Achat immobilier : Les frais et coût d’achat d’une maison que vous oubliez toujours de calculer ! -

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Achat immobilier : Les frais et coût d’achat d’une maison que vous oubliez toujours de calculer !

31 août 2017,
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Bon, on va se le dire, 80% des personnes qui souhaitent acheter une maison sous-estiment les frais reliés à l’achat ou encore oublient complètement certains frais importants. Vous savez que vous devez faire inspecter votre propriété, mais puisque vous n’avez jamais acheté une maison, vous pensez que cela vous coûtera environ 150$ alors qu’en réalité la facture sera plutôt de 500$. On n’achète pas une maison comme un achète une paire de souliers ! Le processus d’achat comporte plusieurs étapes et vous devrez nécessairement débourser divers frais lors de celles-ci. Vous devez savoir exactement la liste de tous les frais que vous devrez payer lors du processus d’achat de votre nouvelle maison, afin de prévoir les liquidités nécessaires avant d’entamer vos démarches. Vous ne voulez surtout pas vous rendre compte à mi-chemin que vous manquez d’argent pour payer des frais que vous n’aviez pas prévu ! Afin de vous simplifier la vie, nous vous présentons la liste de tous les frais qu’un acheteur prudent et diligent devra payer lors du processus d’achat de sa future propriété, et le coût réel de chaque frais engendrés. Oui, on va vous dire concrètement comment ça coûte ! Cela vous permettra non seulement de mieux vous préparer, mais également de réaliser que pour acheter une maison, ça prend des liquidités ! Voyons donc en détail chacun des frais !

frais-achat-maison-calcul-savoir

 

La mise de fonds

Évidemment, le premier montant que vous devez prévoir lorsque vous désirez acheter une maison est la mise de fonds. Tout le monde sait ça, mais il importe de le rappeler et de mentionner que vous pouvez acheter une propriété à partir de 5% du prix de vente en mise de fonds. En réalité, vous devriez acheter une maison avec 20% de mise de fonds, cependant, la SCHL permet aux acheteurs d’acquérir une propriété avec moins de 20% s’ils contractent une assurance prêt hypothécaire SCHL. Donc, si vous mettez moins de 20%, vous aurez obligatoirement une assurance de plus à prendre, et qui coûte très cher ! Nous parlerons de cette assurance dans quelques lignes. Dans le cadre de cet article, afin de faire un exemple concret, nous prendrons l’hypothèse que Michel (un acheteur inconnu) achète une maison de 275 000$ avec 5% de mise de fonds. C’est une situation tout à fait réaliste et courante. Nous verrons tous les frais associés à son acquisition et ferons un bilan de ses dépenses à la fin.

Pour commencer, le montant que Michel devrait prévoir pour la mise de fonds est de :

275 000$ x 0,05 = 13 750$

Mise de fonds : 13 750$

 

Assurance prêt hypothécaire SCHL

Ensuite, si vous décidez de ne pas mettre 20% de mise de fonds, vous devrez nécessairement contracter une assurance prêt hypothécaire pour qu’une banque consente à vous donner un prêt hypothécaire. Le % de la prime que vous devrez payer sur votre emprunt varie selon le rapport prêt-valeur, comme le présente le tableau de la SCHL présenté ci-dessous : (Source : SCHL | https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/asprhy/asprhy_005.cfm)

tableau prime schl

 

Pour une maison de 275 000$ avec une mise de fonds à 5% (ratio prêt-valeur de 95%), le 5 de prime est donc de 4%, ce qui donne un montant de 10 450$.

 

Inspection préachat

Bon, maintenant que la mise de fonds et l’assurance sont calculées, il ne faut surtout pas oublier l’inspection préachat. En effet, l’inspection préachat est essentielle et devrait être obligatoire pour tous les acheteurs désirant faire un achat sécuritaire et éclairé d’une propriété. Pourquoi ? En fait, sans inspection, vous vous portez garant de l’état apparent de l’immeuble et n’avez personne à blâmer si jamais vous découvrez un vice apparent. Un inspecteur en bâtiment a comme rôle de faire une inspection visuelle de la propriété que vous avez ciblée et de vous remettre un rapport détaillé de l’état de celle-ci. Il vous fera des recommandations et répondra à vos questions. C’est une étape cruciale qu’il ne faut surtout pas éviter, car cela pourrait vous coûter des milliers de dollars en frais imprévus.

