Quelles sont les principales dépenses à prévoir lors de la vente d’un immeuble à revenus ? -

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Quelles sont les principales dépenses à prévoir lors de la vente d’un immeuble à revenus ?

22 janvier 2018,
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La vente d’un immeuble à revenus est souvent le point culminent de plusieurs années de travail pour un investisseur immobilier. Certains investisseurs détiennent des immeubles pendant 20-30 ans, voire plus, avant de les revendre. Ce n’est pas pour rien que le moment de la vente est si attendu pour certains, et que beaucoup d’investisseurs se questionnent sur les dépenses à prévoir lors de la vente finale de leurs immeubles.

L’immobilier multilogement n’est pas différent de l’immobilier résidentiel si bien connu des particuliers, il y a des dépenses à prévoir lors de la vente de l’immeuble.

Ce n’est pas un secret pour personne, et les bons investisseurs prévoient ces dépenses longtemps d’avance et les calculent dans leurs ratios de performance et de rendement.

Pour ceux qui ne sont pas familiers avec les principales dépenses à prévoir lors de la vente d’un immeuble à revenus, nous prenons justement le temps ici de vous les présenter !

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Vente d’un immeuble à revenus : liste des principales dépenses à prévoir !

Bon, le but ici n’est pas de faire de grands calculs exhaustifs pour vous dire combien il pourrait vous en coûter de vendre un immeuble à revenus, puisque cela varie énormément d’un immeuble à l’autre et d’un investisseur à l’autre. L’objectif est plutôt de porter votre attention sur des postes de dépenses éventuels à prévoir et dont il faudrait que vous discutiez avec votre planificateur financier.

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Les investisseurs qui débutent en immobilier ont souvent la folie des grandeurs et pensent qu’ils peuvent tout faire par eux même à peu de frais. C’est loin d’être le cas dans la réalité, et ils réalisent rapidement que les dépenses en immobilier multilogement s’enchainent vite, autant à l’achat que durant la détention et la vente.

À la vente, particulièrement, il y a des notions importantes et parfois complexes à analyser, et c’est pourquoi il est important de consulter des professionnels. Voici donc les principales dépenses que vous devriez prévoir lors de la vente de votre immeuble à revenus.

 

Impôt sur le gain en capital

L’impôt est inévitable en immobilier locatif. Que vous ayez pris de l’amortissement sur vos immeubles ou non, vous devrez payer de l’impôt sur le gain en capital lors de la vente de vos immeubles. Parfois, ce montant peut être considérable compte tenu de l’augmentation de la valeur de vos immeubles. Par exemple, un investisseur ayant acheté un immeuble 200 000$ il y a 20 ans et qui vaudrait aujourd’hui 800 000$ aurait probablement plus de cent-mille dollars d’impôt à payer au final.

Ne vous alarmez pas cependant, puisque l’impôt sera simplement déduit des profits sur la vente. Néanmoins, c’est un poste de dépense considérable qui réduit de beaucoup le profit final fait sur la vente d’un immeuble. Parlez-en à des investisseurs aguerris et demandez-leur combien d’impôt ils ont dû payer sur la vente de leurs immeubles. Le montant pourrait surprendre ! Cependant, avec les conseils judicieux d’un planificateur financier, il est possible de réduire un peu l’impôt à payer.

 

Les services d’un notaire

Lorsque vous aurez trouvé un acheteur, vous devrez évidemment passer chez le notaire pour conclure le tout de manière légale et pour effectuer le transfert de propriété. En immobilier multilogement, la démarche est légèrement plus complexe que pour une maison ou un condo, et coûte donc plus cher. Il faudra prévoir quelques milliers de dollars au minimum lors de votre passage chez le notaire.

Un notaire pourra également vous aider à structurer une balance de prix de vente si vous en faites une avec votre acheteur, et d’autres coûts peuvent alors se rajouter à ce moment-là.

Il est conseillé d’avoir un notaire d’expérience à vos côtés, et de ne surtout pas prendre un notaire parce qu’il est le moins cher de la région.

Un bon notaire peut vous éviter bien des tracas, et vous aider à voir des solutions lorsque des problèmes surviennent lors de la conclusion de la transaction. Néanmoins, ses services ne sont pas gratuits.

