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5 types de FLIPS immobiliers que peu de gens connaissent

18 août 2017,
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Les FLIPS immobiliers, aussi communément appelés la spéculation immobilière, sont une stratégie d’investissement immobilier de plus en plus populaire au Québec. Avec l’arrivée de nombreuses émissions télé où divers investisseurs achètent, rénovent et revendent rapidement des propriétés avec de gros profits, de plus en plus de gens décident de se lancer sur cette avenue pour faire de l’argent en immobilier. Pour ceux qui ne comprennent pas comment ça fonctionne, le principe du FLIP « standard » consiste à acheter une propriété désuète qui nécessite des rénovations à un bon prix, d’effectuer lesdites rénovations puis de revendre la propriété en faisant du profit. C’est un processus simple, relativement rapide et qui permet potentiellement de faire de l’argent. Le FLIP « standard » qui suit la formule tout juste mentionnée est couramment appelé le « FLIP rénovations ». La plupart des investisseurs immobiliers débutants ne connaissent que ce type de FLIP, et ne savent pas qu’il existe une multitude d’autres formules de spéculation qui peuvent s’avérer très payantes. Afin d’ouvrir votre esprit à de nouvelles possibilités de projets, voici 5 types de FLIPS immobiliers que peu de gens connaissent !

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#1 : FLIP « Agrandissement/Revente »

Commençons par celui qui est le plus souvent oublié : le FLIP « agrandissement/revente » ! En effet, les quartiers d’une ville se transforment au fil des années et les types de constructions qui s’y situent peuvent changer. Certaines personnes peuvent également faire des erreurs de conception lorsqu’ils construisent une nouvelle maison, et ne pas prévoir l’évolution du secteur. Par exemple, un quartier à Québec qui est composé à 95% de cottage à 2 étages, et qui comptent encore quelques petites maisons unifamiliales 1 étage pourrait offrir de belles possibilités à un investisseur. Comment ? Eh bien, puisque le type de maisons qui se trouvent dans le secteur est fort majoritairement des maisons 2 étages, et que les acheteurs vont très certainement rechercher ce type de propriété dans ce secteur, il pourrait être une bonne idée d’acheter une propriété moins grande, plus désuète et de moins grande valeur pour la remettre au standard du marché. En immobilier, la règle est simple : il faut choisir les propriétés les moins belles et inférieures au standard du secteur et les remettre au même niveau que les autres. Si vous achetez la plus belle maison du secteur, vous ne ferez pas un sou puisqu’elle est déjà dans des conditions optimales. Cependant, en achetant une maison unifamiliale désuète, vous pourrez faire ajouter un étage et remettre à neuf la propriété. En agrandissant la maison, vous venez de faire augmenter drastiquement la valeur de la propriété. Elle rejoindra, ou même dépassera, la valeur des maisons comparables du secteur et vous pourrez la revendre à profit. Le coût d’un agrandissement (ajout d’étage) peut dépasser la barre des 100 000$, mais la plus-value que cela donne à l’immeuble (dans le bon secteur) peut facilement en valoir largement la peine.

 

#2 : FLIP « Rénovations/location »

Voici une excellente alternative au « FLIP rénovations » que presque tous les investisseurs connaissent. En fait, il arrive que certains projets de FLIP ne se déroulent pas comme prévu et que le marché immobilier change entre le moment que vous achetez la propriété et le moment que vous la mettez en vente. Il se peut également que vous ayez mal fait vos calculs et que la valeur de la maison versus le coût de votre investissement vous laisse avec une marge de profit nulle. Quoi faire dans ce cas ? Bien des investisseurs vont soupirer et décider de vendre à perte en se disant que c’est un projet raté. Pourquoi avoir cette logique ? C’est à ce moment qu’il peut devenir intéressant de se tourner vers l’autre stratégie d’investissement : la détention à long terme ! En effet, si vous voyez que vous ne réaliserez pas de profits immédiats à cause de rénovations plus dispendieuses que prévu, d’un marché immobilier actuellement désavantageux ou pour toute autre raison, éviter de vendre et mettez plutôt la propriété en location. Louer la propriété vous permettra de capitaliser votre investissement (votre locataire pait votre hypothèque) et vous aurez potentiellement même un surplus d’argent à la fin de chaque mois. De plus, si le marché évolue bien, il se peut même que votre immeuble prenne de la valeur. Vous pourriez donc profiter des 3 sources de rendement de l’immobilier locatif, ce qui vous permettrait de faire un très bon profit à long terme, et d’éviter une perte financière à court terme.

