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7 leçons d’immobilier à comprendre avant d’acheter un immeuble à revenus

26 janvier 2018,
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Vous voyez certains de vos amis ou de vos connaissances investir en immobilier et vous songez à faire la même chose ? Avant de     vous mettre à la recherche d’un immeuble à revenus et de monter sur vos grands chevaux, vous devez vous demander si vous avez les connaissances nécessaires pour investir en immobilier.

L’immobilier, ce n’est pas la bourse où vous pouvez tenter votre coup en investissant 5 000$ au début. Non, en immobilier, on doit être sûr de son coup puisqu’on joue avec des centaines de milliers de dollars. La moindre erreur et un manque de connaissances peuvent coûter cher !

Il y a quelques notions importantes à maîtriser avant d’investir en immobilier et d’acheter un immeuble à revenus. Afin de vous aider à voir si vous avez ce qu’il faut, et pour vous donner un petit coup de pouce au niveau des notions importantes à maîtriser, nous vous présentons notre palmarès des 7 leçons essentielles à comprendre avant d’acheter un immeuble à revenus au Québec !

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Leçon #1 : L’immobilier, c’est un investissement actif !

Vous voulez investir votre argent dans quelque chose de stable, de tranquille et qui ne vous demandera pas de temps et d’argent ? N’investissez surtout pas en immobilier !

En effet, l’immobilier est un investissement actif qui nécessite une gestion active en temps et en argent. Il y a des locataires à gérer, des réparations à faire, des appels à recevoir, des dossiers financiers à s’occuper, et plus encore ! C’est loin d’être un placement passif comme un portefeuille d’actions, d’obligations et de produits financiers.

Avant d’investir, vous devez comprendre que si vous achetez un immeuble à revenus, vous aurez de la gestion à faire de manière régulière, ce que certains investisseurs n’aiment pas. Si vous désirez connaître des expériences d’investisseurs, communiquez avec certains d’entre eux afin de recueillir leurs commentaires. Non, votre oncle Bob qui connait quelqu’un qui a un Duplex n’est pas une bonne référence. Allez voir des personnes qui ont de l’expérience dans le domaine. Ça pourrait vous aider à voir si vous avez le profil pour investir en immobilier.

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Leçon #2 : La valeur marchande d’un immeuble à revenus

Bon, la deuxième chose que vous devez absolument savoir, c’est que la valeur marchande d’un immeuble n’est toujours la même que la valeur inscrite à l’évaluation municipale. C’est une erreur courante commise par les jeunes investisseurs débutants. La valeur marchande d’un immeuble peut s’estimer soit en utilisant la méthode des comparables ou la méthode du revenu, deux méthodes d’évaluation immobilière reconnues.

Pourquoi est-ce que c’est important ? Pour que vous compreniez qu’il est tout à fait possible qu’un vendeur demande un prix supérieur, ou même parfois inférieur, à l’évaluation municipale. Les valeurs des immeubles fluctuent au fil des années et les valeurs inscrites à la municipalité peuvent être désuètes. Il vous faut donc vous rappeler et vous répéter que :

La valeur marchande n’est PAS égale à l’évaluation municipale !

Si vous désirez connaître la valeur marchande et le bon prix à payer pour un immeuble à revenus, vous pouvez vous référer à un courtier immobilier spécialisé en multilogement. Ses services sont gratuits et il pourra potentiellement vous faire économiser énormément d’argent.

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Leçon #3 : Cashflow, capitalisation et plus-value

Comment peut-on faire de l’argent en achetant un immeuble à revenus ? Cette question fréquemment posée par les personnes qui songent à investir leur argent en immobilier. Ce qu’il faut comprendre, c’est que l’immobilier ne produit pas un rendement sur le capital investi de la même manière que les actions et les autres produits financiers.

