Tout investisseur aguerri sait pertinemment que l’immobilier est l’un des leviers les plus puissants pour faire fructifier son capital. La brique et le mortier, c’est une valeur sûre comme qu’on dit! Dans une perspective où l’investisseur est prêt à prendre des risques calculés dans l’objectif de faire des hauts rendements, investir dans le marché immobilier est une alternative des plus intéressante.

Dans le monde de l’investissement immobilier, il existe deux stratégies globales lorsque vient le temps de déterminer le type d’investisseur que l’on veut devenir. Il importe donc de comprendre le mécanisme de chacune d’elle et de savoir juger de leur potentiel, des risques associés et de leurs implications.

Les deux principales stratégies d’investissement

LES FLIPS : L’investisseur mise sur un gain en capital (augmentation rapide de la valeur) de la propriété suite à des rénovations, une utilisation plus optimale du terrain, un gain à l’achat, etc. Il achète et revend rapidement afin de récupérer du capital liquide qu’il peut réinjecter dans d’autres projets.

LA DÉTENTION À LONG TERME : L’investisseur mise sur les trois leviers financiers (cashflow, capitalisation et plus-value) pour produire du rendement sur son capital investi. Il va détenir à long terme plusieurs immeubles et utiliser l’équité qu’il détient sur ses hypothèques pour financer d’autres acquisitions.

Les deux stratégies sommairement présentées sont utilisées par bon nombre d’investisseurs. Elles ne sont pas exclusives, ce qui veut dire que vous pouvez très bien avoir recours aux deux stratégies lors de votre carrière, et encore même les jumelées dans un même projet. Afin de vous aider à mieux comprendre chacune d’elle, voici une présentation détaillée de chaque stratégie. Comprendre leur fonctionnement est à la base de votre réussite en tant qu’investisseur immobilier.

Les FLIPS ou encore la SPÉCULATION IMMOBILIÈRE

Qui ne connait pas aujourd’hui les fameux « FLIPS »? Cette stratégie d’investissement immobilier a connu un essor fulgurant au cours des 15 dernières années, et des dizaines d’émissions de télévision abordent ces jours-ci le sujet sur divers canaux. Leur popularité est sans précédent!

Pour ceux qui ne le savent pas encore, le terme FLIPS est un terme employé pour désigner une stratégie de spéculation immobilière. En gros, la spéculation immobilière consiste à acquérir un bien immobilier (un terrain, une maison, un condo, un PLEX, etc.) dans le but de le revendre dans un court laps de temps afin de faire du profit. On emploie ici le terme SPÉCULATION, puisque l’investisseur doit être en mesure d’identifier un immeuble qui n’est pas à son usage optimal, ou encore qui pourrait être amélioré, afin de spéculer sur sa possible valeur marchande après diverses opérations d’optimisation. Ce peut être par le lancement d’une opération de rénovation, d’un changement de vocation, etc.

Par exemple, un spéculateur immobilier pourra cibler une maison unifamiliale qui n’est plus du tout au goût du jour, l’acheter à bon prix, effectuer diverses opérations de rénovations afin de la remettre au goût des acheteurs potentiels puis de la revendre à profit dans un court laps de temps (1 mois, trois mois, six mois…)

Plusieurs professionnels en immobilier témoignent que les FLIPS sont le meilleur moyen de débuter en immobilier. En fait, il explique cela en justifiant qu’il faut moins de capital au départ que lors d’une stratégie de détention, et que l’on récupère rapidement son capital ainsi que les rendements obtenus. C’est donc une bonne façon de CROITRE rapidement son capital et de faire fructifier ses liquidités. Vos fonds ne sont donc pas immobiliers dans un immeuble. Ils sont liquides et vous pouvez en faire ce que vous voulez. Néanmoins, il faut apporter de nombreux bémols! Tout n’est pas aussi facile que dans les émissions de rénovations et beaucoup d’investisseurs débutants se plantent royalement lorsqu’ils débutent dans ce genre de projet. Il ne suffit pas simplement de prendre la première maison du bord et de faire quelques rénos pour faire des dizaines de milliers de dollars, loin de là! La spéculation immobilière implique que vous devez être en mesure de cibler des immeubles qui ne sont pas à leur plein potentiel, et dont le prix de vente est raisonnable, voire sous la valeur marchande. Ce n’est pas une chose simple!

