Les 5 plus gros mythes modernes sur l’immobilier ! -
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    S. Lalonde
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Les 5 plus gros mythes modernes sur l’immobilier !

29 May 2017,
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Il existe de nombreux mythes concernant le domaine de l’immobilier. Au fil des années, certaines disparaissent pour faire place à des nouveaux mythes plus proches de l’actualité. En effet, certaines affirmations qui circulent dans la société sont tout à fait fausses, ou non fondées, et influencent la façon dont les gens se comportent et interagissent sur le marché immobilier. Au cours des années, de nombreuses affirmations ont été démenties à la dure par une réaction étonnante du marché. On peut penser à la crise immobilière de 2008 aux États-Unis, que pratiquement personne n’avait vus venir. Les mythes se développent par la tenue de discours plus ou moins véridiques par certains professionnels, et qui s’autoalimentent dans la société par la répétition continue d’affirmation sans preuve. Il faut faire attention à ce que l’on entend, et faire ses propres recherches avant de croire aveuglément certaines affirmations. À titre d’exemple, voici les 5 plus gros mythes modernes que l’on entend de nos jours sur l’immobilier.

 

Mythe 1 : L’immobilier ne fait que monter !

immobilier_ne_fait_que_monter

C’est tout à fait faux, du moins, sur le court et le moyen terme ! Les jeunes qui sont nés après 1993 ont connu un marché en phase de croissance constante jusqu’à aujourd’hui. Néanmoins, historiquement parlant, il arrive que le marché soit en baisse pendant plusieurs années et que la valeur des propriétés diminue sur une assez longue période. Par exemple, il y a eu la crise immobilière canadienne au début des années 1990, et la crise économique et immobilière en 2008 aux États-Unis. Il y a des dizaines d’exemples à l’international de marchés immobiliers qui connaissent des baisses. Cette tendance à croire que l’immobilier est un secteur qui ne fait que monter pousse des spéculateurs à investir sur le marché et à revendre rapidement des propriétés à des prix largement supérieurs. Cette mentalité contribue à l’augmentation des prix des propriétés, et peut à long terme créer une bulle immobilière. Il faut donc arrêter de penser que l’immobilier est un secteur immunisé contre les risques, car c’est faux. Cependant, il est tout à fait vrai de dire que les risques de baisse sont faibles, voire modérés dépendamment des régions.

 

Mythe 2 : L’atterrissage en douceur (pas de baisse drastique soudaine)

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Un autre mythe, dans la même logique que le précédent, est que si l’immobilier baisse, cela va se faire de manière progressive et qu’il est absolument impossible que le prix des propriétés baisse de 40% en 1 an. Plusieurs personnes se disent que si l’immobilier doit baisser, cela va se faire en douceur et de manière progressive. Au Canada, il est vrai que c’est fortement improbable que le marché connaisse une baisse drastique sur une courte période. Cependant, à l’international, c’est quelque chose qui s’est vu à de nombreuses reprises. Pour vous donner des exemples, en 2008 aux États-Unis, les prix des propriétés ont chuté de 30% à certains endroits. En Espagne, lors de la même année, le prix des propriétés a chuté de l’ordre de 60% dans certaines régions en raison d’une bulle spéculative. La spéculation immobilière dans un marché est l’une des principales causes de la création d’une bulle immobilière, et incidemment d’une éventuelle chute du marché.

 

Mythe 3 : Il y aura toujours une pénurie de biens immobiliers

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Le mythe de la pénurie veut qu’il n’y ait jamais trop de biens immobiliers sur le marché, et que la demande soit si forte qu’elle permet de combler et de justifier à elle seule le lancement de nouvelles constructions. C’est faux ! Il est tout à fait possible qu’un marché soit saturé et qu’il y ait trop de biens immobiliers. Prenons l’exemple des condos au Québec. Il y a présentement 21 acheteurs pour 1 vendeur, alors que la moyenne devrait être d’environ 8 acheteurs pour 1 vendeur. Pourtant, les constructions d’immeubles à condos continuent d’affluer et les promoteurs se lancent encore aujourd’hui dans de nouveaux projets. La conséquence ? Les délais de vente pour les propriétaires de condos se rallongent constamment et les prix de vente diminuent. Il faut donc être prudent lorsqu’on analyse la demande du marché, et il ne faut pas croire aveuglément que la demande pour les biens immobiliers est quasiment sans limites. Il y aura toujours de la demande, mais pour un certain prix. Il faut donc mettre en relation la demande avec le niveau des prix dans le marché.