Il faut comprendre qu’il y a trois sources de rendement en immobilier :

  • Le cashflow (surplus d’argent à chaque année)
  • La capitalisation (remboursement de l’hypothèque)
  • La plus-value (augmentation de la valeur de l’immeuble)

C’est somme toute assez simple ! L’immeuble que vous achetez produit des revenus et a des dépenses, si les revenus sont supérieurs aux dépenses, on alors un surplus d’argent à la fin de l’année. C’est ce qu’on appelle le « cashflow ». Ensuite, dans les dépenses, il faut comprendre que l’on inclut une partie qui est constituée de tous les paiements hypothécaires. Vos locataires, via leurs loyers, paient donc l’hypothèque sur votre immeuble, ce qui vous enrichit. Finalement, la valeur des immeubles fluctue au fil du temps, et les immeubles à revenus augmentent généralement de valeur au cours des années dans une perspective à long terme. Si vous vendez votre immeuble dans 10 ans, il y a de très fortes chances qu’il ait une valeur plus élevée qu’aujourd’hui. Vous aurez donc fait du profit ! Ce sont les 3 façons de faire de l’argent en immobilier locatif.

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Leçon #4 : Les locataires vous enrichissent, respectez-les !

Trop de gens ont tendance à voir l’immobilier comme un jeu de chiffres, de valeur, d’équité et de profits et oublient que la base de cet investissement est en fait les locataires. En effet, ce sont les locataires qui paient, via leur loyer, les dépenses de l’immeuble, les paiements hypothécaires et qui vous font faire du profit chaque année.

Sans locataires, aucun investisseur de pourrait faire d’argent. Si vous achetez un immeuble à revenus pour faire fructifier votre argent, sachez que ce seront eux qui feront travailler votre argent. Dans cette perspective, vous devez comprendre qu’il est donc très important que vous respectiez vos locataires, et que vous leur donniez une bonne qualité de service.

Évidemment, la gestion des locataires n’est pas toujours aisée, mais lorsqu’on se rappelle que ce sont eux qui vous font faire du profit, c’est plus facile de retrouver la motivation. Les investisseurs immobiliers ont tendance à oublier cette leçon, mais les meilleurs comprennent l’importance d’offrir une qualité de service haut gamme à leurs locataires.

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Leçon #5 : MRB, MRN et TGA

Dans chaque domaine d’investissement, il y a des concepts de bases qui ne peuvent pas être évités et que tout le monde utilise. En investissement immobilier, ce n’est pas différent, et les fameux ratios MRB, MRN et TGA sont parmi les plus connus. Mais qu’est-ce qu’ils signifient et à quoi servent-ils au juste ? Voyons ça de plus près !

MRB : Le multiple de revenu brut (MRB) est en fait un ratio qui permet de voir le lien entre les revenus et le prix de vente d’un immeuble. La formule est de simplement divisé le prix de l’immeuble par ses revenus, afin de voir par quel multiple il faut multiplier les revenus bruts pour obtenir le prix de l’immeuble. On prend ici les revenus bruts de l’immeuble avant les dépenses.

MRN : Le multiple de revenu net (MRN) est plus précis et plus approprié que le MRB pour établir une relation entre les revenus et le prix d’un immeuble. En fait, on prend les revenus nets, auxquels on soustrait les dépenses, puis on divise ce montant par le prix de vente. Donc, la formule consiste tout simplement à prendre les revenus nets (brut – dépenses) et de les diviser par le prix de vente.

TGA : Le taux global d’actualisation est un ratio et un outil très utilisé en investissement immobilier pour évaluer la pertinence et la performance d’un investissement. C’est en fait l’inverse de la MRN, donc on divise les revenus nets par le prix de l’immeuble. Voici un exemple des 3 ratios !

EXEMPLE DE CALCUL – MRB, MRN ET TGA

Prix de l’immeuble350 000$
Revenus bruts annuels29 000$
Multiple de revenu brut (MRB)12,07
Dépenses annuelles7 000$
Revenus nets annuels22 000$
Multiple de revenu net (MRN)15,91
Taux global d’actualisation (TGA)6,29%

Pour savoir si un immeuble est vendu à bon prix, il ne suffit pas de simplement calculer ces ratios, mais bel et bien de faire des analyses de rentabilité plus poussées. Néanmoins, certains experts estiment que le MRN d’un immeuble devrait toujours se situer entre 10 et 16, et qu’il ne faut pas faire d’acquisition avec un MRN supérieur à 18.