Ce n’est pas impossible, mais il faut savoir maîtriser ses émotions, savoir jouer avec les chiffres et être en mesure d’analyser froidement un immeuble afin d’en évaluer le potentiel. Lorsqu’on parle de FLIPS, beaucoup de personnes pensent également que la seule avenue est le traditionnel « FLIP RÉNO », soit celui où on achète, on rénove et on revend! Plusieurs débutants en immobilier ignorent qu’il existe d’autres types de FLIPS tout aussi intéressants. En voici quelques-uns!

Les types de FLIPS

Voici les principaux types de FLIPS qu’il est possible de faire dans une optique de croissance rapide de votre capital.

LE FLIP RÉNO : Vous vous portez acquéreur d’une propriété ayant besoin d’améliorations, vous faites plusieurs rénovations mineures ou majeures puis revendez l’immeuble après un court laps de temps (quelques semaines/quelques mois). Cette stratégie implique que vous devez être en mesure d’évaluer la valeur avant rénovation (afin de payer le juste prix), d’évaluer le coût des rénovations et d’évaluer la valeur FINALE marchande de la propriété. Si tout se passe bien, vous achetez, vous rénovez et vous revendez à profit.

LE FLIP PROFIT À L’ACHAT : Ah, le fameux FLIP comme tout le monde en rêve! Trouvez une aubaine sur le marché si alléchante que vous n’avez qu’à l’acheter et à la revendre aussitôt. Comment est-ce possible? En fait, certains vendeurs très motivés sont pressés de vendre en raison de situations personnelles problématiques (divorce, décès, etc.). Dans ces circonstances, ils sont prêts à accepter un prix de vente inférieur à la valeur marchande afin de vendre rapidement. Vous pouvez alors vous porter acquéreur et remettre l’immeuble en vente. Il vous prendra alors un certain temps afin de vendre ledit immeuble, mais si vous avez payé un bon prix et que vos frais de détentions sont bien évalués, il vous sera possible de revendre à profit.

LE FLIP MAQUILLAGE : Vous achetez une propriété au style désuet, effectuer quelques améliorations au niveau du look (peinture, moulures, etc.) et revendez rapidement. On parle ici d’amélioration au niveau de l’esthétisme du bâtiment afin de la remettre au goût du jour.

LE FLIP CHANGEMENT DE VOCATION : Peu connu, ce type de FLIP consiste à acheter un bien immobilier, un immeuble ou encore un terrain vacant, qui n’est pas à son utilisation optimale et de changer la vocation de l’immeuble afin d’optimiser la valeur marchande de la propriété. Par exemple, un investisseur pourrait acheter un immeuble d’appartements, effectuer un changement de vocation à la ville pour les transformer en condominiums puis revendre les unités individuellement avec un profit de promoteur. Il est également possible d’acquérir des terrains dont le zonage pourrait éventuellement permettre une plus grande densité de construction. On parle ici d’un terrain dont le zonage permettrait un six logements qui, après négociation avec la ville, pourrait permettre une densité de construction de trente-six logements. La valeur marchande du terrain sujet augmenterait alors et l’investisseur pourrait revendre le terrain à profit suite à la modification de zonage.

LE FLIP PROPRIÉTAIRE OCCUPANT : Vous achetez une propriété afin de l’habiter pendant un certain temps, et la revendez exempte d’impôts. Pendant que vous l’habitez, vous pouvez donc effectuer diverses rénovations afin d’en augmenter la valeur. Il faut néanmoins faire attention avec ce type de FLIP, puisque si vous commencez à acheter et revendre l’immeuble dans lequel vous habitez à répétition, le fisc peut venir vous voir et décider que vos intentions de projet sont à des fins commerciales, et vous devrez alors payer l’impôt sur le gain en capital de vos immeubles. S’il juge que vous avez abusé du système et fait de la fraude, il peut vous forcer à payer rétroactivement l’impôt sur vos immeubles vendus en plus d’un montant de pénalité.

