Qu’est-ce qu’un bon gestionnaire immobilier et comment le choisis-t-on ? -
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Qu’est-ce qu’un bon gestionnaire immobilier et comment le choisis-t-on ?

14 May 2017,
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gestionnaire immobilier avantages

Gérer ou ne pas gérer : voilà la question que se posent bon nombre de propriétaires d’immeubles ! Lorsqu’une personne investie en immobilier, elle doit s’attendre à investir son capital dans un investissement actif, c’est-à-dire qui nécessite une certaine gestion et un entretien courant. Il ne s’agit pas d’un investissement passif comme les fonds de placement, la bourse ou tout autre investissement financier où l’argent fait tout le travail lui-même. L’immobilier n’est pas du tout comme ça, et exige du temps et de l’argent continuellement au cours de la possession. Ça peut sembler exigeant et beaucoup de travail, et ça l’ait, mais ça en vaut largement la peine.

Certaines personnes choisiront alors de gérer eux-mêmes leurs immeubles pour différentes raisons. L’une d’elles, notamment, est qu’ils ont le temps, ou bien qu’ils ont les compétences. Le niveau de complexité de gestion et le temps requis dépendent non seulement de la grosseur du parc immobilier, mais également du type d’immeuble détenu ainsi que des particularités de chaque immeuble. Néanmoins, beaucoup de propriétaires décident de confier la gestion de leurs immeubles à un gestionnaire immobilier. Mais qu’est-ce qu’un bon gestionnaire immobilier ?

 

Un bon gestionnaire immobilier

Lorsqu’on confie la gestion de ses immeubles à une firme spécialisée en gestion ou à un gestionnaire immobilier, il faut lui faire extrêmement confiance. Il gère plusieurs centaines de milliers, voire millions, de dollars en actifs. Ce n’est pas rien ! Pourquoi ne confiez-vous pas cette gestion à Louis-Jean-Jacques au coin de la rue ? Parce que vous savez qu’il faut certaines compétences et certaines habiletés pour agir à titre de gestionnaire. Il ne s’agit pas juste de recevoir les appels des locataires et d’aller chercher les loyers. Les tâches sont multiples, et les responsabilités sont très nombreuses.

Un gestionnaire immobilier est un expert dans la gestion courante des activités des actifs immobiliers. Certains gestionnaires immobiliers sont même membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. En fait, 15% des évaluateurs agissent également à titre de gestionnaires immobiliers tant au niveau de la gestion d’actifs immobiliers que de la gestion d’immeubles. La plupart d’entre eux travaillent pour de grosses corporations publiques et privées, comme Cominar, Hydro-Québec, les villes, etc.

Un bon gestionnaire immobilier doit non seulement avoir certaines habiletés, mais également une formation adéquate dans plusieurs facettes de la sphère immobilière. Voyons d’abord quelles sont les différentes formations qui sont offertes et qui mènent à l’obtention d’un diplôme permettant d’agir comme gestionnaire immobilier.

 

Les formations pour devenir un gestionnaire immobilier

gestion parc immobilier

Devenir un gestionnaire immobilier requiert une formation appropriée. Les gestionnaires immobiliers les plus performants ont bien souvent emprunté la voie universitaire. Il n’est toutefois pas obligatoire de compléter une formation universitaire pour devenir gestionnaire immobilier. Le titre n’étant pas protégé au même titre que celui d’évaluateur agréé ou de courtier immobilier, il est possible pour une personne de devenir gestionnaire d’immeubles sans formation préalable. Cependant, peu nombreux sont les gestionnaires qui n’ont suivi aucune formation en immobilier et qui sont parvenus à devenir gestionnaire d’un parc immobilier. Les investisseurs, aujourd’hui, font confiance aux gens en fonction des preuves qu’ils peuvent fournir vis-à-vis de leurs compétences. C’est tout à fait normal, puisqu’on veut savoir si la personne qui va gérer nos actifs a les compétences requises pour le faire. Voyons donc les deux avenues les plus empruntées pour devenir un gestionnaire compétent en immobilier.

