Acheter un immeuble à revenus au Québec : les frais d’achat à calculer ! -

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Acheter un immeuble à revenus au Québec : les frais d’achat à calculer !

29 January 2018,
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Lorsqu’on souhaite acheter un immeuble à revenus au Québec, il y a inévitablement des frais d’achat qu’il faut prévoir et calculer ! En effet, on n’achète pas une paire de bas, mais bel et bien un immeuble de plusieurs centaines de milliers de dollars. Il faut être sûr de son état, de sa valeur et de tous les facteurs qui peuvent avoir un impact sur vous. Certains des frais que vous devrez débourser avant l’achat d’un immeuble doivent plutôt être perçus comme des investissements, car ils peuvent vous permettre de potentiellement économiser ou d’éviter de perdre beaucoup d’argent.

Pour vous préparer et vous donner une idée des frais auxquels vous devez penser, nous vous avons monté une liste assez exhaustive !

Vous aurez ainsi une image assez juste des frais à prévoir lors de l’achat d’un immeuble à revenus au Québec !

liste-des-frais-achat-immeuble-a-revenus

 

#1 : La mise de fonds

Lorsqu’on veut acheter un immeuble à revenus ou tout autre type de propriété, il faut avoir une mise de fonds. Lors de l’achat d’une maison, la mise de fonds peut aller jusqu’à 5%. En investissement immobilier, les institutions financières demandent normalement plutôt 20% minimum, et 10% lorsque l’investisseur est propriétaire occupant. Certains investisseurs astucieux connaissent des trucs pour réduire le montant de la mise de fonds. Pour prendre un exemple simple, pour un Triplex à 350 000$, le montant de la mise de fonds avec 20% représenterait 70 000$. C’est beaucoup d’argent, en effet !

 

#2 : La prime d’assurance prêt hypothécaire SCHL

Si vous êtes en mesure de mettre moins de 20% de mise de fonds, votre prêteur exigera que vous preniez une assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Cette assurance est en fait une prime qui se calcule par un pourcentage du prix de vente de l’immeuble. Ce montant peut monter rapidement et représenter au-delà de 10 000$. Il est possible de payer ce montant en entier ou encore de l’inclure dans l’hypothèque. Néanmoins, c’est un gros frais à prévoir si vous avez moins de 20% de mise de fonds.

tableau prime schl pourcentages

Source : SCHL

 

#3 : Les frais d’inspection

Il ne faut JAMAIS acheter un immeuble à revenus AVANT de l’avoir fait inspecter. Et par inspecter, on ne veut pas dire que vous et votre beau-frère Bob faites le tour de l’immeuble, non ! Avant de signer quoi que ce soit, vous devez faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment professionnel.

Ces derniers sont spécialement formés pour faire des inspections visuelles complètes, méthodiques et minutieuses de tous les types d’immeubles. Leurs connaissances en mécanique du bâtiment vous garantiront que l’immeuble que vous achetez est en bon état, et que vous n’aurez pas de mauvaises surprises.

Le coût d’une inspection par un inspecteur en bâtiment est d’au moins 500$.

 

#4 : Les frais d’évaluation

Parfois, la banque qui vous accorde un prêt hypothécaire exigera que vous fassiez évaluer la propriété que vous voulez acheter. La plupart du temps, elle s’occupera de payer l’évaluateur, mais il peut arriver que celle-ci vous demande de payer les frais. L’évaluateur aura comme mandat de venir évaluer la valeur marchande de la propriété, afin de s’assurer que vous n’achetez pas un immeuble avec une valeur nettement inférieure au prix que vous allez payer. Les frais d’un évaluateur tournent généralement autour de 350$-500$.