LE FLIP CONSTRUCTION EN PRÉVENTE : Vous achetez une unité (par un exemple un condo) en prévente lors d’un projet de développement immobilier alors que l’immeuble est encore sur plan afin de profiter d’un prix forfaitaire. Lorsque la construction est achevée, vous revendez votre unité à la valeur marchande et encaissez les profits.

Miser sur une stratégie de spéculation pour faire croitre rapidement votre capital peut être très intéressant, à condition de bien évaluer le risque associé au projet, le degré de fiabilité de vos informations ainsi que le potentiel de profit. Vous devez être en mesure d’évaluer froidement les opportunités qui s’offrent à vous afin d’éviter de commettre des erreurs coûteuses. Cette stratégie étant basée sur un principe d’anticipation de PLUS-VALUE après améliorations, être en mesure d’évaluer ce gain en capital est un art en soi. Si vous faites une erreur, vous ne pouvez pas miser sur la capitalisation de l’immeuble ni sur les cashflows périodiques à court terme pour compenser. Vous devez donc être prudent et faire preuve d’une rigoureuse méthode d’analyse avant de vous lancer avec ce type de stratégie.

Commencer à investir en immobilier avec les FLIPS, une bonne idée ?

Comme nous vous l’avons expliqué, les projets de FLIPS sont des projets de courte durée où un investisseur achète un immeuble, le transforme ou le rénove, puis le revend le plus vite possible. Bien des gens commencent à investir en immobilier avec les FLIPS, et voici pourquoi ce peut être une excellente idée !

En fait, les projets de FLIPS permettent de réaliser des profits rapidement et de générer des liquidités en seulement quelques années versus la détention à long terme. Avec un FLIP, vous pouvez réaliser 15 000-20 000$ de profits en moins de 1 an.

Si vous commencez en immobilier avec par exemple 30 000$ de liquidités, faire des FLIPS vous permettra d’accroître considérablement votre argent liquide rapidement. Si vous utilisez votre 30 000$ pour faire un premier projet qui vous rapporte 15 000$ en profit, vous aurez alors 45 000$ en liquidités. Vous en faites ensuite un deuxième qui vous rapporte 20 000$ quelques mois après. En un peu plus de 1 an, il est possible que vous ayez transformé votre 30 000$ en 65 000$.

C’est un tremplin ultra efficace pour vous bâtir rapidement un capital, lequel vous servira éventuellement à acheter des immeubles que vous détiendrez à long terme. Parce que oui, il faut souvent avoir un plus gros capital pour acheter des immeubles à revenus locatifs que pour réaliser des projets de FLIPS.

Les projets de FLIPS ne sont cependant pas sans risque. Il faut prévoir minutieusement les coûts de son projet et avoir fait des analyses de projection de valeur pour savoir quel profit sera réalisé au final.

Trop de gens s’investissent dans des projets de FLIP sans trop de connaissance et perdent beaucoup d’argent.

Si vous voulez faire des FLIPS pour amorcer votre carrière d’investisseur, ce peut être une bonne idée, mais vous devez bien vous entourer de professionnels compétents pour vous aider. Tout commence par un courtier immobilier compétent pour vous aider à magasiner.

Financer un projet de FLIP avec un prêt bancaire vs un prêt privé

Les gens se demandent souvent comment il est possible de financer un projet de FLIP au Québec…

En fait, cela peut se faire de deux façons, soit par l’intermédiaire d’un prêt bancaire conventionnel ou encore via un prêteur privé.

Pour qu’une banque consente à vous prêter de l’argent pour un FLIP, vous devrez avoir un dossier de crédit impeccable, une situation financière ultra solide, un projet incroyablement bien planifié, et plus encore !

Les banques sont souvent réticentes à prêter de l’argent pour un FLIP.

C’est pourquoi les prêteurs privés peuvent devenir une source de financement incroyable en immobilier. Ils sont beaucoup plus flexibles que les banques et permettent aux investisseurs de financier des FLIPS plus risqués avec des taux qui sont raisonnables sur le court terme.

Dépendamment de votre situation, ce peut être plus avantageux de faire affaire avec une banque ou un prêteur privé.

