Les avantages et inconvénients de l’hypothèque avec remise en argent -

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Les avantages et inconvénients de l’hypothèque avec remise en argent

5 septembre 2017,
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L’univers des prêts hypothécaires semble bien souvent flou et compliqué pour le commun des mortels. En effet, lorsque la plupart des gens se rendent à leur institution pour obtenir un prêt hypothécaire, les explications de leur agent sont parfois difficiles à comprendre et les options qui s’offrent à eux sont souvent mal comprises. Devez-vous prendre une hypothèque fermée, ouverte, à taux fixe ou à taux variable, etc. ? Il y a plusieurs choses auxquelles vous devez penser. Sauf que bien souvent, une des options très mal comprises est celle de l’hypothèque avec remise en argent. Si vous avez déjà été à votre institution ou chez un courtier hypothécaire pour avoir une hypothèque, vous avez surement déjà entendu parler de cette hypothèque. Bien souvent, les agents expliquent ce type d’hypothèque à leurs clients en leur montrant le beau côté de la médaille, et oublient de leur mentionner certains éléments un peu moins glorieux. Afin que vous soyez en mesure de prendre une bonne décision concernant l’hypothèque avec remise en argent, voici le fonctionnement, les avantages et les inconvénients de ce type de prêt hypothécaire.

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Comment fonctionne une hypothèque avec remise en argent ?

Lorsque vous contractez une hypothèque traditionnelle, vous achetez donc une propriété à un certain prix, vous mettez une mise de fonds entre 5-20% puis la balance constitue votre prêt hypothécaire. L’institution financière vous consent alors un prêt à un taux d’intérêt que vous payez de manière hebdomadaire, bimensuel ou mensuel. L’hypothèque avec remise en argent suit ce même principe général à deux exceptions près. En fait, avec ce type de prêt hypothécaire, la banque vous remet un certain % par tranche de 100 000$, ce qui rembourse en tout ou en partie votre mise de fonds. Cependant, le taux d’intérêt sur votre prêt est plus élevé que ce que vous auriez obtenu avec une hypothèque normale. En 2017, pour une hypothèque avec un terme de 5 ans, le pourcentage de remise est normalement de 5% et le taux d’intérêt est autour de 5,2% (dépends de plusieurs facteurs). Donc, si on prend un exemple simple, pour une maison de 300 000$, si vous mettez une mise de fonds de 15%, cela représente un montant de 15 000$. En choisissant l’hypothèque avec remise en argent sur un terme de 5 ans, vous devriez donc recevoir 5% par tranche de 100 000$, donc un total de 15 000$. La banque vous remettra donc votre mise de fonds et vous n’aurez pas mis un sou en mise de fonds pour acquérir cette propriété. Cependant, vous devrez payer la SCHL, ce qui représente environ 11 200$, et votre prêt hypothécaire sera à un taux plus élevé avoisinant les 4,5-5,5%. Quels sont donc les véritables avantages et inconvénients de ce type de prêt ? Voyons ça en détail !

 

Les avantages de l’hypothèque avec remise en argent

Commençons par les avantages, parce qu’évidemment, il y en a ! Tout d’abord, la remise en argent peut aider les acheteurs à payer les frais initiaux de leur propriété, c’est-à-dire les frais de notaire, d’évaluateur, d’inspecteur, la taxe de bienvenue, etc. De plus, cela peut permettre aux acheteurs d’avoir les fonds nécessaires pour effectuer des rénovations dans leur nouvelle propriété. Bien souvent, les acheteurs ont les liquidités serrées lorsqu’il verse leur mise de fonds. La remise en argent peut être très utile pour avoir des fonds pour améliorer sa nouvelle propriété. Aussi, la remise en argent peut être très utile pour payer des dettes à haut taux d’intérêt (par exemple une carte de crédit à 20%) et pour éviter l’endettement suite à l’achat de la maison (lorsque les liquidités se font plus rares). Finalement, un acheteur intelligent pourrait choisir d’investir sa remise en argent afin de battre le taux d’intérêt plus élevé que lui consent la banque et ainsi obtenir un véritable avantage sur la banque. Les avantages potentiels sont donc nombreux lorsqu’on se met réellement à penser à tout ce que la remise en argent peut faire. Il ne fait aucun doute que le fait d’avoir une maison, et de n’avoir qu’à verser une petite (voire dans certains cas aucune) mise de fonds, c’est franchement pratique. Pour certains, ce peut être le coup de pouce dont ils ont tant besoin pour réaliser leur projet sans se plonger dans les dettes. Voici un résumé des principaux avantages offerts par l’hypothèque avec remise en argent :

