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Acheter une maison : comprendre et calculer ses ratios de qualifications ABD et ATD

24 juillet 2017,
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calcul-ABD-ATD

Prendre la décision d’acheter une maison est une grosse étape dans la vie de tous les ménages québécois. Il y a tant de choses à penser qu’on peut rapidement s’y perdre et oublier des notions fondamentales. Il faut être en mesure de cerner ses besoins, ses objectifs, sa situation financière, la mise de fonds à mettre, la règlementation en vigueur, etc., afin de prendre une décision juste et éclairée. La dure réalité est que peu de gens comprennent comment ça fonctionne pour emprunter de l’argent pour acheter une propriété. Il ne suffit pas de claquer des doigts et de demander pour recevoir. Non, il y a une logique et des calculs bien précis derrière tout ça. Que vous soyez un premier propriétaire, un acheteur en quête d’une propriété ou encore un propriétaire expérimenté, vous devez comprendre que deux ratios sont extrêmement importants dans le processus de qualification pour obtenir un prêt hypothécaire. Voyons voir de quoi il s’agit et pourquoi ils sont si importants.

 

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une préqualification hypothécaire ?

Lorsque vous souhaitez acheter une maison, il est extrêmement rare que vous ayez en main la somme complète pour payer d’un coup votre propriété. Vous espérez sans doute contracter un prêt hypothécaire afin de financer votre propriété sur 15, 20 ou 25 ans. Lorsque vous voulez contracter un prêt hypothécaire, votre prêteur doit vérifier que vous avez les moyens financiers de rembourser la dette qu’il consent à vous faire. Si vous demandez à quelqu’un de l’argent pour financer quelque chose, cette personne s’attend évidemment que vous lui remboursiez, plus les intérêts, et elle doit donc s’assurer que vous avez des revenus suffisants et stables. Elle calcule ainsi le risque de défaut que vous représentez, et ce risque ne doit pas dépasser une certaine limite. Au Québec, deux ratios servent à calculer l’endettement maximal d’une personne souhaitant contracter un prêt hypothécaire : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). À quoi servent-ils ? Eh bien, ils servent à calculer le ratio de vos revenus sur vos dépenses. Des ratios maximaux sont délimités et servent de balises aux prêteurs afin d’évaluer le niveau d’endettement d’une personne suite à l’obtention « éventuelle » du prêt. Si vous allez dans une institution financière, celle-ci calculera votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter, selon l’ABD et l’ATD.

 

L’amortissement brut de la dette (ABD) qu’est-ce que c’est ?

Tout d’abord, le premier ratio que votre prêteur calculera avec vous est l’amortissement brut de la dette. Si vous voulez savoir si vous pouvez acheter ou non une propriété X, vous devez avoir quelques informations en main, dont :

  • Le prix de vente
  • Les montants de taxes municipales et scolaires
  • Les frais de chauffage

L’amortissement brut de la dette sert à calculer quelle est la proportion en pourcentage que représente le total des dépenses de logement sur vos revenus. Ce premier ratio sert donc à établir votre endettement relié à vos frais d’habitation. Le calcul est bien simple et se présente de la façon suivante :

(Paiement hypothécaire (capital +intérêts) + taxes municipales + frais de chauffage) / Revenus bruts

Ce calcul peut se faire sur une base annuelle ou mensuelle. Comme vous pouvez le voir, c’est un calcul assez simple. Normalement, le ratio maximal qu’autorisent les institutions financières est de l’ordre de 32% pour l’ABD. Voici un exemple de calcul :

Calcul ABD

 

L’exemple suivant présente une situation où une personne aurait un ratio d’ABD de 30,80%, ce qui respecte la limite imposée à 32%. Il y aurait ainsi de bonnes chances que son prêt soit approuvé si son autre ratio, soit l’ATD, respecte aussi la limite imposée. Une fois que votre prêteur aura calculé votre ABD, celui-ci procédera à calculer votre ATD afin de voir si votre endettement global respecte le maximum établi.

 

L’amortissement total de la dette (ATD) qu’est que c’est ?

Tandis que l’ABD sert à calculer uniquement votre endettement en matière d’habitation uniquement, l’ATD sert à calculer votre endettement global en tenant en compte non seulement vos frais d’habitation, mais également vos prêts étudiants, d’auto et personnes. Toute source d’endettement est prise en compte lors de ce calcul, dont l’équation est la suivante :

(Paiement hypothécaire (capital +intérêts) + taxes municipales + frais de chauffage + prêt auto + prêts personnels + prêt étudiant) / Revenus bruts

Le ratio maximal fixé est de 40%. Voici une présentation détaillée du calcul.

Calcul ATD

 

Si votre ratio d’ATD est inférieur 40%, il y a de grandes chances que vous obteniez votre prêt hypothécaire. Il est toutefois possible que vos ratios soient légèrement plus élevés et que votre prêteur, dépendamment de votre cote de crédit et de divers autres facteurs, décide tout de même de vous accorder un prêt.

 

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Afin de vous permettre de calculer rapidement si une propriété respecte votre budget, nous avons préparé pour vous un calculateur Excel qui vous permet de calculer vous-même vos ratios d’ABD et d’ATD. Ainsi, vous pourrez calculer différents scénarios et voir lesquels respectent votre budget. Cela peut vous permettre d’éviter des démarches fastidieuses et d’avoir une bonne idée de vos moyens et de votre capacité d’emprunt avant même de rencontrer un courtier hypothécaire ou une institution financière.

Calculateur ABD-ATD

 

N’oubliez pas de calculer vos liquidités nécessaires

Lorsqu’on aspire à devenir propriétaire, il faut également prévoir les liquidités nécessaires. Lorsque vous voudrez contracter une hypothèque, il vous faudra non seulement être en mesure de vous acquitter de vos paiements et d’avoir la capacité d’emprunt nécessaire, mais également d’avoir en main un bon montant d’argent pour couvrir les frais d’achat. Normalement, les prêteurs suggèrent de prévoir 1,5% du prix de vente en liquidités supplémentaires. Cela est sans compter l’argent que vous devrez avoir pour la mise de fonds (5-20%). Voici une liste de quelques postes de dépense que vous devez prévoir lors de votre projet d’achat, et que vous devrez payer en liquide :

  • Mise de fonds (minimum de 5%)
  • Frais d’ouverture de dossier pour l’assurance hypothécaire
  • Taxe de 9% sur la prime SCHL
  • Frais d’inspection
  • Frais d’évaluation
  • Frais de notaire
  • Assurance titre
  • Taxe de mutation
  • Assurance habitation
  • Déménagement
  • Autres

On parle généralement de 3 000 à 10 000$ de frais à prévoir, à part la mise de fonds.

 

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