 

Mythe 4 : Les achats massifs étrangers

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Voilà un mythe qui fait beaucoup jaser ces temps-ci, soit celui qui veut que des investisseurs étrangers achètent massivement au Canada et spéculent sur le marché immobilier. En effet, tout le monde connait quelqu’un ou a déjà entendu dire que des investisseurs chinois achètent massivement sur les gros marchés canadiens et immobilisent leur capital dans des immeubles en payant le fort prix, ce qui déséquilibre le marché. Pour Vancouver, c’est tout à fait VRAI. Oui, vous avez bien compris, c’est tout à fait vrai. Les investissements étrangers, particulièrement en provenance du continent asiatique, ont une incidence directe sur les prix des propriétés de Vancouver. Présentement, cette situation est le sujet d’un débat politique où le gouvernement songe à mettre en place des mesures pour freiner ce phénomène. Pour Toronto, il n’y a encore aucune preuve pour appuyer une telle affirmation, mais il se pourrait que ce soit vrai. CEPENDANT, pour Montréal et toutes les autres villes canadiennes, ce n’est absolument pas démontré et c’est faux.

Au Canada, il y a seulement une ville, Vancouver, où les preuves sont suffisantes pour dire que les achats massifs étrangers ont une influence sur le marché immobilier. Ceux qui paniquent et qui pensent que ce phénomène va complètement déstabiliser le marché au Canada doivent se calmer. Ceux qui, au contraire, attendent qu’un Chinois vienne acheter leur propriété au double du prix de ce qu’elle vaut réellement doivent cesser de rêver. Les investisseurs étrangers font également des études de marché et ils ne sont pas stupides. Le marché canadien en général n’est pas en bulle immobilière à cause des investisseurs étrangers. Le mythe qui veut que les achats massifs étrangers aient une influence directe sur le prix des propriétés dans tout le Canada est donc faux.

 

Mythe 5 : Le « Papy-Boom », soit le déménagement massif de personnes âgées en condos

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Voici un autre mythe qui est tout à fait d’actualité ! Avec le vieillissement de la population, un mythe circule comme quoi les personnes âgées, lors de la retraite, vont vendre leur maison pour s’acheter un condo. Est-ce que ça a du sens ? Oui, c’est logique. Est-ce vraiment le cas ? C’est une tout autre histoire ! En effet, des études démontrent de plus en plus que les personnes âgées, lorsqu’elles quittent leur maison, cherchent plutôt à devenir locataires. Elles recherchent la tranquillité d’esprit et ne veulent pas de soucis. Les promoteurs se fiaient, jusqu’à très récemment, que les baby-boomers à la retraite achèteraient massivement des condos, mais ils se rendent compte que leur stratégie n’était pas nécessairement bien planifiée et proposent désormais ce qu’on appelle des « condos locatifs ». Ce type de propriété, qui a vu le jour au cours des dernières années, devient de plus en plus populaire tant auprès des très jeunes acheteurs qu’auprès des personnes à la retraite. Un condo locatif est en fait un appartement un peu plus luxueux que la normale, et qui est relativement neuf. Les prochaines années vont permettre de confirmer si les promoteurs ont bien joué leurs cartes en construisant beaucoup de condos pour les personnes âgées, car les études actuelles tendent plutôt à démontrer que ces dernières aspirent plutôt à se diriger vers la location.

 

BONUS : L’immobilier est un secteur associé à l’argent facile

Pour terminer, l’un des mythes les plus persistants dans la société est que l’immobilier est un secteur où il est facile de faire de l’argent. C’est FAUX ! L’immobilier est un secteur à haut rendement, lorsque l’investisseur ou le propriétaire possède les bonnes compétences, les bonnes connaissances et la bonne équipe. Bien des investisseurs font faillite ou perdent de l’argent en raison de lacunes importantes au niveau professionnel. Il ne faut donc pas croire tout ce que les gens racontent. Les faits ne mentent pas, tandis que la spéculation est sujette à interprétation et mène à des conclusions erronées. La prochaine fois que l’un de vos proches vous lancera une affirmation sans preuve sur l’immobilier, apportez des nuances et ne croyez pas aveuglément ce qu’on vous dit !

 

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Voici un vidéo sur les mythes en immobilier de Stéphanie Milot  , investisseuse immobilier fondatrice du programme ImmoRéussite :