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Les reprises de finance : une bonne ou une mauvaise idée ?

18 octobre 2017,
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Les reprises de finance existent depuis le début de l’ère moderne, cependant, force est de constater qu’on en dénombre encore une grande quantité sur le marché présentement. Les banques continuent de saisir des centaines de maisons chaque année et la plupart des propriétés saisies trouvent un acheteur.

Mais est-ce vraiment une bonne idée d’acheter une propriété saisie, aussi communément appelée une « reprise de finance » ? Peu de gens dans votre entourage doivent vous suggérer cette avenue pour acheter une propriété, cependant, devriez-vous vraiment les écouter ? On a tous une tante, des beaux-frères et des parents fatalistes qui imaginent toujours le pire du pire lorsqu’on parle d’immobilier. Pour eux, ce n’est pas un secteur qu’il faut prendre à la légère. Quoique leur approche soit tout de même bien fondée, il importe d’apporter de nombreux correctifs afin de poser ce constat : les reprises de finance peuvent être des opportunités d’achat très intéressantes. Oui, c’est une façon d’acheter beaucoup plus risquer que la voie traditionnelle, mais elle peut permettre de faire de bonnes affaires.

Voyons donc ensemble qu’est-ce qu’une reprise de finance et en quoi elle peut être intéressante pour plusieurs acheteurs ! Qui sait, vous serez peut-être le prochain a décider d’emprunter cette avenue pour devenir propriétaire !

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Qu’est-ce qu’une reprise de finance ?

Bon, commençons par le début qui est souvent mal compris, qu’est-ce qu’une reprise de finance ? En fait, les maisons dites de « reprise de finance » sont des maisons qui sont en vente sur le marché par des institutions financières et qui ont été saisies aux propriétaires pour non-paiement. Donc, lorsque les propriétaires ne paient pas leur hypothèque ou n’ont pas les moyens de subvenir à leurs obligations financières, la banque saisit la maison puis la revend sur le marché afin de récupérer son dû.

C’est aussi simple que ça ! Les mauvais payeurs perdent leur maison, qui est alors revendue par des courtiers immobiliers ayant été mandatés par des banques. Ce sont donc des agences de courtage, comme Remax, Sutton, Royal LePage, etc., qui sont mandatées de vendre les reprises de finance. Où peut-on retrouver des reprises de finance ? En fait, un peu partout sur les sites des agences ainsi que sur des sites spécialisés. Mais il existe une façon beaucoup plus simple de trouver les meilleurs « Deals » de reprise de finance, nous y reviendrons un peu plus loin. Pour l’instant, contentez-vous de comprendre que les banques saisissent les maisons des mauvais payeurs, puis les revendent par l’entreprise de courtiers immobiliers !

 

Pourquoi les acheteurs pourraient être intéressés à acheter une reprise de finance ?

Les reprises de finance et les maisons vendues sans garanties légales repoussent souvent les acheteurs, car il n’y a aucun recours en cas de problèmes avec la maison. Pourquoi alors est-ce que les acheteurs pourraient être intéressés à en acheter une ? C’est assez simple !

Les maisons vendues en reprise de finance et sans garanties légales sont généralement vendues 10% et plus sous leur valeur marchande. Les acheteurs réalisent donc une grosse économie potentielle lors de l’achat, ce qui peut être très alléchant. Personne ne prendrait la peine d’acheter une reprise de finance s’il n’y avait pas un avantage de leur côté également.

Une maison ayant une valeur marchande de 300 000$ et vendue en reprise de finance sera vendue généralement 270 000$ ou moins. Dépendamment de la propriété, de son état et tout, une banque peut décider de la vendre largement sous sa valeur afin de s’en débarrasser rapidement. Les acheteurs aguerris et les investisseurs sont souvent aux aguets et analysent souvent le marché pour dénicher les meilleurs « deals » de reprise de finance afin de faire du profit.

Rappelez-vous cependant que même si ces maisons sont vendues sous leur valeur marchande, si vous vendez ensuite cette même maison sans garanties légales, vous ne ferez pas de profits, puisque vous devrez vendre à votre tour votre propriété sous sa valeur afin de compenser l’absence de garanties.

Il faut donc que vous compreniez que les reprises de finance, ça peut être intéressant si vous désirez payer moins cher pour une maison qui autrement vous aurait coûté possiblement plusieurs dizaines de milliers de dollars de plus. Cependant, cela vient avec des risques supplémentaires et une certaine incertitude.

