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Pourquoi le RAP est le meilleur outil pour les jeunes afin d’acheter leur première propriété

16 août 2017,
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Acheter une première propriété est le rêve de la majorité des Canadiens. Cependant, avec la hausse des prix des maisons au tournant des années 2000 et le fait que les salaires n’ont pas augmenté proportionnellement, il est de plus en plus difficile pour les jeunes d’accéder à la propriété. En effet, les jeunes peinent à amasser la mise de fonds nécessaires à l’achat de leur propriété et ignorent bien souvent tous des outils qui seraient susceptibles de les aider. Acheter une maison est l’une des plus grosses dépenses qu’une personne réalisera au cours de sa vie, et pour cette raison, il devient important de se poser les bonnes questions et de chercher la bonne information. Lorsque le projet de devenir propriétaire commence à se concrétiser, bien des ménages commencent à se pencher sur la fameuse question : existe-t-il des outils fiscaux qui peuvent me permettre d’économiser de l’argent ou d’amasser plus vite mon montant de mise de fonds ? Et la réponse à cette question est : OUI ! En effet, le Régime d’accession à la propriété existe justement à cet effet ! Le régime de quoi vous dites ? Vous le connaissez peut-être sous l’acronyme « RAP » ! Non, pas la musique, mais bel et bien le programme gouvernemental qui facilite l’accès à la propriété aux premiers acheteurs. Vous ne savez pas ce que c’est et songez à vous acheter une propriété au cours des prochaines années ? Eh bien, préparez-vous à sourire parce que vous risquez d’apprendre que vous allez obtenir des milliers de dollars supplémentaires pour votre mise de fonds. Voyons ensemble comment le RAP fonctionne et comment il peut vous permettre d’accéder à la propriété plus rapidement.

RAP-premiers-acheteurs-REER

 

Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété (RAP) ?

Le Régime d’accession à la propriété est un programme fédéral qui permet aux premiers acheteurs d’une propriété de retirer jusqu’à 25 000$ par conjoint de vos REER pour financer l’achat ou la construction d’une première propriété. Donc, le RAP vous permet de retirer vos REER, sans pénalité et sans payer d’impôt, afin de débourser la mise de fonds nécessaires ou encore pour payer divers frais reliés au processus d’achat (notaire, déménagement, inspection, taxe de bienvenue, etc.). Les principales conditions pour pouvoir participer au RAP sont les suivantes :

  • ✓ Vous devez être un résident canadien au moment de la demande de retrait
  • ✓ Vous devez retirer tous les REER que vous désirez utiliser au cours de la même année civile
  • ✓ Vous pouvez retirer un maximum de 25 000$
  • ✓ Vous ne pouvez retirer des fonds que de votre REER ou de celui dont vous êtes le rentier
  • ✓ Vos fonds dans votre REER doivent y demeurer pendant un délai d’au moins 90 jours avant de pouvoir être retirés pour le RAP
  • ✓ Vous ne pouvez pas être déjà propriétaire de la maison depuis plus de 30 jours

Si vous respectez ces critères, vous pourrez alors utiliser vos REER pour financer l’achat de votre propriété. Vous aurez cependant 15 ans maximum, après le retrait de vos REER, pour les rembourser. Pour ceux qui ne savent quel avantage l’utilisation du REER confère, voyons ça de plus près !

 

Gagnez des milliers de dollars chaque année pour votre maison avec le REER

Les novices de l’immobilier et de la finance qui n’ont jamais acheté une maison ou encore cotisez à un REER peuvent se demander quel avantage cela confère versus simplement mettre son argent dans on compte épargne. En fait, lorsque vous « cotisez » à un REER, c’est-à-dire que vous mettez de l’argent dans un REER, le gouvernement vous accorde un congé fiscal. Cela veut donc dire que vous pourrez déduire le montant de votre cotisation à votre déclaration de revenus, ce qui vous permettra de recevoir un crédit d’impôt. Donc, si vous placez 5 000$ dans un REER et que vous récupérez un 30% d’impôt, vous aurez mis dans un compte 5 000$ et le gouvernement vous aurez versé 1 500$. Au bout de la ligne, vous aurez déjà fait un 1 500$ supplémentaire contrairement à un compte épargne ordinaire. Le REER ne permet normalement pas que l’on retire les fonds placés à moins de payer l’impôt sur les retraits. Donc, cela n’est pas avantageux puisque vous annulez votre avantage fiscal. Cependant, avec le RAP, vous pourrez retirer les fonds de votre REER sans avoir à payer de l’impôt sur les retraits. Voici un exemple concret pour illustrer le tout :

 

Scénario 1 : sans REER et sans RAP

Une personne met de côté 5000$ par année pendant 5 ans pour sa maison.

