Les résidences secondaires locatives : une avenue de plus en plus utilisée en investissement immobilier ! -

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Les résidences secondaires locatives : une avenue de plus en plus utilisée en investissement immobilier !

1 février 2018,
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Lorsqu’on parle d’investir en immobilier, la première chose qui nous vient tout de suite en tête c’est bien souvent « il faut que je m’achète un PLEX » ! La majorité des gens oublient que l’immobilier, ce n’est pas juste basé sur les Duplex et les Triplex, et qu’il y a de nombreuses autres stratégies possibles pour obtenir un bon rendement et pour faire de l’argent. L’une de ces stratégies est l’achat d’un chalet locatif ou d’une résidence secondaire dans le but de la louer !

Bon, vous imaginez probablement déjà votre beau grand chalet à louer, pas de problème ! Cependant, ça ne se limite pas seulement à ça ! Une résidence secondaire peut être un chalet, mais également une maison, un condo, un jumelé ou tout autre type de propriété que vous détenez, mais que vous n’habitez pas la majeure partie de votre temps.

Mais est-ce vraiment une bonne idée d’investir dans une résidence secondaire locative au Québec ?

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Investir en immobilier : il n’y a pas seulement les PLEX dans la vie !

Les PLEX, les PLEX et les PLEX ! C’est probablement autour de ces 3 stratégies que vous êtes présentement en train de mijoter. On fait le tour rapidement, et certaines personnes cherchent des solutions alternatives pour investir en immobilier. On va se le dire une bonne fois pour toutes, aussi intéressants qu’ils puissent être, il n’y a pas seulement les PLEX dans la vie !

Par exemple, certains investisseurs achètent ou font construire des maisons en banlieues de certaines grosses villes, puis les louent avec des baux annuels. Dans la région de Québec, c’est quelque chose de courant, et les bonnes maisons se louent rapidement. Par contre, les investisseurs ne peuvent pas profiter de leur propriété, puisque celle-ci est généralement louée à des locataires pour une longue durée. C’est un peu comme louer un immeuble à revenus, mais avec un seul locataire ! La maison, si elle est bien située, conservera sa valeur et votre locataire s’occupera de la payer au fil du temps. Vous pourrez éventuellement aller l’habiter si vous le voulez, ou encore la revendre dans un marché généralement plus facile que celui du multilogement.

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Néanmoins, LA stratégie la plus aimée des jeunes investisseurs ces dernières années est sans contredit le chalet locatif. Personne ne profite d’un chalet 365 jours par année, loin de là ! Pourquoi alors ne pas acheter un chalet pour le louer, et pour aller en profiter quelques semaines par année lorsque celui-ci est libre ? C’est le parfait compromis ! Le chalet locatif, c’est un peu comme un hôtel, car vous devrez le louer à la nuit, à la semaine ou à la fin de semaine. C’est plus de gestion, et ça demande plus de dépenses en général. Par contre, les prix par nuitée sont intéressants, et lorsqu’on fait le calcul, il faut généralement un taux d’occupation pas si élevé que ça pour entrer dans ces frais.

Évidemment, cela dépend d’une TONNE de facteurs, mais la rentabilité d’un chalet locatif, dans les bonnes conditions, peut être intéressante.

Mais pourquoi investir dans l’achat d’une résidence secondaire ?

 

Pourquoi investir dans l’achat d’une résidence secondaire locative ?

Ce n’est pas tout le monde qui est fait pour gérer de nombreux locataires ou pour détenir un investissement plus tranquille. Certains investisseurs recherchent la simplicité, et d’autres aiment les projets qui sont en constante évolution.

Pour le cas de l’achat d’une maison secondaire dans le but de la louer, les investisseurs utilisent généralement cette stratégie, car cela simplifie grandement la gestion. Il y a un seul locataire, et on connait généralement mieux le fonctionnement d’une maison que d’un immeuble multilogement. Psychologiquement, c’est souvent moins de stress ! De plus, les maisons locatives attirent grandement les locataires un peu plus vieux qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison en raison de la mise de fonds, mais qui cherchent une solution alternative. Vous pouvez ainsi la leur fournir.

Du côté du chalet locatif, ce peut être une alternative très intéressante lorsqu’on désire pouvoir profiter de la vie de chalet à moindre coût. On loue le chalet la majeure partie de l’année, tout en se réservant quelques semaines au travers pour en profiter avec les amis et la famille durant des occasions spéciales. Le plus beau ? Ça ne vous coûtera pratiquement rien, si ce n’est absolument rien ! Vous aurez un chalet, possiblement gratuit !