 

La commission du courtier immobilier

Si vous vendez un immeuble à revenus sans courtier immobilier, vous serez regardés un peu de travers par les autres investisseurs. Pourquoi ? Eh bien, parce que la vente d’un immeuble à revenus demande BEAUCOUP de temps et exige que vous ayez des compétences et des connaissances particulières. La très grande majorité des investisseurs immobiliers confient leur projet de vente à un courtier immobilier parce qu’ils savent qu’il a les compétences, les connaissances et le savoir-faire pour vendre rapidement et au meilleur prix leur immeuble.

Évidemment, ce n’est pas un service gratuit lorsqu’on est vendeur, contrairement aux acheteurs, donc il faut prévoir le budget en conséquence. Au Québec, il faut habituellement prévoir de verser une commission d’environ 5% au courtier immobilier.

Par exemple, pour un immeuble de 600 000$, une commission de 5% représente un montant de 30 000$. Ça peut sembler beaucoup, mais ce n’est vraiment pas tant que ça lorsqu’on regarde le profit final réalisé lors d’une détention à long terme.

 

Les services d’un planificateur financier

Si vous désirez vendre plusieurs immeubles à revenus ou encore si vous désirez avoir des conseils afin de minimiser votre impôt à payer, vous allez devoir consulter un planificateur financier. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il est un expert des stratégies financières et qu’il connait votre situation financière.

Il sera en mesure de bâtir des stratégies optimales pour la vente de vos immeubles en matière de gain en capital, d’impôt à payer et même de succession et de retraite. Pour être honnête, tout investisseur qui se respecte doit avoir un planificateur financier à ses côtés pour optimiser ses finances personnelles tout au long de sa vie.

Lors de la vente d’immeubles à revenus, ce n’est pas différent. Encore une fois, les services d’un planificateur financier ne sont pas gratuits. Habituellement, le tarif horaire est d’environ 150$/heure, ce qui veut dire que la facture peut facilement monter dans les milliers de dollars.

 

Les services-conseils d’un comptable

Bon, après le planificateur financier, il y a également le comptable. Tandis que le planificateur financier vous aidera surtout dans une perspective globale et complète de votre situation financière, votre comptable devra pour sa part s’occuper de vos rapports d’impôts et de mettre à jour vos dossiers. On ne parle pas ici d’une fortune à payer, mais des consultations avec un comptable se chiffrent normalement assez facilement dans les 250$ et plus par consultation.

Il faut donc que vous prévoyiez un budget pour la comptabilité lorsque vous voulez vendre un immeuble à revenus, encore plus si vous souhaitez en vendre plusieurs dans un court laps de temps.

 

Possiblement une balance de prix de vente

Il n’est pas toujours facile de se départir d’un immeuble, et certains vendeurs acceptent, pour vendre plus rapidement, d’accorder une balance de prix de vente à des acheteurs. C’est quoi, une balance de prix de vente ? En fait, une balance de prix de vente consiste à ce que le vendeur aide l’acheteur à acheter l’immeuble en lui prêtant une partie de la mise de fonds. C’est un peu comme si le vendeur accordait un prêt à intérêt élevé à l’acheteur, ce dernier pouvant utiliser son prêt comme mise de fonds pour acheter l’immeuble.

La balance de prix de vente est redoutée par bien des vendeurs, car cela implique que vous devez vous priver de liquidités pendant un long moment. Théoriquement, ce n’est pas une dépense, mais plutôt un investissement puisque le prêt que vous faites à l’acheteur court à intérêt élevé, et il vous permet de vous enrichir. Cependant, beaucoup de vendeurs le perçoivent comme une dépense à court terme, car ce sont des liquidités de moins qui arrivent dans leurs poches.

Si vous souhaitez faire une balance de prix de vente, vous devrez également passer chez le notaire. Souvent, c’est l’acheteur qui va payer les frais de notaire associés, mais pas toujours.

Informez-vous judicieusement auprès d’un courtier ou d’un notaire avant d’accepter une balance de prix de vente.

 

Et peut-être plus encore !

Évidemment, les postes de dépenses présentés ne sont pas exhaustifs, et il se peut que d’autres dépenses soient à prévoir selon le type d’immeuble que vous avez, son âge, les demandes de l’acheteur, etc.

Vous pouvez toujours consulter un courtier immobilier si vous désirez obtenir une liste complète des dépenses à prévoir et pour avoir l’assistance d’un professionnel tout au long de votre projet de vente.

Mais comment faire pour trouver les meilleurs courtiers immobiliers multilogement de votre région ?

 

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Remplissez le formulaire qui suit dès maintenant, et n’oubliez surtout pas de bien prévoir les dépenses de votre projet de vente !

 

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