Pourquoi les FLIPS sont-ils autant populaires ces jours-ci ?

Une question légitime que l’on peut se poser en 2019 est : pourquoi les FLIPS sont-ils devenus aussi populaires ces jours-ci ?

En fait, il y a 15 ans, les FLIPS étaient beaucoup moins connus et populaires auprès du grand public. Pourquoi le sont-ils aujourd’hui ?

C’est principalement en raison des nombreuses émissions de FLIP et de rénovation qui envahissent nos écrans. Les gens voient des émissions qui sont soi-disant la réalité et qui promettent des profits faramineux à chaque projet, et ils s’emballent et se disent que ça doit être facile à faire.

Sachez qu’un projet de FLIP, ça ne se passe pas comme à la télévision, bien au contraire. Il a toujours des imprévus, il faut que vous mettiez du cœur à l’ouvrage parfois et il y a une foule de règlements à suivre.

Malgré tout, ce peut être très payant, c’est certain. Il faut simplement rester réaliste et ne pas se laisser emporter par le rêve que vendent parfois certaines émissions de télé.

La DÉTENTION À LONG TERME

Passons maintenant à la deuxième stratégie d’investissement! C’est celle qui est employée par tous les plus grands magnats de l’immobilier partout à travers le monde : la détention à long terme. Pourquoi? En fait, c’est assez simple. Le concept général est qu’un investisseur se portera acquéreur d’un immeuble à revenus (la plupart du temps, mais ce peut être d’un autre type d’immeuble) dans le but de louer les logements afin de profiter des trois sources de rendement suivant : le cashflow, la capitalisation et la plus-value.  Mais rapidement, c’est quoi ces différentes sources de rendement?

Cashflow ou surplus de liquidité : C’est le surplus de liquidité généré par l’exploitation de l’immeuble. De manière simplifiée, c’est les revenus bruts, moins les différents frais d’exploitation, moins le service de la dette (capital et intérêts). Il est possible qu’un immeuble ne génère aucun surplus de liquidité, ou encore qu’il y ait un déficit.

Capitalisation : Le processus de capitalisation consiste en fait au remboursement progressif de l’hypothèque dont est greffé un immeuble. Dans le cas d’un immeuble loué, ce sont donc les locataires qui paient chaque année les intérêts et le capital de l’hypothèque. L’équité (la marge) qui se créée alors entre l’hypothèque initiale et son solde est calculé comme de la capitalisation. C’est la source de rendement la plus sûre et bien souvent, celle qui couvre les autres en cas d’imprévus.

Plus-value ou gain en capital : La valeur d’un immeuble fluctue dans le temps afin de s’adapter aux différents cycles économiques, immobiliers et à l’inflation. Dans des périodes de forte croissance, la valeur des immeubles peut connaître une croissance de 5-6% par année, tandis que dans des périodes plus calmes, on parle alors de 1-3% par année. Il est possible, dépendamment de la situation sur le marché immobilier, que la croissance soit négative ou nulle durant certaines périodes. Néanmoins, à long terme, la croissance s’est toujours montrée positive.

L’investisseur immobilier misant sur le long terme peut facilement justifier un investissement immobilier dans un immeuble à revenus. Il est commun de voir des immeubles, même avec des cashflows négatifs, produire des rendements sur capital investi de l’ordre de 17% par année (mise de fonds de 20%). Les bons immeubles ont des rendements beaucoup plus élevés que ça! Lorsqu’on joue long terme et qu’on aiguise sa patience, celle-ci est largement récompensée. Le processus de capitalisation est très puissant et permet de s’enrichir de manière progressive et stable. La plus-value anticipée, quoique non garantie, peut également promettre un bon rendement sur capital.

La détention à long terme implique cependant un gros investissement…en TEMPS et en ARGENT. D’une part, vous devez obligatoirement mettre 20% de mise de fonds sur votre acquisition et vous devez mettre beaucoup de temps en gestion administrative et en gestion de locataire (location, problèmes, bris, plaintes, etc.).