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Leçon #6 : L’effet de levier, la base de l’investissement immobilier

Contrairement à la plupart des stratégies d’investissement, l’immobilier repose sur le principe d’utiliser de la dette pour créer de la richesse. En effet, ce qu’on appelle « l’effet de levier » consiste en fait à utiliser l’argent des autres (principalement des banques) pour acheter des immeubles et pour faire du profit. Moins la mise de fonds est grande, plus l’effet de levier est utilisé. Certains investisseurs utilisent l’effet de levier au maximum et parviennent à ne mettre pas un sou en mise de fonds.

C’est la base de l’immobilier ! En effet, vous devrez toujours contracter des prêts hypothécaires et devrez user de créativité pour obtenir le financement sur vos immeubles. Rappelez-vous aussi que plus vous minimisez votre capital investi et votre mise de fonds, meilleur est votre rendement !

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Leçon #7 : L’équité VS le gain en capital

Finalement, il y a également deux notions importantes à comprendre lorsqu’on entre dans la sphère de l’investissement immobilier : l’équité, et le gain en capital !

Beaucoup de gens mélangent ces deux notions. Il est primordial de saisir la différence qui existe entre les deux. Voici donc les définitions de chacune !

Équité : En immobilier, il faut contracter de la dette pour acheter un immeuble. Généralement, les investisseurs vont prendre une hypothèque. Au fur et à mesure que vos locataires paient leur loyer, votre hypothèque se rembourse et la différence entre la valeur de votre immeuble et le solde de votre hypothèque grossit. C’est justement cet écart que l’on appelle « équité ». En effet, l’équité peut se créer sans que votre immeuble ne prenne de valeur. En remboursant simplement votre hypothèque, vous créez de l’équité !

Gain en capital : Pour sa part, le gain en capital repose sur le principe d’augmentation de la valeur de votre immeuble. Lors de la revente de votre immeuble à revenus, vous devrez payer de l’impôt sur ce qu’on appelle le « gain en capital », soit la différence entre la valeur de votre immeuble à l’achat et le prix de vente. Par exemple, vous avez acheté un immeuble 250 000$ il y a 10 ans et vous le revendez aujourd’hui à 450 000$. Le gain en capital est alors de 200 000$. Il se peut que votre profit soit plus élevé. Par exemple, il se peut que le solde de votre hypothèque soit de 180 000$, mais le remboursement de capital sur votre hypothèque n’est pas inclus dans le gain en capital. Par conséquent, lorsqu’un immeuble prend en valeur et a un gain en capital, cela fait augmenter l’équité sur un immeuble.

La relation qui existe entre les deux concepts n’aide pas à faire une bonne distinction, et mêle souvent les investisseurs débutants. C’est pourtant important de comprendre la distinction avant de prendre la décision d’investir.

Vous avez pris la décision d’investir en immobilier ? Trouvez maintenant votre courtier !

Si vous avez bien compris les concepts présentés, qu’il vous était déjà familier ou que vous vous sentez prêt à investir en immobilier, il vous faut désormais un professionnel à vos côtés. En effet, on n’achète pas un immeuble à revenus comme on achète une paire de bas. Avec des centaines de milliers de dollars en jeu, vous ne voulez pas prendre de chance.

Pour être sûr d’acheter un bon immeuble au meilleur prix, il vous faut l’aide d’un courtier immobilier. C’est le professionnel par excellence pour vous assurer que vous ferez une bonne affaire dans les meilleures conditions possible.

En plus, les services d’un courtier immobilier multilogement sont tout à fait gratuits ! Il ne vous reste plus qu’à trouver les meilleurs dans votre région et de les comparer.

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Notre service est GRATUIT et vous fera économiser du temps en plus de vous garantir que vous avez bel et bien un courtier de qualité !

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Avec les bonnes connaissances et le bon professionnel, vous aurez toutes les chances de votre côté lors de l’achat de votre immeuble à revenus.

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