Une inspection préachat coûte généralement entre 450-550$.

Michel devra donc prévoir environ 500$ pour l’inspection préachat.

 

Taxe de bienvenue (mutation)

Passons maintenant au frais le plus détesté par tous les acheteurs, la fameuse taxe de bienvenue. On ne sait pas vraiment à quoi elle sert, on ne veut pas vraiment la payer, mais on n’a pas trop le choix ! En fait, la taxe sur les mutations immobilières se base sur la valeur la plus élevée entre le prix de l’évaluation municipale ou encore le prix de vente. La taxe se calcule par tranche de valeur, donc vous multipliez les premiers 50 000$ par 0,5%, puis de 50 000-250 000$ par 1%, puis l’excédent de 250 000$ par 1,5%. Le tableau ci-dessous vous résume le tout :

Tranche Montant
0$ à 50 000$ 0,5% de la somme qui se situe dans cette tranche.
50 000$ à 250 000$ 1,0% de la somme qui se situe dans cette tranche.
250 000$ et plus 1,5% de la somme qui se situe dans cette tranche.

 

Si on prend encore l’exemple de Michel, ce dernier désire acquérir une maison à 275 000$, et on assume que ce prix est supérieur à l’évaluation municipale. On prend donc cette valeur pour calculer le montant de la taxe de bienvenue.

50 000$ x 0,5% + 200 000$ x 1% + (275 000 – 250 000) x 1,5% = 2 625$

Taxe de bienvenue = 2 625$

Michel devra donc prévoir un 2625$ additionnel pour payer la taxe de mutation.

 

Frais d’évaluation

Lorsque vous irez à la banque pour contracter un prêt hypothécaire, celle-ci vous demandera qu’un évaluateur agréé passe faire une évaluation de la maison afin de s’assurer que le ratio « prix de vente-valeur » est dans les normes. En effet, la banque n’acceptera pas, même si vous avez les moyens, d’acheter une maison à 275 000$ si la valeur marchande réelle est de 200 000$. Ce serait un achat insensé ! C’est pourquoi il est important pour elle, et du même coup pour Michel, de s’assurer que tout est beau de ce côté.

Le coût moyen d’une évaluation faite par un évaluateur agréé est de 400$.

 

Notaire

Le notaire est évidemment le frais que vous ne pouvez pas éviter de payer, puisque c’est lui qui réalise la transaction immobilière. En effet, le notaire a comme mandat d’assurer le transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur. C’est donc à l’acheteur, la plupart du temps, de payer les frais lors de cette rencontre. Dans les frais de notaire, on calcule généralement les frais juridiques, l’assurance titre ainsi que la TVQ sur la prime SCHL. La prime est généralement amortie, pour sa part, dans l’hypothèque et ne devra pas être payée comptant lors de la transaction. Nous ajusterons le tout dans le tableau final.

Pour ce qui est des frais juridiques, on parle généralement de 650$ environ.

Pour l’assurance titre, le coût est approximativement de 250$.

Dans le cas de Michel, la TVP sur sa prime SCHL est de 1 043$.

Sans la prime, le total aurait été de 900$, mais puisqu’il passe par la SCHL, le montant total des frais de notaire s’élève à 1 943$.

 

Assurances

Oui, dès que la maison est achetée, vous devez bien souvent payer directement les assurances pour l’année qui suit. C’est bien souvent un frais oublié par les acheteurs, et qui peut être une mauvaise surprise. On parle ici d’une assurance habitation. Si votre institution financière vous propose une assurance hypothécaire, ne la prenez pas. Comparez plutôt l’assurance vie et l’assurance hypothécaire et vous comprendrez tout de suite que la première option est plus avantageuse.

Dans le cas de Michel, pour assurer sa maison de 275 000$, on assume une prime d’assurance de 700$ pour l’année.