Ce n’est vraiment pas pour tout le monde. Certaines personnes ne sont pas capables de vivre avec le stress d’avoir constamment des locataires qui peuvent appeler pour faire diverses demandes ou plaintes, ou encore annoncer qu’un bris majeur vient de se produire dans l’immeuble et que vous devez vous déplacer au beau milieu de la nuit. C’est un pensez-y-bien! Mais il demeure que cette stratégie a longuement fait ses preuves, et qu’elle est devenue un incontournable pour tout investisseur aguerri.

Bâtir un parc immobilier sur le long terme, une stratégie sécuritaire qui a fait ses preuves !

Si vous parlez avec un investisseur immobilier de la vieille école, soit âgé de 40 ans et plus, et que vous lui demandez son avis quant à la bonne stratégie à choisir entre les FLIPS et la détention à long terme, il vous dira presque assurément de choisir la détention. Pourquoi ?

Parce que de bâtir un parc immobilier sur le long terme, c’est une stratégie sécuritaire qui a fait ses preuves au cours des dernières décennies. Il y a moins d’incertitude dans un projet de détention que dans un projet de FLIP.

Bien entendu, vous générez moins de liquidités sur le coup, mais au final sur le long terme, vous allez vous enrichir de manière exponentielle.

Bâtir un parc immobilier, c’est la stratégie #1 de la plupart des investisseurs immobiliers qui veulent une retraite dorée.

Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier à long terme au Québec ?

Le principal défi que rencontrent les investisseurs qui désirent utiliser la détention à long terme pour s’enrichir en immobilier, c’est souvent de calculer leur rendement à long terme.

En effet, comme nous l’avons mentionné, le rendement d’un investissement immobilier provient de plusieurs sources, dont :

• Le profit ou l’équité à l’achat
• Le cashflow ou surplus de trésoreries
• La capitalisation
• La plus-value

Pour faire des investissements profitables, vous devez maîtriser les calculs de ces sources de rendement. Le lien qui suit vous montrera étape par étape à calculer le rendement de vos investissements.

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FLIPS vs DÉTENTION LONG TERME

La fameuse question : dois-je FLIPPER ou détenir à long terme? C’est une excellente question, et il n’y a pas une seule bonne réponse. La réponse varie d’investisseur à l’autre, dépendamment de son expérience, de ses compétences, de son capital disponible, de sa formation et de sa personnalité. En effet, détenir des immeubles à long terme demande plus de capital et de gestion que la plupart des projets de FLIPS, du moins si c’est vous qui travaillez à la sueur de votre front. De nos jours, FLIPPER fait « glamour », fait « tendance » et la plupart des gens pensent que les profits potentiels sont faramineux. Ne vous méprenez pas, ce n’est pas comme dans les émissions de télévision! Oui, c’est possible de faire de l’argent avec les FLIPS, mais vous devrez bien calculer vos affaires et savoir vous entourer des professionnels compétents. Quand vous jouez avec des centaines de milliers de dollars, la marge d’erreur est mince et il vaut mieux prendre plus de temps pour planifier que de se lancer dans un projet mal préparé. La spéculation immobilière permet également de se bâtir un capital rapidement, et qui sait, il peut ensuite servir comme mise de fonds pour l’acquisition d’un immeuble à revenus pour le long terme.

Du côté de la détention à long terme, détenir des immeubles locatifs dans son patrimoine est un excellent moyen d’accroitre progressivement son capital et de vous enrichir à l’aide de vos locataires. Savoir tirer profit des cashflows, de la capitalisation et de la plus-value est devenu un art qu’enseigne un bon nombre de professionnels en immobilier. Les jeunes investisseurs n’ayant pas de formation dans le domaine saisissent souvent mal ces concepts, et réalisent seulement plusieurs années plus tard la puissance de la patience et du temps. Le temps, c’est de l’argent!

Si vous désirez vivre de l’immobilier ou bien vous enrichir grâce à celle-ci, vous avez donc le choix entre spéculer sur le marché et « FLIPPER » des immeubles, ou encore immobiliser votre capital dans des immeubles à revenus qui vous permettront de générer des rendements stables sur le long terme. C’est à vous de voir, et tout dépend de votre mentalité et de votre vision en tant qu’investisseur immobilier.