 

AEC ou DEC en gestion immobilière (Niveau collégial)

Beaucoup de jeunes étudiants complètent un AEC ou un DEC en gestion immobilière au niveau collégial, d’une durée de 2 à 3 ans environ. Cette formation familiarise l’étudiant avec différentes facettes de l’immobilier, dont des notions de base en droit, en service à la clientèle, en chaine d’approvisionnement, en évaluation, en investissement, etc. Le diplômé devient alors une personne compétente qui commence bien souvent sa carrière comme gestionnaire de la location, ou encore comme gestionnaire d’un certain département d’un parc immobilier (exemple : entretien, baux, etc.). L’expérience qu’il gagne au fil des années lui permet ensuite de gravir les échelons et de devenir potentiellement un gestionnaire d’immeubles.

 

Baccalauréat en administration des affaires – spécialisation en immobilier

Un bon nombre de gestionnaires immobiliers ont complété des études universitaires de premier, voire de deuxième cycle avant d’exercer leur profession. En effet, les gestionnaires des plus grandes firmes ou des meilleures agences complètent bien souvent un baccalauréat en administration des affaires avec une spécialisation en immobilier. Par exemple, à l’Université Laval, le baccalauréat en administration des affaires offre une spécialisation en gestion urbaine et immobilière, laquelle permet d’accéder à la formation d’évaluateur agréé. La spécialisation universitaire en immobilier touche pratiquement toutes les facettes de l’immobilier : droit immobilier, économie urbaine, investissement immobilier, évaluation immobilière, comptabilité, finance, développement immobilier, promotion immobilière, etc. C’est une formation plus poussée et plus approfondie qu’au niveau collégial, mais qui est cependant moins portée sur les aspects pratiques (commandes aux fournisseurs, appels de clients, visites de location, etc.). La formation permet beaucoup plus d’avoir une vision d’ensemble de toutes les tâches inhérentes à la gestion immobilière et d’avoir toutes les connaissances requises pour prendre les bonnes décisions.

 

Le profil de compétences en gestion immobilière requises

Un bon gestionnaire doit avoir les compétences pour agir dans les différentes sphères de gestion d’un parc immobilier. Il doit être en mesure de gérer efficacement les activités courantes, la gestion générale, les baux, les renouvellements, les commandes, les fournisseurs, les clients, les plaintes, les appels de services, etc. Les gestionnaires immobiliers de gros parc à logements sont habituellement débordés. Lorsque viendra le temps de chercher votre propre gestionnaire, voici quelques tâches dont il devrait être en mesure de s’acquitter facilement.

  • Négocier et signer des contrats de service
  • S’occuper du marketing et de la publicité des unités vacantes
  • Signer les baux et négocier les ententes avec les locataires
  • Connaître les systèmes mécaniques du bâtiment
  • Connaître et être en mesure d’évaluer le rendement de chaque bâtiment
  • Réaliser des plans d’immobilisations
  • Gérer des situations de crises
  • Gérer les appels de services des locataires
  • Prévoir et gérer l’entretien des immeubles
  • Et BEAUCOUP plus encore !

Un gestionnaire immobilier doit donc avoir des compétences en gestion dans divers secteurs d’activités, tout en ayant certaines notions en finance immobilière et en investissement. Il devra également travailler en étroite collaboration avec le propriétaire des immeubles dont il a la charge, afin de s’assurer du respect des objectifs et des échéanciers. Un gestionnaire immobilier est un peu un chef d’orchestre qui coordonne toutes les partitions de l’immeuble pour que le tout fasse une pièce cohérente. Néanmoins, vous devez être en mesure de trouver le bon gestionnaire immobilier et de le choisir en fonction de critères bien précis.

 

Choisir son gestionnaire immobilier

Lorsqu’on choisit de faire affaire avec un gestionnaire immobilier, c’est qu’on veut déléguer une grosse partie de la gestion de nos immeubles. On ne veut pas se ramasser à faire la moitié du travail pour le double du prix, il faut donc trouver la personne qui offrira exactement le service qu’on recherche. Votre objectif : trouver un gestionnaire qui offre un service complet, à prix compétitif. Habituellement, le service offert se divise en 3 sphères de gestion, soit la gestion financière, la gestion locative et la gestion courante. Ça fait du sens, et toutes ses sphères sont aussi importantes l’une que l’autre ! Lors de vos entretiens avec vos gestionnaires potentiels, vous devez également poser une série de questions afin de déterminer l’étendue des services et leur niveau de qualité. Voici quelques questions que vous devriez poser afin d’avoir une idée générale.