  • ✓ Peut payer les frais initiaux de l’achat de la propriété
  • ✓ Peut servir à payer des dettes à haut taux d’intérêt (marge de crédit, carte de crédit, etc.)
  • ✓ Peut permettre d’avoir les fonds pour des rénovations
  • ✓ Peut éviter l’endettement suite à l’achat de la propriété par manque de liquidités
  • ✓ Peut servir à investir sur les marchés afin de battre le taux d’intérêt plus élevé que la banque vous consent

 

Les inconvénients de l’hypothèque avec remise en argent

Maintenant du côté des inconvénients, il importe de s’attarder sur la pertinence et sur la rentabilité de choisir la remise en argent. Le premier désavantage de l’hypothèque avec remise en argent est que votre taux d’intérêt va augmenter par rapport à une hypothèque ordinaire. Cela a deux autres désavantages, votre paiement hypothécaire va augmenter, et vous paierez une plus grosse proportion d’intérêt que de capital. Votre prêt se remboursera donc moins vite. De plus, si vous choisissez de renégocier votre prêt avant la fin du terme, vous devrez alors rembourser une partie de la remise. Pas fameux, non ? Donc, ce qu’il faut se demander, c’est si la remise compense réellement le coût effectif du taux d’intérêt plus cher. Faisons le calcul ! Avec une hypothèque de 285 000$ à 2,79%, cela fait un paiement de 1 346$. Si on prend la même hypothèque, mais avec un taux de 4,5% par exemple, cela donne un paiement de 1 611$ par mois. La différence entre les deux est donc de 265$ par mois, ce qui donne 15 900$ sur un terme de 5 ans. La remise, considérant que c’était une maison de 300 000$ avec une mise de fonds de 5% et une remise de 5% par tranche de 100 000$, était de 15 000$. Si on fait un calcul rapide, on voit tout de suite qu’il n’a pas été avantageux en fin de compte de choisir la remise puisque le coût effectif du taux d’intérêt plus élevé fait en sorte que vous payez 15 900$ plus cher en fin de compte. Donc, si on résume les principaux inconvénients, ça donne ceci :

  • ✓ Le taux d’intérêt est plus élevé
  • ✓ Le paiement hypothécaire mensuel est plus élevé
  • ✓ La portion d’intérêt payée est plus élevée
  • ✓ Le coût effectif du taux d’intérêt dépasse souvent le montant de la remise

 

Conseil #1 : Prenez toujours le temps de calculer si la remise en vaut la peine !

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il existe effectivement des avantages à l’hypothèque avec remise en argent, mais il existe également des inconvénients non négligeables. Vous devez comprendre que la banque ne vous donne pas de l’argent gratuitement, et que vous devez toujours prendre le temps de calculer si la remise en vaut vraiment la peine et si les avantages potentiels vous permettront réellement d’en avoir plus pour votre argent. Pour calculer la différence entre l’hypothèque normale et celle avec remise, prenez un calculateur hypothécaire et remplacez simplement le taux d’intérêt d’une hypothèque normale par celui de l’hypothèque avec remise. Vous prenez la différence de paiements puis multipliez ce montant par le nombre de mois. Vous verrez alors quel est le montant de surplus que vous payez pour avoir droit à la remise en argent. Néanmoins, l’hypothèque avec remise en argent peut être très utile pour plusieurs ménages ayant besoin de liquidités rapidement après l’achat de leur propriété. Il faut simplement prendre le temps d’évaluer ses besoins, et le coût effectif de chaque type de prêt hypothécaire !

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