 

Les reprises de finance sont toutes des aubaines : mythe ou réalité ?

Une croyance populaire circule à savoir que toutes les reprises de finance seraient des aubaines. Il faut nuancer ! En fait, les banques vendent souvent les propriétés qu’elles saisissent à bon prix, mais cela dépend normalement de l’état des propriétés. Ainsi, ils ne vendront pas une maison en parfait état dans un secteur en forte demande 30 000$ de moins que la valeur marchande pour le simple plaisir !

Les banques ont des chiffriers très précis qui leur permettent de cibler le pourcentage de perte qu’elles peuvent subir en fonction des propriétés à leur disposition. Il faut se rappeler que les propriétés saisies ont souvent du capital de remboursé sur l’hypothèque, ce qui peut influencer le choix de la banque.

Est-ce que toutes les reprises de finance sont des aubaines ? Absolument pas ! Il faut savoir magasiner et bien analyser les prix en fonction des maisons offertes. Je connais personnellement un couple qui a décidé d’acheter un condo en reprise de finance à 130 000$ alors que l’évaluation municipale était de 170 000$ et qui s’est ramassé à devoir payer plus de 20 000$ en travaux suite à l’achat pour diverses réparations. Ils pensaient alors tout de même avoir fait une bonne affaire puisqu’ils avaient payé 20 000$ moins cher au total que l’évaluation. Ils ont fait venir un évaluateur qui leur a alors annoncé que le marché de leur secteur avait baissé au cours des années précédentes, et qu’ils avaient finalement payé pratiquement la juste valeur marchande. Il faut donc faire attention et savoir s’entourer des bons professionnels lors de l’achat d’une reprise de finances, car ce ne sont PAS toutes des aubaines !

 

Il y a des vices cachés dans votre reprise de finance ? Vous n’avez aucun recours !

Bien des acheteurs ne comprennent pas très bien le concept de reprise de finance, et ne saisissent pas exactement ce que veut dire la mention « vendue sans garanties légales aux risques et périls de l’acheteur ». Pourtant, dans cette mention, ça semble évident.

Si jamais il y a quelque problème que ce soit avec la propriété, par exemple un vice caché important, vous n’avez AUCUN RECOURS contre la banque ou l’institution financière qui vous a vendu la propriété.

Cela veut donc dire que quand vous achetez une reprise de finance, vous abandonnez tous vos droits de recours contre l’institution qui vous l’a vendu, de même que tous les anciens propriétaires.

Au final, si un problème se manifeste, vous devrez en assumer entièrement les coûts et la responsabilité.

C’est donc un pensez-y-bien assez important ! Après tout, certains problèmes majeurs dans une propriété peuvent coûter des milliers de dollars à réparer.

La réalité est aussi que les anciens propriétaires d’une reprise de finance, soit ceux qui ont dû remettre les clés à la banque, partent souvent en endommageant la propriété. Parfois, ils vont faire des dommages qui ne sont pas toujours visibles lors d’une première visite. Il faut donc être prudent et faire très attention lors de l’achat d’une reprise de finance afin de ne pas acheter une maison pleine de problèmes dont vous aurez à assumer les coûts par la suite.

Vous devez donc assurément vérifier l’état complet de la reprise de finance avec un inspecteur en bâtiment avant de l’acheter, et tester tous les robinets, prises électriques et éléments mécaniques de la propriété pour tester qu’aucun problème ne se manifeste.

 

L’inspection préachat : OBLIGATOIRE pour les reprises de finance !

Maintenant que vous savez d’où viennent les reprises de finance et comment leur prix est évalué, vous devez désormais comprendre une chose très importante. Les banques vendent pratiquement toujours les reprises de finance en excluant les garanties légales. Ainsi, lorsque vous achetez, vous renoncez à tous les recours que vous pourriez avoir contre le vendeur, soit la banque.

La vente sans garantie légale explique bien souvent le prix moindre auquel la banque affiche une maison. En effet, en renonçant à la garantie légale, l’acheteur bénéficie souvent d’une réduction de l’ordre de 10% sur la valeur marchande. Ce peut être une diminution substantielle dépendamment des cas. Quoique généraliste comme affirmation, vous constaterez qu’en pratique c’est souvent le cas, mais que cela peut varier selon une foule de facteurs.

