Les investisseurs novices qui commencent leur parcours en immobilier frappent bien souvent un premier mur dès le début. Ils se rendent compte qu’un immeuble, contrairement à des actions ou à d’autres produits financiers, nécessite de l’entretien, des réparations, de la publicité et beaucoup d’autres choses qui rendent une gestion efficace des plus nécessaire. Beaucoup d’investisseurs ont les compétences requises pour analyser les transactions immobilières et déceler les immeubles qui sauront produire un bon rendement, mais il arrive parfois qu’ils aient de grandes lacunes au niveau de la gestion courante des activités. Il devient alors primordial de se poser la question suivante : Dois-je gérer moi-même mes immeubles ou encore confier la gestion à une firme spécialisée ? Cette question en soi doit être murement réfléchie, puisque les frais de gestion d’une firme diminueront bien évidemment votre marge de profit, mais vous feront sauver beaucoup de temps. Avant de prendre une décision, voici 5 questions importantes que vous devriez vous poser !

#1 : Avez-vous le temps de gérer vos immeubles ?

La première question est très importante, car même avec toute la bonne volonté que vous pouviez avoir, si vous n’avez pas de temps, vous ne pourrez pas vous occuper adéquatement de la gestion de vos immeubles. Il est évident que les gros investisseurs qui ne sont plus salariés et qui se concentrent exclusivement sur leurs parcs immobiliers ont bien souvent plus de temps à consacrer à la gestion de leurs immeubles. Cependant, si vous travaillez encore 40-50 heures par semaine comme salarié et que vous êtes père ou mère de famille, il est possible que votre train de vie ne vous laisse pas beaucoup de temps libre pour vous occuper de la gestion de vos immeubles. Il y a aussi la question des imprévus. En effet, êtes-vous prêt à entendre sonner le téléphone à toutes heures du jour et de la nuit pour vous occuper d’un bris imprévu, d’un dégât d’eau ou encore d’une plainte de bruit ? Pour certains, ce n’est pas un problème, mais pour d’autres, c’est une source constante d’angoisse. Il faut donc que vous déterminiez si vous avez le temps nécessaire à mettre dans la gestion des activités courantes de vos immeubles. Faites le calcul ! Prenez le nombre d’heures dans une semaine et retranchez le nombre d’heures passées au travail, à faire les courses, dans le trafic, avec les enfants, à dormir, etc., puis calculez le nombre d’heures qu’il vous reste dans votre semaine. Sur ce qui reste, combien d’heures êtes-vous prêt à mettre en gestion pour vos immeubles, au détriment de loisirs ? Comme on dit, c’est un pensez-y-bien !

#2 : Avez-vous les compétences requises ?

Cette question fera nécessairement pencher drastiquement la balance d’un côté si vous répondez non. En effet, si vous savez pertinemment que vous n’avez aucune compétence en gestion d’immeubles et que vous ne savez pas par où commencer et où mettre de la tête, il faudrait peut-être mieux confier la gestion à une firme spécialisée. Gérer un immeuble comprend que vous devrez vous occuper de :

• ✔ La location et la signature des baux
• ✔ Le marketing et la publicité
• ✔ L’entretien
• ✔ Les réparations
• ✔ Le déneigement
• ✔ La négociation avec les fournisseurs et les sous-traitants
• ✔ Et plus encore !

Ici, vous devez donc porter un jugement objectif sur vos propres compétences en tant que « gestionnaire ». Pensez-vous que vos immeubles, vos locataires et votre situation financière se porteraient mieux si vous prenez en charge la gestion ou si vous la confiez plutôt à une firme ? Gérer des dizaines de logements n’est pas nécessairement une activité qui tombe dans les cordes de tous les investisseurs. Parfois, vaut mieux sacrifier quelques dollars de profit pour s’assurer d’une qualité de gestion haut de gamme, ce qui pourrait augmenter votre taux de rétention de locataires et du même coup, faire diminuer vos frais d’inoccupation, de publicité et de marketing. Parfois, investir dans un poste de dépense peut en faire diminuer indirectement un autre. Rien n’est garanti, mais il faut y penser. Vous devez donc décider si vos compétences sont suffisantes pour agir à titre de gestionnaire immobilier à votre compte.

#3 : Combien vaut votre temps de gestion et quels sont les frais de gestion locative ?

En immobilier tout comme en finance, le calcul de la valeur du temps investi est une donnée primordiale dans l’analyse de tout investissement. Le temps, c’est de l’argent. Vous devez donc estimer votre taux horaire en tant que gestionnaire potentiel, et décider si ça vaut la peine. Par exemple, si la gestion de vos immeubles vous demande environ 2 heures en moyenne par semaine pendant 50 semaines, cela fait un temps de gestion annuel de 100 heures. Une firme vous propose alors de s’occuper de la gestion de vos immeubles pour 6000$. Si vous décidez de conserver la gestion, vous sauverez 6000$, mais devrez investir 100 heures de votre temps. Votre taux horaire sera alors de 60$/heure. Est-ce que ça en vaut la peine ? Il est évident que du premier coup d’œil, la plupart des gens diraient que oui. Cependant, les investisseurs doivent savoir calculer adéquatement le coût d’opportunité, c’est-à-dire être en mesure de déceler l’endroit où il sera le plus profitable d’investir son temps. Par exemple, ne serait-il pas plus rentable pour un investisseur d’investir ces 100 heures de gestion en recherche d’un nouvel immeuble ? Si ce dernier trouvait finalement une superbe aubaine à 15 000$ sous la valeur marchande, n’aurait-il pas fait une meilleure affaire? Si on fait le calcul : 15 000$ – 6 000$ = 9 000$. Les 9 000$ nets générés par les 100 heures de recherche, en tenant compte du fait qu’il faut alors payer une firme, fournissent alors un taux horaire de 90$/heure. C’est un taux 50% supérieur à celui préalablement établi pour conserver la gestion. Un investisseur aguerri se demande toujours où son temps est le mieux investi et où il peut faire le plus de profit sur son temps investi. On a tous le même nombre d’heures dans une semaine, c’est pourquoi nous devons rendre chacune d’elle le plus profitable possible. Une firme spécialisée en gestion d’immeubles demande habituellement entre 3-6% des revenus bruts générés par les immeubles. La renommée de la firme, le niveau de services, l’état des logements et de nombreux autres facteurs influencent le pourcentage de gestion demandé. Donc, avant de confier la gestion de votre immeuble à une firme, calculez le taux horaire et la valeur de votre temps puis décidez si cela en vaut la peine. C’est loin d’être aussi évident qu’on le pense !