Au bout de 5 ans, cette personne aura 25 000$ en liquidités pour acheter sa maison.

Avec une mise de fonds à 20%, cela lui permettra d’acheter une maison d’une valeur maximale de 125 000$.

 

Scénario 2 : en cotisant chaque année au REER et avec le RAP

La même personne cotise 5000$ chaque année dans son REER pendant 5 ans pour sa maison.

Chaque année, il récupère en moyenne 1500$ en retour d’impôt.

Au bout de 5 ans, cette personne aura donc 32 500$ en liquidités pour acheter sa maison (5000 x 5 + 1500 x 5).

Avec une mise de fonds à 20%, cela lui permettra d’acheter une maison d’une valeur de 162 500$.

 

Scénario 3 : en cotisant chaque année au REER FTQ et avec le RAP

La même personne cotise 5000$ chaque année dans son REER FTQ pendant 5 ans pour sa maison.

Chaque année, il a droit à un remboursement normal de 30% (environ) + un autre 30% supplémentaire en raison d’un programme gouvernemental : il récupère donc 3 000$ par année en moyenne.

Au bout de 5 ans, cette personne aura donc 40 000$ en liquidités pour acheter sa maison (5000 x 5 + 3000 x 5).

Avec une mise de fonds à 20%, cela lui permettra d’acheter une maison d’une valeur de 200 000$.

 

CONSTAT : En cotisant à un REER ordinaire, une personne peut augmenter déjà drastiquement sa capacité d’emprunt avec une mise de fonds de 20%. Le REER du fonds FTQ, qui sera expliqué plus en détail dans quelques instants, permet d’accroître encore plus cette différence (75 000$ de plus en capacité d’emprunt). Dans le scénario 2-3, la personne devra rembourser sa mise de fonds sur 15 ans.

 

Le REER du fonds de solidarité FTQ : un 30% de remboursement supplémentaire

Choisir de prendre des REER du fonds de solidarité FTQ peut être une excellente décision. Plusieurs personnes pensent qu’il n’est pas possible d’utiliser les REER FTQ pour le RAP. C’est une erreur ! Vous pouvez tout à fait utiliser ces derniers SI vous avez déjà utilisé tous vos autres REER ou si tous vos autres REER sont vides. L’avantage que présente le REER FTQ est qu’il offre un 30% supplémentaire en crédit d’impôt, ce qui peut doubler votre montant de retour. Ce n’est pas rien ! En moyenne, vous récupérez donc 60% (voire plus) d’impôt sur votre cotisation annuelle. Pour une cotisation de 5000$, un REER ordinaire vous donnerait 1500$ (avec un taux d’imposition à 30%), et un REER FTQ vous donnerait 3000$. Cela peut faire une bonne différence lorsque vous arriverez pour « RAPER ». Vous devez toutefois noter que contrairement au REER ordinaire, le REER FTQ a une limite de cotisation annuelle de 5000$. Vous ne pouvez pas cotiser au-dessus de ce montant, même si vos droits de cotisation sont plus élevés.

 

Utilisez vos REER et le RAP pour accéder plus rapidement à la propriété !

Donc, si vous avez bien suivi, LA meilleure façon d’accéder rapidement à la propriété et d’acheter sa première maison est sans contredit d’utiliser le régime d’accession à la propriété. Vous pourrez utiliser jusqu’à 25 000$ si vous êtes seul, et jusqu’à 50 000$ si vous êtes en couple. Vous pourrez donc obtenir de 15 000-30 000$ de plus en utilisant le REER et le RAP pour acheter votre première maison, qu’en mettant simplement votre argent dans un compte épargne. Ces chiffres étant approximatifs, les chiffres réels se basent sur votre salaire, votre taux d’imposition, ainsi que votre situation financière personnelle. Néanmoins, les jeunes acheteurs en quête d’une première propriété ont tout intérêt à profiter de ce programme gouvernemental qui offre un avantage fiscal considérable.

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