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Comment évaluer la valeur marchande d’un terrain ?

2 novembre 2017,
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« Localisation, Localisation, Localisation ! »

Je ne me rappelle plus combien de fois je me suis fait répéter cet adage par ma mère ! Depuis le moment où j’ai entrepris mes démarches pour m’acheter une maison, on ne cesse de me répéter que c’est le terrain qui est l’investissement, pas la maison, et qu’il est primordial de toujours évaluer la valeur du terrain avant de conclure un achat. Dans ma tête au début je me disais, un bout de terre, c’est un bout de terre ! Mais j’ai vite compris que c’était beaucoup plus que ça !

En fait, l’achat d’un terrain doit être minutieusement calculé afin de s’assurer que l’on pait réellement le juste prix. Comment faut-il s’y prendre ? En évaluant la valeur marchande du terrain ! Si vous désirez acheter un terrain vacant, dites-vous que vous n’avez pas le choix de vous y prendre de cette manière. Quand j’ai décidé d’acheter un terrain dans le but d’y construire une maison, ma mère m’a pratiquement forcé à évaluer le terrain. Je me suis dit que si ma mère s’acharnait comme ça, ce devait être pour une bonne raison !

Mais comment faire pour ÉVALUER LA VALEUR MARCHANDE D’UN TERRAIN ?

C’est exactement ce que je me suis alors demandé ! Il existe en fait 2 façons de faire évaluer la valeur marcha d’un terrain : soit par un évaluateur agréé ou résidentiel, soit par un courtier immobilier.

 

evaluer-valeur-marchande-terrain

Pour ma part, j’ai choisi de faire évaluer le terrain que je songeais acquérir par un évaluateur agréé. En fait, la différence entre choisir un évaluateur agréé et un courtier immobilier est le niveau de précision, l’expertise et la validité du document final fourni. Un évaluateur fournit un rapport beaucoup plus complet d’évaluation qu’un courtier immobilier. Cependant, il coûte environ 300-500$ pour évaluer un terrain versus 0$ pour un courtier. On choisit donc son professionnel selon le niveau de précision et de professionnalisme recherché !

Lorsque j’ai rencontré mon évaluateur agréé, ce dernier ma alors présenté LA MÉTHODE PAR EXCELLENCE pour évaluer la valeur marchande d’un terrain, et m’a expliqué la démarche professionnelle ainsi que les calculs de cette méthode.

Je vous la révèle ainsi aujourd’hui afin de vous aider à comprendre comment un professionnel de l’évaluation immobilière évalue la valeur marchande d’un terrain, et comment il pourrait vous être utile.

 

L’évaluation d’un terrain : la méthode des comparables !

Bon, je ne vous le cacherai pas, je vais ici simplifier la méthode réelle afin que vous puissiez comprendre plus facilement et instinctivement la méthode et les calculs inhérents à l’évaluation d’un terrain.

Tout d’abord, lorsque je lui ai posé la question, mon évaluateur m’a expliqué qu’il allait procéder avec la méthode des comparables pour évaluer la valeur marchande du terrain que je convoitais. Cependant, elle n’est pas tout à fait identique à celle appliquer pour les maisons, les condos et les autres propriétés. L’évaluation de la valeur marchande d’une propriété suit une autre démarche que celle des terrains.

L’évaluation d’un terrain se divise en 3 grandes étapes :

  1. La sélection des ventes comparables
  2. Le calcul du taux unitaire moyen au p2
  3. La détermination de la valeur marchande du terrain

Volontairement simplifiée, cette approche vous permettra toutefois de voir la façon dont ces professionnels s’y prennent et vous pourrez alors intuitivement mieux cibler les terrains ayant un bon potentiel. Voici donc une description des trois étapes à suivre pour évaluer la valeur marchande d’un terrain !

 

ÉTAPE 1 : La sélection des ventes comparables

Pour commencer, un évaluateur doit d’abord analyser le marché et le secteur dans lequel se trouve le terrain à évaluer. En effet, il est important de comprendre dans quel environnement est intégré le terrain ainsi que de bien définir sa localisation. C’est essentiel à la sélection des ventes comparables, puisque ces dernières doivent obligatoirement être situées dans le même secteur.

En effet, ce serait insensé de prendre des terrains dans une autre ville ou un autre secteur pour tenter d’évaluer la valeur d’un terrain sujet. Il faut donc que la personne en charge de l’évaluation, une fois l’analyse du marché terminée, choisisse des ventes de terrains ayant été réellement faits sur le marché DANS LE MÊME SECTEUR et dont les caractéristiques des terrains vendus soient semblables à celle du sujet.