#4 : Quelles sont les firmes compétentes dans le secteur ?

La localisation de vos immeubles est un facteur d’influence dans la prise de décision de déléguer ou non la gestion de ces derniers. Il est relativement simple de trouver des firmes spécialisées en gestion d’immeubles si vos immeubles sont situés dans un centre urbain, mais c’est une tout autre histoire s’ils sont dans une région plus éloignée. Cela dépend également de la proximité entre vos différents immeubles. Certains investisseurs détiennent des immeubles dans différentes villes, voire régions, ce qui complexifie le processus. Dans les villages éloignés, les firmes de gestion de courent pas les rues. Il faut y penser avant d’investir dans ces secteurs, et prévoir que vous devrez sans doute vous occuper de la gestion des activités courantes. Un investisseur doit donc cibler un marché restreint s’il aspire à déléguer la gestion à une firme, car ce sera beaucoup plus simple. Par exemple, un investisseur pourrait décider de prendre la région de Québec comme marché et d’acheter tous ses immeubles sur ce territoire. Il serait alors un jeu d’enfant de confier la gestion à une firme. Par contre, un investisseur qui détiendrait quelques immeubles à Québec, d’autres à Sherbrooke, quelques-uns en Beauce et deux autres à Charlevoix aurait de la difficulté à trouver une firme qui prendrait la gestion de son parc immobilier. Dans votre processus de réflexion, vous devez donc cibler les firmes compétentes et voir si elles sont prêtes à prendre en charge la gestion de vos immeubles.

#5 : Quel est votre budget et comment percevez-vous la gestion ?

Si vous voulez payer une firme de gestion pour s’occuper de vos immeubles, il faut que vous ayez l’argent nécessaire pour le faire. La première question à se poser à ce moment est : est-ce que mes immeubles génèrent suffisamment de cashflow pour payer la dépense de gestion. Si les dépenses de vos immeubles totalisent presque le même montant que les revenus, il ne vous reste pas beaucoup de jeu. Il vous faudra alors dépenser de l’argent par année et votre cashflow sera négatif. Puisque les revenus ne pourront pas couvrir cette dépense, vous devrez alors payer de vos poches les frais de gestion. Avez-vous les reins assez solides pour assumer tout ça ? Si la rentabilité de vos immeubles est bonne et qu’il vous reste encore une bonne marge de manœuvre pour payer les frais de gestion à même les revenus de vos immeubles, vous ne faites que diminuer le cashflow net. Néanmoins, si votre budget est déjà très serré, il vous en coûtera alors de l’argent.

Les investisseurs qui n’ont pas les liquidités nécessaires pour payer la gestion n’ont bien souvent pas prévu ce poste de dépense dans leur analyse de rentabilité à l’étape de l’achat de leurs immeubles. Ils se sont dit qu’ils prendraient en charge la gestion de leur immeuble. Cependant, lorsque le parc immobilier devient assez vaste, la gestion demande de plus en plus de temps et certains investisseurs peuvent voir leur croissance plafonner en raison du manque de temps. Ils n’auront alors pas les liquidités nécessaires pour déléguer la gestion ou bien ils la délégueront à perte. Il faut alors prévoir dès l’achat de chaque immeuble une dépense en frais de gestion. De plus, la façon dont vous percevez la gestion de vos immeubles joue pour beaucoup. Si c’est une tâche ardue et pénible pour vous qui vous mine le moral, ce n’est pas une bonne idée de la conserver. Par contre, si vous aimez ça et que vous trouvez ça stimulant de gérer vous-même toutes les opérations de vos immeubles, c’est bon signe. Le degré de satisfaction et de bonheur que vous retirez également du processus et des tâches administratives doit compter dans la balance. Si vous aimez ça, pourquoi pas les garder ? Si vous n’y tenez pas plus que ça ou que vous détestez ça, vous feriez mieux de déléguer la gestion à une firme spécialisée, tant pour vous que pour vous locataires.

Gérer ou déléguer ?

Toutes ces questions devraient vous aider à répondre à la simple question : gérer ou déléguer ? Le coût d’opportunité est le concept qui doit être le mieux compris dans cette situation, puisqu’il assure votre développement en tant qu’investisseur. Si la gestion de 100 heures vous permet de sauver de l’argent et de faire 60$/heure, il faut également penser à quoi d’autre ces 100 heures pourraient également servir. Il s’agit donc de calculer l’utilisation optimale de votre temps. Si vous jugez que c’est en gestion, allez-y et conservez la gestion. Si vous jugez que c’est en développement, en recherche et en croissance, déléguez ! Vous devez néanmoins tenir en considération plusieurs autres facteurs personnels et objectifs. Avec toutes ces données en tête et après une mure réflexion, vous devriez être en mesure de prendre la bonne décision par rapport à la gestion de vos immeubles.