et de dépenses. Dans quel état seront remis les logements ? C’est bien souvent la question qui trotte dans la tête des propriétaires lorsqu’ils s’apprêtent à reprendre possession de leurs logements. Cependant, tout bon investisseur immobilier devrait avoir une procédure bien établie lors du départ de ses locataires, afin de s’assurer que le logement est remis en bonne condition et que le locataire entrant n’est pas responsable de certains dommages. Afin de vous aider, voici quelques démarches et actions que vous pouvez entreprendre pour faciliter le tout ainsi que les vérifications diligentes à entreprendre pour éviter les ennuis.

 

Faire un constat des lieux, c’est primordial !

Si vous êtes un investisseur immobilier et un propriétaire d’immeubles multi logements, procurez-vous un formulaire de constat des lieux. En effet, il est très fortement conseillé de toujours faire un constat des lieux avec le locataire sortant, puis avec le locataire entrant pour vérifier l’état du logement. Au cours de ces vérifications, vous devez entre autres prendre note (et des photos idéalement) de l’état des pièces, du fonctionnement de chacun des éléments, de ce qui doit être réparé, etc. Voici quelques points que vous devriez toujours vérifier :

  • – L’état des murs et des plafonds (trous, moisissures, etc.)
  • – Les planchers (voir s’il y a plus que de l’usure normale)
  • – La robinetterie et la plomberie (rien qui fuit, aucun bris)
  • – Les équipements inclus (air conditionné, ventilateurs, hotte de cuisine, etc.)
  • – Les portes et fenêtres (trous, moustiquaire brisé, ouvre mal, etc.)
  • – Les plaques, interrupteurs et fixations
  • – Les électroménagers qui sont inclus dans le logement (état et fonctionnalité)

 

Vous devez vérifier tous ces points, tant avec le locataire qui part, qu’avec celui qui emménage. En procédant de la sorte, vous pouvez identifier les éléments qui doivent être attribués à quel locataire, et ainsi éviter toute confusion.

 

Les frais de déménagement en tant que propriétaire

Le départ d’un locataire implique non seulement des frais de déménagement pour lui, mais également pour vous. En tant que propriétaire, lorsque l’un de vos locataires annonce qu’il ne renouvelle pas son bail, cela veut aussitôt dire que vous allez devoir payer certains frais. Voici lesquels :

  • – Les frais de publicité pour trouver un nouveau locataire
  • – Les frais de déplacement pour les visites de logement
  • – Le changement de serrure (pour sécuriser le nouveau locataire)
  • – Frais d’électricité et de chauffage durant la vacance du logement

 

Ces frais peuvent facilement atteindre quelques centaines de dollars, voire plus si votre logement reste vacant pendant 1 mois ou deux. Si vous voulez que vos logements conservent le même niveau de rentabilité, vous devez alors augmenter les revenus.

Exemple : Votre logement vous rapportait 1 000$ par mois avec 200$ de frais. Votre locataire quitte et il vous en coûte 600$ pour le louer à nouveau. Si vous voulez avoir le même niveau de rentabilité, vous devrez alors louer votre logement 1050$ par mois la première année pour couvrir les frais, ou encore mettre en place un loyer progressif afin d’amortir ces dépenses sur quelques années.

L’important à retenir est qu’un changement de locataire vous occasionne des dépenses, mais vous offre également la possibilité d’augmenter le loyer de votre logement. Soyez intelligent, et calculez bien vos affaires afin de ne pas faire diminuer la valeur de votre immeuble. Faire diminuer la valeur ? Eh oui, car en immobilier multi logement, la valeur d’un logement est directement liée à sa capacité à générer un revenu. Si vous augmentez les dépenses sans augmenter les revenus, votre revenu net sera moindre et la valeur de votre immeuble sera également moins élevée.

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Le 1er juillet, faites le constat des lieux et si certaines réparations sont attribuables au locataire, n’hésitez pas à exiger réparation ! Sinon, vous devrez charger indirectement la facture au locataire suivant. De plus, le départ d’un locataire vous occasionne non seulement des frais monétaires, mais également des dépenses en énergie. Optimisez vos processus de vérifications diligentes afin de sauver du temps et de la sueur.

 

Les problèmes les plus souvent rencontrés par un propriétaire lors d’un déménagement

Les déménagements viennent toujours avec leur lot de désagréments. Parfois, ceux-ci sont plus problématiques que d’autres. De multiples situations peuvent survenir et vite devenir une source de stress. Voici les principaux problèmes rencontrés par les propriétaires d’immeubles à revenus :

  • – Un locataire quitte son logement plus tard que prévu
  • – Le locataire qui quitte vous doit toujours son dernier mois de loyer
  • – Le locataire laisse votre logement dans un état malpropre et inacceptable
  • – Le locataire a laissé le logement avec des éléments brisés et a disparu, ce qui vous empêche de lui réclamer des frais
  • – Le nouveau locataire emmène des punaises de lits à cause de ses effets personnels
  • – Le nouveau locataire emménage avec un animal même si c’est interdit
  • – Le nouveau locataire se met à fumer alors que c’est interdit dans le logement

 

Ce ne sont que quelques exemples de situations problématiques rencontrés par les propriétaires d’immeubles multi logements à travers la province. Même si le 1er juillet peut être une source de stress et d’angoisse, il ne faut pas pour autant négliger la qualité de l’accueil du nouveau locataire.

 

Accueillez votre nouveau locataire comme il se doit !

Le nouveau locataire qui emménage dans votre logement doit sentir qu’il est le bienvenu dans votre immeuble. De plus, le déménagement est également très stressant pour ce dernier et vous devez être en mesure de le mettre en confiance. Voici une liste de quelques petites attentions que vous pourriez faire pour améliorer votre service à vos locataires lors du déménagement.

  • – Une lettre de bienvenue personnalisée
  • – Une liste des personnes à contacter
  • – L’horaire des ordures, du recyclage et du compost
  • – Une liste des commodités à proximité
  • – Une copie des règlements de l’immeuble
  • – Remettez-leur les clés avec un double
  • – Enlevez la porte d’entrée lors du déménagement pour faciliter le processus

 

Sommes toutes, vous devez toujours faire les vérifications diligentes qui s’imposent lorsque l’un de vos locataires quitte vos logements, et vous devez toujours offrir un service exceptionnel au locataire qui s’installe dans ce dernier. La qualité de votre gestion des déménagements aura une incidence sur la valeur de votre immeuble.

 

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