En plus, les chalets qui sont bien situés prennent généralement de la valeur avec le temps, et le marché est assez équilibré. Évidemment, la gestion d’un chalet locatif peut sembler fastidieuse et extrêmement demandant, surtout lorsqu’on loue à très court terme, cependant, il existe des entreprises de gestion spécialisées dans le domaine. Moyennant des frais de gestion, vous pouvez acheter la paix d’esprit ! C’est généralement ce que font les investisseurs, car cela leur permet de gérer tous leurs autres projets et de ne pas avoir à s’occuper de la location, du ménage, des demandes des locataires, etc.

La résidence secondaire en location à long terme peut donc être un gage de simplicité, et la location à court terme d’unités de villégiature peut être une stratégie intéressante pour profiter de tous les avantages d’un chalet, tout en obtenant un bon rendement alors que les locataires paient toutes les dépenses de l’immeuble.

 

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Chalet locatif VS Plex : quelle stratégie d’investissement choisir ? 

Voilà une question qui revient très souvent : quelle stratégie d’investissement immobilier devrais-je privilégier entre l’achat d’un chalet locatif et d’un PLEX ?

Il n’y a pas de réponses fondamentalement bonnes à cette question, puisque de nombreux facteurs sont importants à prendre en considération. Généralement, l’achat d’un PLEX est un investissement relativement simple et stable, dans la mesure où votre rôle consiste à simplement trouver des locataires désirant habiter l’immeuble pendant un certain temps (minimum 1 an habituellement). Le risque est donc assez modéré, le rendement est souvent facile à calculer, les dépenses sont prévisibles et il n’y a pas grand-chose laissé au hasard.

Dans le cas d’un chalet locatif, c’est un peu le contraire. Puisque c’est de la location court terme, il doit y avoir un grand nombre de locataires qui louent votre chalet pour que ce soit rentable. Le nombre de locataires que vous aurez dans une année n’est pas prédéterminé et certain, vos dépenses seront plus élevées si vous faites affaire avec une compagnie de gestion, votre taux d’inoccupation sera plus haut, le risque est plus élevé, mais le potentiel de revenus peut être largement plus grand.

Si vous avez une mauvaise année avec un chalet locatif, ça peut être une sacrée mauvaise année. Par contre, certains investisseurs ont fait au cours des dernières années d’excellents revenus et ont eu des taux d’inoccupation assez bas. La volatilité des revenus est plus haute, et certaines personnes ne sont tout simplement pas capables de prendre le risque d’investir dans quelque chose dont ils ne seront pas en mesure de prédire exactement le rendement annuel.

Le choix d’une stratégie d’investissement doit donc se baser sur votre tolérance au risque et sur votre profil d’investisseurs. D’un côté, les PLEX offrent souvent une stabilité et une prévisibilité intéressante, mais d’un autre côté, le chalet locatif peut avoir un plus grand potentiel de rentabilité dans certains cas, mais aussi un plus grand niveau de risque.

 

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Avantages et inconvénients d’acheter un chalet pour le louer !

Bon, maintenant qu’on a fait le tour des principales raisons qui pourraient vous pousser à opter pour l’achat d’un chalet locatif, il faut quand même faire le tour des avantages et des inconvénients.

Après tout, il faut toujours tenir compte de toutes les données avant de faire un choix et d’investir son argent. En immobilier, c’est encore plus vrai que dans tous les autres domaines, puisqu’on doit jongler avec des centaines de milliers de dollars.

Une mauvaise décision peut rapidement transformer un investissement supposément rentable en un vrai fiasco. C’est pourquoi il est intéressant de se pencher sur l’ensemble des avantages et des inconvénients du chalet locatif avant de décider que c’est la stratégie d’investissement parfaite pour vous ! Voici donc un petit tableau présentant les principaux avantages et inconvénients de cette stratégie !

AVANTAGESINCONVÉNIENTS
Le coût par nuit est largement plus élevé que dans une location à long terme

On peut profiter du chalet durant les semaines libres

Le chalet s’apprécie souvent en valeur à long terme

Grand potentiel de revenus, souvent supérieur au PLEX

Peut être entièrement géré par une entreprise de gestion

Le taux d’occupation n’est pas garanti

Le niveau de risque est plus élevé que dans le cas de l’achat d’un PLEX

Volatilité des revenus et du rendement

Frais de gestion et d’entretien assez importants

Impossible de prévoir la rentabilité au cours d’une année

 

Pesez bien les avantages et inconvénients et assurez-vous de bien les comprendre avant de prendre la décision d’acheter un chalet locatif. En effet, la rentabilité de ces investissements varie grandement d’un chalet à l’autre en raison du taux d’occupation.