Ce qui est TRÈS important de faire si vous désirez acheter une reprise de finance, c’est de TOUJOURS procéder à une inspection préachat. Pourquoi ? Eh bien, même si vous renoncez à vos droits en recours pour vices cachés et que vous n’avez plus la garantie légale, vous voulez tout de même savoir ce qui peut potentiellement clocher avec la propriété que vous vous apprêtez à acheter. Un inspecteur en bâtiment professionnel pourra vous dire si, visuellement, il remarque des choses qui devront être remplacées, réparées ou fixées.

Lorsqu’on désire acheter une reprise de finance, il faut toujours avoir les meilleurs professionnels à ses côtés, car les erreurs coûtent très cher. Comme on dit, vaut mieux prévenir que guérir, et en immobilier, guérir peut coûter des milliers de dollars !

 

Faire un FLIP de reprise de finance : une stratégie audacieuse d’investisseur immobilier

Il n’y a pas que les acheteurs traditionnels qui peuvent s’intéresser aux reprises de finance. En fait, au Québec, les investisseurs sont de véritables requins en ce qui a trait aux reprises de finance. Pourquoi ? Parce que certains investisseurs adorent faire des projets de FLIP de reprise de finance. Ils paient souvent la maison sous sa valeur marchande, vont investir pour la rénover et lui faire prendre de la valeur, et vont ensuite la revendre avec des garanties légales. Ils font à ce moment un gros profit à la revente, autant avec leur profit à l’achat que la plus-value réalisée avec les travaux.

Par exemple, un investisseur achète une maison unifamiliale au coût de 240 000$ alors qu’elle a une valeur marchande de 275 000$. Celle-ci est en mauvais état et le style n’est plus au goût du jour. Il investit ensuite 50 000$ en rénovations diverses pour rénover et améliorer la propriété, et la maison vaut ensuite 350 000$. L’investisseur revend finalement la propriété 350 000$, soit sa juste valeur marchande après rénovation AVEC garanties légales. L’investisseur aura alors réalisé un profit à l’achat de 35 000$, et 25 000$ de profits grâce aux rénovations. Son profit total pour le projet aura été de 60 000$.

Nombreux sont les investisseurs qui ciblent les reprises de finances pour faire des projets de FLIP, car ce sont souvent des maisons qui ont un bon potentiel d’amélioration puis de revente. Ils ont également souvent du jeu pour réaliser un profit final en raison du profit à l’achat qu’ils réalisent. Bref, c’est une stratégie audacieuse qui vient avec certains risques, mais qui intéresse définitivement beaucoup d’investisseurs.

Pour dénicher les « deals » et aubaines, les investisseurs ont souvent recours à un courtier immobilier, lequel est mandaté d’analyser le marché et de les informer de toutes les nouvelles reprises de finance qui apparaissent sur le marché.

 

Quelle est la meilleure façon de trouver les meilleurs « DEALS » de reprise de finance ?

Maintenant que vous comprenez ce qu’est une reprise de finance, d’où elle vient, comment le prix est évalué et les mesures à prendre pour minimiser les risques, vous vous demandez surement quelle est LA meilleure façon pour trouver les meilleurs DEALS sur le marché ! Comment les acheteurs à succès s’y prennent-ils pour trouver les reprises de finance les plus intéressantes ? En fait, ce n’est pas sorcier, ils vont directement à la source pour accéder rapidement au répertoire complet des reprises de finance. De qui parle-t-on ? Des courtiers immobiliers, bien sûr !

En fait, toutes les reprises de finance passent entre les mains des courtiers immobiliers, ils sont donc les mieux placés pour vous référer rapidement des reprises intéressantes. Ce que beaucoup d’acheteurs à succès font est d’aller voir un courtier immobilier et de lui demander de leur envoyer toutes les offres de reprises de finances qu’ils ont et qui respectent certains critères. Le courtier immobilier fait donc le travail de recherche à votre place, ce qui vous fait sauver énormément de temps !

Votre courtier « partenaire » vous aidera donc à faire le tri parmi les reprises de finance sur le marché et vous aidera à dénicher les meilleurs « DEALS » ! Si vous décidez d’emprunter la stratégie par excellente pour acheter une reprise de finance, vous devez désormais trouver le bon courtier pour vous ! Comment faire ? Nous avons la solution pour vous !

Acheter une reprise de finance peut être une bonne idée, si on s’y prend de la bonne façon !

 

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