La balance de prix de vente : un outil de financement pour les investisseurs immobiliers ! -

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La balance de prix de vente : un outil de financement pour les investisseurs immobiliers !

19 January 2018,
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Les investisseurs immobiliers le savent, financer l’acquisition de nouveaux immeubles à revenus peut être un défi de taille. Lorsqu’un parc immobilier prend de l’expansion ou que la situation financière d’un investisseur change, les prêteurs peuvent devenir frileux ou il peut devenir difficile de trouver le financement nécessaire. De plus, le manque de liquidités peut devenir un enjeu de taille à surmonter, ce qui amène plusieurs personnes à chercher à faire ce qu’on appelle du « financement créatif » !

Parmi tous les outils de financement créatif utilisés, la balance de prix de vente est sans aucun doute l’un des plus méconnus. Pourtant, la balance de prix de vente existe depuis longtemps et son mécanisme est assez simple lorsqu’on en saisit les grandes lignes. Si le financement de votre nouvelle acquisition semble être serré ou si vous manquez simplement de liquidités, la balance de prix de vente pourrait véritablement s’avérer être la solution à vos problèmes, si le vendeur est prêt à vous la consentir.

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Qu’est-ce qu’une balance de prix de vente ?

Mais avant toute chose, qu’est-ce qu’une balance de prix de vente ?

Une balance de prix de vente est une méthode de financement par lequel le vendeur aide l’acheteur a acheté la propriété en consentant à lui prêter une partie de l’argent requise pour la mise de fonds moyennant des frais d’intérêt sur ce prêt. Le vendeur devient ainsi un peu comme un second prêteur, qui vous prête de l’argent pour la mise de fonds en prenant une hypothèque sur votre immeuble. Voyons un exemple pour que ce soit plus clair !

Exemple :

Vous désirez acheter un immeuble à revenus de 500 000$.

Le montant de la mise de fonds nécessaire pour l’achat de cet immeuble est de 20%, donc de 100 000$.

Vous n’avez que 50 000$ en liquidités, mais vous savez que l’immeuble sera rentable et il vous manque simplement le reste de la mise de fonds pour obtenir le financement.

L’acheteur propose alors au vendeur de lui prêter la somme de 50 000$ à même l’immeuble en vente, afin de combler le reste de la mise de fonds.

En échange du prêt de 50 000$, le vendeur prend une hypothèque sur l’immeuble de la valeur du prêt de 50 000$ à un taux généralement beaucoup plus élevé que le taux du marché, soit entre 4-7%.

L’acheteur peut ainsi avoir la mise de fonds requise pour son achat, soit 100 000$ dont 50 000$ provenant de ses poches et 50 000$ du vendeur. Le vendeur pour sa part vend son immeuble tout en effectuant un placement à intérêt élevé à l’acheteur.

 

Au final, l’institution financière accepte la transaction et l’acheteur peut réaliser son projet d’achat même en manque de liquidités.

Aussi complexe que ça puisse paraitre, la balance de prix de vente est en fait très simple lorsqu’on comprend que le vendeur fait simplement prêter une partie de la mise de fonds à l’acheteur pour acheter l’immeuble qu’il vend. Il y a cependant des petits bémols !

Pour les petits ratoureux qui ont bien compris le principe et qui pensent qu’il ne suffit donc que de prendre des balances de prix de vente sur tous les immeubles qu’on veut acheter pour éviter de mettre la moindre mise de fonds, sachez que les banques vont refuser votre demande de financement dans ces cas.

Les banques ne sont pas dupes, elles ne voudront pas vous prêter de l’argent si vous ne prenez aucun risque. Pourquoi les banques prendraient-elles le risque de vous prêter si vous déléguez le risque complet de la mise de fonds au vendeur.

Vous devez avoir un minimum d’argent investi dans le projet. Souvent, les banques acceptent les balances de prix de vente dont le ratio de mise de fonds « vendeur-acheteur » est 50-50.

Mais la question que vous vous posez peut-être est : pourquoi voudrais-je me compliquer la vie avec une balance de prix de vente ?

 

Pourquoi conclure une transaction avec une balance de prix de vente ?

Dans le meilleur des mondes, tous les investisseurs immobiliers auront la mise de fonds de 20% nécessaire pour l’achat de leurs immeubles à revenus et les vendeurs n’auront qu’à gentiment laisser leur courtier régler la vente. Cependant, la réalité est tout autrement !

Nombreux sont les investisseurs immobiliers qui manquent parfois de liquidités au cours de leur carrière, mais dont la rentabilité de leur parc est exemplaire. Ils tombent alors sur un immeuble à revenus en vente intéressant et il leur manque une partie de la mise de fonds. Pourquoi alors rater l’occasion d’acheter tandis qu’ils pourraient utiliser la balance de prix de vente pour acheter ?

Bon, pour l’acheteur, la raison est assez simple, mais qu’en est-il du vendeur ? Pourquoi accepterait-il de se compliquer la vie avec un acheteur qui demande une balance de prix de vente alors qu’il pourrait simplement attendre le prochain acheteur ayant la mise de fonds nécessaire. En voilà une bonne question !

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Eh bien, la balance de prix de vente peut également être intéressante pour les vendeurs, car cela peut leur permettre de vendre très rapidement leur immeuble et de sauver des mois et des mois d’attente en quête du parfait acheteur. Mais ce n’est pas tout, la balance de prix de vente peut également permettre au vendeur de faire fructifier son argent, parce que le prêt qu’il consent à l’acheteur n’est pas gratuit, oh que non !

Le vendeur prête de l’argent et charge de l’intérêt, ce qui veut dire que c’est un peu comme l’équivalent d’un placement. Et vous ne savez pas la meilleure ? Son argent fructifie à intérêt élevé, souvent autour de 6-7%, parfois plus, ce qui bat bien des placements sur le marché. Ce n’est pas si mal comme affaires, pas vraies ?