 

#5 : La taxe de bienvenue

Lorsque vous allez conclure l’achat, la ville va vous demander de payer une taxe de bienvenue, aussi connue sous « droits de mutation ». C’est un montant qui correspond à un pourcentage du prix de vente, avec des pourcentages en escalier. Voici un exemple avec un immeuble à revenus de 400 000$ :

0-50 000$ : 50 000$ x 0,5% = 250$

50 000-250 000$ : 200 000$ x 1% = 2 000$

Plus de 250 000$ = 1,5% | 400 000$ – 250 000$ = 150 000$ x 1,5% = 2 250$

Total des frais de mutation : 4 500$

 

#6 : Les frais d’inscription au registre foncier

Souvent, oubliés, les frais d’inscription au registre foncier correspondent à un pourcentage du prix de vente. Il n’y a pas grand-chose à dire à ce sujet, à part que vous n’avez pas le choix de payer et de vivre avec !

 

#7 : Le notaire et les frais juridiques

Pour officialiser la transaction et pour faire le transfert de la propriété, il faut que vous passiez chez le notaire. Évidemment, ce n’est pas gratuit et les services d’un notaire sont assez onéreux. Vous ne sortirez pas de là en bas de 1000$, c’est presque sûr ! C’est un frais dont vous ne pouvez pas vous passer et que tous les acheteurs doivent payer.

 

#8 : L’assurance habitation

Avant de prendre possession de l’immeuble, vous devez avoir magasiné une assurance habitation afin de couvrir l’immeuble que vous achetez. Cette assurance vous protégera en cas de sinistre. Imaginez qu’un incendie ravage votre immeuble et que vous perdez tout ! Vous n’aurez plus rien et une hypothèque sur le dos. La faillite vous guettera, c’est presque sûr !

 

#9 : L’ajustement pour les coûts de services

Puisque l’ancien propriétaire a déjà payé les coûts des services municipaux, vous devrez lui rembourser la portion de l’année qu’il n’aura pas utilisée. Cela peut représenter plusieurs milliers de dollars.

 

#10 : Assurance titres

L’assurance titres est optionnelle, mais recommandée, car elle vous garantira que les titres de propriété sont bons. Pour ceux qui ne comprennent pas ce que cela veut dire, c’est tout simplement que parfois, au cours de l’histoire, on assistance à des doubles ventes ou encore il y a des problèmes avec les titres de propriété. Pour éviter de telles situations, l’assurance titres va venir vérifier que la chaine de titres est bonne et vous garantir que votre achat est sécuritaire.

 

#11 : Outillage et équipements

L’immeuble que vous allez acheter aura sans aucun doute besoin d’entretien. À moins que vous confiiez l’entretien à une entreprise spécialisée, vous devrez acheter de l’équipement et de l’outillage. On pense entre autres à une tondeuse, à une souffleuse, à un coffre à outils de base, etc. Si vous n’avez rien de tout ça lors de votre achat, vous verrez que les chiffres montent vite lorsqu’on veut acheter des outils.

 

#12 : Rénovations et réparations

Dépendamment du type d’immeuble que vous achetez (neuf vs usagé, haut de gamme vs bas de gamme, etc.), vous aurez peut-être des rénovations à faire et des réparations à prévoir. Il est important de faire le tour de l’immeuble avec un entrepreneur général lors d’une visite afin de calculer les frais de rénovations et de réparations à prévoir. Certains immeubles n’ont parfois pas de rénovations à faire, tandis que d’autres nécessitent des investissements majeurs de l’ordre de plusieurs milliers de dollars. Il faut le prévoir et le calculer avant d’acheter.

 

#13 : Les rapports d’expertise

Si l’immeuble que vous achetez est assez vieux, il se peut que vous deviez faire différentes analyses environnementales afin de tester la qualité de l’air, la qualité du sol, la présence d’amiante et de pyrite, la qualité de l’eau, et plus encore ! Ces rapports d’expertises ne sont pas toujours obligatoires, mais ils peuvent être exigés dans certains cas. Il faudra demander des soumissions avant l’achat et vérifier quelles analyses vous seront demandées.

Et voilà vous avez désormais une liste assez exhaustive des frais que vous pourriez rencontrée lors de l’achat d’un immeuble à revenus. Si vous ne savez pas également comment déceler les bons immeubles à vendre et à calculer leur rentabilité, c’est important de savoir le faire avant de commencer vos recherches ! Vous verrez, avec les bonnes connaissances et la bonne préparation, trouver le parfait « deal » en immobilier est beaucoup plus facile !

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