 

Impôts fonciers

Il est possible que vous deviez rembourser une partie des taxes municipales, aussi appelées impôts fonciers, au vendeur ou encore à la ville. Par exemple, si la maison avait été achetée à Québec, la taxe municipale est de 89 cents par 100$ d’évaluation. Si on fait le calcul, l’impôt foncier annuel totalise :

(275 000/100) x 0,89 = 2 448$

Impôt foncier annuel = 2 448$

Dans le cas de Michel et de sa maison à 275 000$, le montant total de 2 448$ ne serait pas nécessairement à payer d’un coup et pourrait être amorti ensuite avec des paiements mensuels. Cependant, certains acheteurs décident de payer d’un coup la facture afin d’alléger ensuite leurs paiements mensuels. À des fins de simplification, nous assumerons que les taxes foncières sont payées en entier au moment de la vente.

 

Examen du puits et du réservoir septique

Dans les secteurs ruraux ou en banlieue éloignée, il est fort probable que les maisons ne soient pas reliées au réseau d’égout et d’aqueduc municipal. Dans ces cas-là, les propriétaires doivent alors faire creuser un puits et mettre en place des installations septiques. Lorsque vous désirez acheter une maison dotée de tels équipements, vous devez les faire analyser par un professionnel.

Un examen méthodique et professionnel coûte habituellement 200$.

Dans le cas de Michel, puisque l’on considère qu’il a acheté une maison en ville, il n’aura aucuns frais d’examen de puits et d’installation septique à payer.

 

 

Tableau récapitulatif sommaire de tous les frais reliés à l’achat d’une maison

Maintenant que vous connaissez les principaux frais reliés à l’achat d’une maison, vous savez que vous devez prévoir un bon montant d’argent (en plus de votre mise de fonds) pour payer tous ces frais. Si vous avez tout juste assez d’argent pour payer la mise de fonds, votre projet d’achat risque de tomber à l’eau puisque votre institution refusera de vous accorder un prêt. Il est important de noter cependant que le présent exemple tient compte d’un acheteur contractant une hypothèque amortie sur 25 ans, avec un prix d’achat de 275 000$ et une mise de fonds de seulement 5%. La proportion de mise de fonds a une grande influence sur les frais totaux. Voyons néanmoins quel serait le total des frais d’achat pour Michel, notre acheteur modèle !

 

TYPE DE FRAIS MONTANT
*Mise de fonds (5%) 13 750$
Assurance prêt hypothécaire SCHL *10 450$ (amorti dans l’hypothèque, donc pas calculé)
Inspection préachat 500$
Taxe de bienvenue 2 625$
Frais d’évaluation 400$
Frais de notaire 1 943$
Assurance 700$
Impôts fonciers 2 448$
TOTAL DES FRAIS (excluant mise de fonds) 8 616$
Mise de fonds : 13 750$
TOTAL DES FRAIS + MISE DE FONDS 22 366$

 

Pour conclure, on peut donc voir que les frais reliés à l’achat d’une propriété totalisent 8 616$. Pour ceux qui disent que l’impôt foncier et l’assurance sont amortissables par mois, les frais totaux sans ces frais sont de 5 468$. De plus, dans le tableau ci-dessus, on considère que la prime SCHL de 10 450$ est incluse dans l’hypothèque et amortie sur la durée du prêt. Cependant, certaines personnes décident de la payer d’un coup afin d’éviter de payer de l’intérêt sur ce montant. Sommes toutes, ce que vous devez retenir c’est que les frais d’achat d’une maison peuvent facilement atteindre, voire dépasser, la barre des 5 000$. Aussi, si vous décidez de ne pas mettre 20% de mise de fonds, vous allez constater que vos frais d’achat seront plus élevés, car vous devrez contracter une assurance prêt hypothécaire et payer immédiatement la TVQ sur la prime accordée. Informez-vous donc toujours à un professionnel pour plus de détails et pour savoir quelle est la meilleure stratégie pour vous en fonction de vos besoins et de vos objectifs. Sinon, vous pouvez toujours consulter notre guide pour l’achat d’une propriété au Québec pour connaître l’approche étape par étape pour acheter une maison en toute tranquillité d’esprit.

Rappelez-vous, prenez toujours le temps de calculer minutieusement les frais éventuels que vous aurez à payer afin d’éviter les mauvaises surprises lors de ce qui devrait être le plus beau projet de votre vie !

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