  • Quels sont les services inclus dans votre contrat de service ?
  • Offrez-vous un service d’urgence 24/7 ?
  • Le gestionnaire offre-t-il un service professionnel et courtois ? (à vous poser)
  • Est-ce que nos immeubles sont près de votre rayon d’activité ?
  • Avez-vous votre propre équipe ou faites-vous affaire avec des sous-traitants ?
  • Depuis combien d’années agissez-vous à titre de gestionnaire immobilier ?
  • Quels sont vos autres clients actuels ?
  • Avez-vous des références de clients passés et actuels ?
  • Avez-vous des clients de longue date ?
  • Quelles sont vos garanties ?
  • Quels sont vos indicateurs de rendement et de performance ?
  • À quoi ressemble votre méthodologie de travail ?
  • Etc.

Lorsqu’on choisit son gestionnaire, il faut ainsi se dresser une liste de questions qui vont permettre de voir les compétences, les habiletés et les connaissances du gestionnaire. Elles serviront également à avoir plus de détails sur les services offerts, l’expérience du gestionnaire et sur ses méthodes de travail. Vous pourrez également avoir des références d’anciens clients qui pourront vous donner leurs commentaires sur leurs propres expériences. Trouver un gestionnaire, c’est exactement comme un processus d’embauche ! Lors du processus d’embauche, vous devez également vérifier que ce dernier a bien suivi les formations requises, qu’il a bien le niveau de scolarité qu’il prétend et qu’il est bien assuré en Responsabilité civile pour l’administration de bien d’autrui en cas d’erreur ou d’omission. Ce sont des précautions nécessaires et très utiles qui vous permettront de choisir le bon gestionnaire immobilier.

 

Tarifs d’un gestionnaire immobilier

Le poste de gestion, en immobilier résidentiel surtout, est de l’ordre de 3-6% des revenus bruts générés par les immeubles. Ce tarif varie indéniablement en fonction du niveau de service, de la renommée de la firme, de la qualité du service, des indicateurs de performance, etc. Faites plusieurs entrevues afin d’avoir une idée des prix et pour voir lequel est le plus avantageux. Cependant, ne prenez pas nécessairement le moins cher ! Le moins cher n’est pas nécessairement le plus qualifié, et il pourrait bien vous coûter beaucoup plus cher en fin de compte s’il ne performe pas selon ses prédictions. Vous devez utiliser toute votre capacité analytique pour peser les pours et les contres.

 

Les avantages de déléguer la gestion à un gestionnaire immobilier

Ce ne sont pas tous les investisseurs immobiliers qui ont les compétences, le temps et les connaissances requis pour agir à titre de gestionnaire de leurs propres immeubles. Il arrive très souvent que les propriétaires d’immeubles aient recours à des gestionnaires spécialisés en immobilier, car cette option leur procure une foule d’avantages. En voici quelques-uns :

  • La tranquillité d’esprit
  • L’optimisation des revenus des immeubles
  • Des rapports mensuels de gestion détaillés
  • Une meilleure qualité de vie et plus de temps libre
  • Délégation et amélioration du service
  • Coût d’opportunité : le propriétaire peut alors se concentrer sur d’autres projets ou sur un éventuel projet d’expansion

Déléguer les tâches de gestion à un professionnel comporte donc de nombreux avantages indéniables. Par contre, vous prenez du même coup un risque en confiant la gestion à un « inconnu » à qui vous devez faire confiance. La confiance, bien souvent, ça se gagne dans le monde des affaires ! Vous devrez également donner une part de vos revenus à votre gestionnaire, même en l’absence de profits. Vous assumez les risques. Il est toutefois possible d’ajouter des clauses au contrat lors de la négociation à cet effet. De plus, le gestionnaire a peut-être des meilleurs prix que vous sur certains matériaux, sur le coût de main-d’œuvre et vous fera peut-être économiser en frais d’entretien puisqu’il commande en gros pour tous les immeubles dont il a la gestion. Il a des contacts de grande valeur et c’est un point qu’il ne faut surtout pas minimiser.

Lorsque vous décidez de confier vos immeubles à un gestionnaire, vous confier des centaines de milliers de dollars dans ses mains. Ce dernier agira alors de point central pour toutes les opérations et le succès de votre entreprise passera nécessairement par lui. Assurez-vous donc qu’il est compétent, qualifié et surtout, qu’il a de l’expérience derrière la cravate !

 

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