Si vous désirez apprendre à calculer le nombre de jours nécessaires pour rentabiliser un investissement dans un chalet locatif, nous vous présentons une façon simple pour y arriver à la section suivante.

C’est bien important de comprendre ce concept, car en location à court terme, c’est la clé pour réussir à rentabiliser son investissement.

C’est d’ailleurs l’une des premières choses que vous devriez calculer lorsque vous analysez un chalet.

 

Combien de jours faut-il louer un chalet pour que ce soit rentable ? – Exemple de calcul !

Prix du chalet : 550 000$

Mise de fonds : 110 000$

Paiement hypothécaire mensuel : 2 125$

Total des paiements hypothécaires (annuel) : 25 500$

Entretien et réparations : 15 000$

Frais de gestion : 5 000$

TOTAL des frais, dépenses et hypothèque (annuel) : 45 500$

Moyenne de prix par nuit des comparables : 350$/nuit

 

Point d’équilibre = TOTAL dépenses / prix moyen d’une nuit

Point d’équilibre = 45 500$ / 350$

Point d’équilibre = 130 nuits

 

Nombre de jours dans une année : 365 jours

Nombre de jours pour atteindre l’équilibre : 130 nuits

Taux d’occupation pour l’équilibre (130/365) : 35,61%

 

Profit avec taux d’occupation à 40% ((0,4*365*350)-45500) = 5 600$

Profit avec taux d’occupation à 50% ((0,5*365*350)-45500) = 18 200$

 

L’exemple présenté utilise des données hypothétiques, mais qui se basent sur des calculs réels. Pour l’hypothèque, un amortissement sur 25 ans et un taux de 3,19% a été utilisés, en calculant une mise de fonds de 20%, soit 110 000$. Les frais de gestion et d’entretien sont approximatifs. L’exactitude des données est moins importante que la méthodologie utilisée pour trouver le point d’équilibre, qui lui, est très important.

Lorsque vous analysez un immeuble en location à court terme il faut que vous trouviez le point d’équilibre, soit le nombre de nuits que vous devez le louer pour que les revenus égalent les dépenses à la fin de l’année. Dans l’exemple, on peut voir que le point mort (ou point d’équilibre) est de 35,61%, soit environ 130 nuits. On présente également la façon de calculer les profits approximatifs réalisés en fonction de différents taux d’occupation. Cependant, ces chiffres sont très approximatifs, puisqu’il faudrait tenir compte d’une augmentation des dépenses en fonction d’une augmentation du nombre de nuits louées par année.

Néanmoins, l’important est de bien saisir la dynamique d’une location à court terme et l’utilité du calcul du point d’équilibre.

Le calcul du point d’équilibre pour la location à court terme est en effet différent du calcul de rentabilité d’un immeuble à revenus.

 

Le « timesharing », une solution pour profiter d’un chalet à peu de frais ! 

On ne peut pas parler de chalet locatif sans mentionner au passage le concept de « timesharing » ! En effet, certains investisseurs décident d’acheter un chalet avec plusieurs autres investisseurs, et se partagent tous les frais ainsi que le temps d’occupation. Ainsi, il revient beaucoup moins cher par personne pour profiter d’un chalet quelques semaines par année. C’est une solution assez abordable pour ceux qui veulent pouvoir profiter de la vie de chalet à moindre coût ! Ce n’est pas un « investissement » en tant que tel, mais plutôt une stratégie pour pouvoir être copropriétaire d’une résidence secondaire à faible coût.

 

Quelle est la meilleure stratégie pour trouver des chalets rentables dans votre région ?

Lorsqu’on se met à regarder pour acheter un chalet locatif, on se rend compte qu’il y en a beaucoup à vendre sur le marché. Comment donc procéder pour trouver les meilleurs « deals » et les chalets les plus rentables ? Après tout, il ne faut pas choisir un chalet au hasard !

Pour être sûr et certain de faire une bonne affaire, il vous faut un professionnel qualifié à vos côtés. C’est pourquoi vous devez faire équipe avec un courtier immobilier. Ses services sont GRATUITS pour les acheteurs, et il pourra vous aider à trouver les meilleurs chalets et ceux qui ont les plus gros potentiels.

Pour trouver les meilleurs courtiers immobiliers dans votre région, il n’y a rien de plus simple ! Remplissez notre formulaire afin de recevoir plusieurs offres des meilleurs courtiers de votre région. En quelques minutes, vous pourrez comparer leurs profils, stratégies, offres et personnalités afin de choisir celui qui répond le plus à vos besoins.

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