On ne choisit pas des terrains de 40 000 pieds carrés si la superficie du terrain sujet est de 15 000 pieds carrés. Il faut que la superficie et les autres caractéristiques soient le plus semblables au sujet possible, de sorte que l’évaluateur ait le moins d’ajustements à faire. Prenons mon exemple, où je désirais faire évaluer mon terrain à Sainte-Foy de 7 246 pieds carrés. Mon évaluateur a alors choisi 5 ventes comparables dans le secteur :

  • Vente 1 : 195 000$ | 5 100 pieds carrés
  • Vente 2 : 253 000$ | 7 105 pieds carrés
  • Vente 3 : 344 925$ | 9 805 pieds carrés
  • Vente 4 : 292 500$ | 9 700 pieds carrés
  • Vente 5 : 279 000$ | 7 200 pieds carrés

Toutes ces ventes étaient situées dans le même secteur que le terrain que je désirais acheter. Elles étaient toutes valables. Mon évaluateur a donc procédé à l’étape 2.

 

ÉTAPE 2 : Le calcul du taux unitaire moyen au p2

Comme vous l’avez vu à l’étape précédente, l’évaluateur a ciblé des terrains vendus où l’on peut voir des terrains de différentes superficies vendues à différents prix. Pour pouvoir obtenir un indicateur objectif et commun à toutes ces ventes, il faut ainsi faire ressortir le taux unitaire au p2 de chaque vente, soit « prix de vente / superficie ». Si l’on reprend l’exemple précédent et on exécute le simple calcul, les taux unitaires sont :

  • Vente 1 : 195 000$ | 5 100 pieds carrés | 38,24$/p2
  • Vente 2 : 253 000$ | 7 105 pieds carrés | 35,61$/p2
  • Vente 3 : 344 925$ | 9 805 pieds carrés | 35,18$/p2
  • Vente 4 : 292 500$ | 9 700 pieds carrés | 30,15$/p2
  • Vente 5 : 279 000$ | 7 200 pieds carrés | 38,75$/p2

Une fois tous les taux unitaires calculés, l’évaluateur doit regarder s’il y a existence d’une anomalie. Dans ce cas-ci, tout semble en ordre et toutes les ventes comparables sont retenues. L’évaluateur doit alors calculer un TAUX UNITAIRE MOYEN AU P2, qui servira de base au calcul de la valeur du terrain sujet.

Cependant, le jugement de l’évaluateur peut faire en sorte qu’il ne choisira pas une moyenne de taux unitaire, mais choisira plutôt un taux unitaire selon son jugement. Dans le cas qui suit, nous choisissons la moyenne des taux.

Si on prend tous les taux unitaires des ventes comparables ci-dessus, on arrive avec un taux unitaire moyen au p2 de 35,59$/p2.

On passe maintenant à l’étape 3, soit celle du calcul de la valeur du terrain sujet.

 

ÉTAPE 3 : La détermination de la valeur marchande du terrain sujet

Maintenant que nous avons déterminé que le taux retenu était de 35,59$/p2 pour les terrains du secteur, il faut désormais évaluer la valeur marchande du terrain sujet. Si vous avez suivi, vous voyez que ce n’est vraiment pas compliqué. Puisqu’on connait le taux unitaire (35,59$/p2) et la superficie en p2 du terrain (7 246), on peut facilement calculer la valeur de la façon suivante :

Taux unitaire x Superficie = Valeur marchande

35,59$ x 7 246 pieds carrés = 257 885$

La valeur marchande du terrain de 7 246 pieds carrés à Sainte-Foy sujet à l’évaluation est donc de 257 885$.

Quoique cette version soit simplifiée, dénuée d’ajustements et absente de complications, elle illustre tout de même la réalité derrière le processus d’évaluation de la valeur marchande d’un terrain.

Pour terminer mon histoire, en faisant évaluer le terrain de la façon que je vous ai présenté, j’ai réalisé que le vendeur, qui demandait 235 000$, demandait un très bon prix et j’ai acheté le terrain sous la valeur marchande. Ce dernier avait omis de faire évaluer son terrain par un professionnel et s’était fié à l’évaluation municipale pour déterminer le prix de vente, ce qui est une erreur.

Tout cela pour dire que grâce à ma mère et à sa brillante idée de faire évaluer le terrain que je regardais, j’ai pu économiser près de 20 000$ sur la valeur marchande, tout en ayant à simplement débourser 350$ de mes poches en frais d’évaluation.

Quand on regarde ça comme ça, on peut dire que j’ai fait une bonne affaire !

 

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