Finalement, dans le pire des cas, si l’acheteur ne paie pas et fait faillite, le vendeur peut récupérer l’immeuble afin de régler sa créance.

Au final, ça ne semble pas si mal comme stratégie, pas vraie ?

Mais existe-t-il d’autres avantages pour un investisseur immobilier et un vendeur d’opter pour la balance de prix de vente ?

La réponse est oui !

 

Quels sont les avantages de la balance de prix de vente pour l’ACHETEUR et le VENDEUR ?

Maintenant que vous comprenez comment fonctionne la balance de prix de vente, entrons un peu plus dans les détails, sans toutefois aller trop loin. Tant pour l’acheteur que pour le vendeur, la balance de prix de vente peut offrir des avantages intéressants, mais également des risques. Tout d’abord, le risque de l’acheteur vient simplement du fait que le remboursement de la mise de fonds auprès du vendeur peut nuire à la rentabilité de l’immeuble. Pour le vendeur, le risque est tout simplement que l’acheteur ne remplisse pas ses obligations et cesse de payer. Maintenant du côté des avantages, le tableau qui suit vous présente les principaux avantages que propose la balance de prix de vente du côté des acheteurs et des vendeurs.

LES AVANTAGES DE LA BALANCE DE PRIX DE VENTE

Acheteur Vendeur
 Moins d’argent à mettre en mise de fonds.

Le rendement sur mise de fonds est augmenté, parfois presque du double.

Le prêt de la balance de prix de vente est généralement remboursable n’importe quand au cours du terme.

Taux d’intérêt réduit.

Le remboursement de la balance peut se faire sur le long terme, soit 10 ans et plus.

Permets généralement de vendre beaucoup plus rapidement l’immeuble.

Report jusqu’à 5 ans du gain en capital.

Le contrat de la balance de prix de vente est notarié et légal.

Possibilité de réduire les impôts.

Les revenus d’intérêts générés sont plus élevés que la plupart des investissements offerts sur le marché (CPG, obligations, fonds communs, etc.).

 

Quelles sont les principales modalités de remboursement d’une balance de prix de vente ?

Comment un vendeur structure-t-il la balance de prix de vente qu’il effectue et quelles sont les principales modalités de remboursement qu’un acheteur peut avoir droit. En fait, une balance de prix de vente est un prêt qui fonctionne un peu comme un prêt hypothécaire, et dont les remboursements peuvent se faire de trois façons en général. Les voici :

  • ✓ Capital et intérêts simultanément
  • ✓ Intérêts + capital à la fin
  • ✓ Intérêts composés avec paiement des intérêts et capital à la fin

L’option 1, soit de payer le capital et les intérêts simultanément comme lors d’un prêt hypothécaire, est l’option qui revient la moins chère en bout de ligne. L’option 2, soit de payer les intérêts à chaque période puis le capital à la fin, revient légèrement plus cher l’option 1, mais peut offrir une belle flexibilité à l’acheteur. Finalement, l’option 3 est de loin la plus onéreuse, car l’absence de remboursement périodique fait augmenter le prêt de plus en plus, et cela de manière exponentielle. À vous de choisir quelle modalité de remboursement vous convient !

 

Solde de prix de vente VS Balance de prix de vente

Le terme solde de prix de vente est également très entendu dans le milieu financier et il est tout à fait légitime de se demander s’il est à ce moment question d’une autre méthode ou de la même que la balance de prix de vente. Pour mettre les points sur les « i » une bonne fois pour toutes, les termes « solde de prix de vente » et « balance de prix de vente » sont synonymes et veulent dire la même chose.

Que vous entendiez quelqu’un utiliser l’une ou l’autre des expressions ne fait aucune différence.

Cependant, le terme « balance de prix de vente » est utilisé plus souvent et serait, selon certains experts, la façon appropriée de désigner la stratégie de financement présentée ici.

 

Vers qui se tourner pour rédiger une balance de prix de vente ? – Courtier immobilier et notaire

Vous êtes investisseur immobilier et désirez acheter un immeuble de la manière traditionnelle ou en rédigeant une balance de prix de vente ? Vous vous demandez vers qui il faut vous tourner si vous désirez rédiger une balance de prix de vente légale et complète ? Nous avons la réponse à votre question !

Vous devez faire affaire avec un COURTIER IMMOBILIER !

En effet, la première étape si vous êtes un investisseur immobilier désirant utiliser cette stratégie de financement pour acheter un immeuble à revenus est sans contredit de vous trouver un courtier immobilier spécialisé en multilogement.

Mais vous ne pouvez pas simplement choisir le premier courtier venu ! En effet, ce ne sont pas tous les courtiers qui savent rédiger des balances de prix de vente. Ce que vous voulez faire, c’est de comparer plusieurs courtiers immobiliers afin de choisir celui qui répond le plus à vos besoins et qui est en mesure de vous aider à rédiger une balance de prix de vente. Il pourra ensuite vous référer à des notaires compétents afin de conclure le tout de manière légale.

Pour ce faire, vous avez juste à remplir le formulaire qui suit. En quelques minutes, vous recevrez des offres de plusieurs courtiers immobiliers et pourrez comparer leurs profils et compétences afin de choisir celui qui répond à vos besoins !

Notre formulaire est GRATUIT et SANS ENGAGEMENT ! C’est la façon la plus rapide et la plus efficace pour trouver les meilleurs courtiers immobiliers multilogement dans votre région !

Pour réaliser vos projets d’investissement immobiliers, c’est ici que ça commence ! Trouvez votre courtier en quelques minutes et utilisez le financement de manière créative lors de votre prochaine acquisition !

Bonne chance !

 

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