 

#3 : FLIP « Transformation de logement en condos »

Voici un type de FLIP encore peu connu auprès des novices, mais qui fut TRÈS utilisé par les investisseurs aguerris de 2000-2010. En effet, ce type de FLIP fut extrêmement lucratif et les profits qu’ont réalisés les investisseurs en ont fait saliver plusieurs. Durant le début des années 2000, les investisseurs achetaient des blocs appartements à des endroits stratégiques, puis demandaient auprès de la ville à faire un changement de vocation pour convertir l’immeuble à logement en copropriété divise. À cette époque, il y avait beaucoup moins de condos sur le marché, donc la ville acceptait relativement facilement ce type de transformation. Simplement en changeant quelques papiers et quelques documents juridiques, un immeuble d’une valeur de 450 000$ pouvait soudainement valeur 700 000$ et les logements (qui valaient 75 000$ chacun) se vendaient ensuite 125 000$ chacun et le propriétaire empochait tous les profits. Les investisseurs ayant de l’expérience derrière la cravate ont utilisé ce coup à profusion. Aujourd’hui, il est encore possible de faire ce type de FLIP, cependant, il est beaucoup plus difficile d’obtenir une autorisation de la ville. En effet, avec le nombre de constructions de projets de condos dans les principaux centres urbains du Québec, les villes doivent s’assurer d’avoir un nombre stable d’immeubles locatifs et restreignent désormais les transformations de logement en condos. Néanmoins, c’est un type de FLIP peu connu auprès des investisseurs amorçant leur carrière en immobilier.

 

#4 : FLIP « Terrain »

Voici un autre type de FLIP que beaucoup de gros investisseurs immobiliers aiment particulièrement. Le « FLIP Terrain » est en fait une stratégie d’investissement qui consiste à acquérir une parcelle de terrain en prévision qu’elle prenne de la valeur au fil des années ou encore pour la subdiviser en plusieurs lots de plus petites dimensions. Par exemple, un promoteur-investisseur immobilier pourrait acheter un gigantesque terrain, le subdiviser légalement pour en faire un quartier et revendre séparément chacun des terrains à profit. La subdivision de lot est un principe qui existe depuis des centaines d’années, mais pourtant, peu de gens songent à l’utiliser pour faire de l’argent en immobilier. La raison est souvent que ce peut être un gros projet qui demande beaucoup de capital, et qui peut être échelonné sur une longue période. Pourtant, c’est l’un des FLIPS qui peut s’avérer le plus payant !

 

#5 : Flip « Multilogement/Commercial »

Finalement, un cinquième type de FLIP auquel peu d’investisseurs novices pensent est bien entendu le FLIP « Multilogement/Commercial ». Pour ceux qui n’ont jamais suivi un cours d’évaluation immobilière, vous devez comprendre que la valeur d’un immeuble à revenus ou d’un immeuble commercial est étroitement reliée à sa capacité à générer des revenus. Donc, plus un immeuble génère des revenus élevés, plus sa valeur est élevée. C’est assez simple et facile à comprendre comme concept. Mais comment est-il possible de « FLIPPER » un immeuble qui produit des revenus ? Puisque la valeur d’un immeuble dépend des revenus qu’il génère, vous devez trouver un moyen d’augmenter les revenus. Ce type de FLIP consiste donc à acheter un immeuble commercial ou à revenus (résidentiel), de faire des rénovations ou d’apporter des modifications dans les unités qui justifient une augmentation de loyer, puis d’augmenter les loyers des différentes unités locatives de l’immeuble. Si l’immeuble est vacant, c’est d’autant plus facile ! Cependant, s’il y a déjà des locataires, vous devrez peut-être attendre la fin d’un bail ou encore négocier avec vos locataires actuels. Puisque les revenus de l’immeuble auront augmenté, la valeur de l’immeuble augmentera. Vous pourrez alors revendre l’immeuble à profit à un autre investisseur désirant l’acquérir dans une perspective de long terme.

 

Soyez créatifs en matière de FLIP !

Lorsqu’il s’agit de FLIP, être créatif et trouver de nouvelles façons d’exploiter le plein potentiel d’un immeuble est un art ! Apprenez à déceler les bonnes opportunités là où d’autres ne voient rien, et n’ayez pas peur d’évaluer le potentiel d’autres types de FLIP que le fameux « FLIP rénos » ! Prendre la décision de devenir investisseur immobilier spécialisé en spéculation immobilière signifie que vous êtes prêt à prendre des risques, donc pourquoi pas essayer quelque chose de nouveau pour votre prochain projet ?

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