Les 10 pires erreurs que commettent les acheteurs de condos -

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Les 10 pires erreurs que commettent les acheteurs de condos

30 août 2017,
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Lorsqu’on se sent prêt à devenir propriétaire, la première question qui nous vient souvent à l’esprit est de savoir quel type de propriété nous allons acheter. Êtes-vous plus du type bungalow ? Avez-vous le budget pour un cottage ? Désirez-vous plutôt un condo avec une belle vue sur la ville ? Aujourd’hui, le condo a la cote dans les centres urbains comme Montréal et Québec, mais les acheteurs commettent encore de nombreuses erreurs lors du processus d’achat. Un condo, ce n’est pas une maison, et il y a de nombreuses choses auxquelles il faut penser avant de signer le bout de papier que nous tend le notaire. Il ne suffit pas de visiter, de trouver ça beau et de passer à la banque pour que tout marche comme sur des roulettes. Un immeuble en copropriété est un organisme qui abrite plusieurs copropriétaires, où on y retrouve des règlements stricts sur de nombreux sujets et où la gestion de l’immeuble est un point central à ne pas négliger. C’est pourquoi il ne faut surtout pas acheter un condo comme on achète une paire de bas. Afin que vous deveniez un acheteur de condo sage et bien informé, voici les 10 pires erreurs que commettent souvent les acheteurs de condos !

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#1 : Tomber en amour avec un condo

Eh bien oui, aimer trop un condo peut devenir un très gros problème ! Pourquoi ? En fait, c’est parce que beaucoup d’acheteurs tombent sous le charme d’un condo qui dépasse souvent le budget qu’ils avaient établi et qu’ils perdent ensuite toute notion de logique. Ils ne voient plus les problèmes qui surviennent, ils ne prennent même plus la peine de négocier par peur de perdre le condo, et ils négligent certaines étapes du processus d’achat ! Lorsque vous visitez des condominiums, gardez la tête froide et ne montrez pas vos émotions au vendeur. S’il voit que vous êtes tombé en amour avec le condo, vous verrez que son prix ne bougera pas d’un pouce. Tomber en amour avec une propriété peut vous coûter cher !

 

#2 : Ne pas analyser les comparables sur le marché

Négliger de faire une analyse de comparable sur le marché est définitivement l’une des plus grosses erreurs que vous pouvez commettre. Même si vous n’avez pas accès au répertoire des propriétés vendues avec leur prix de vente, vous pouvez tout de même repérer des dizaines, voire des centaines, de condos à vendre sur internet que vous pouvez comparer avec celle que vous regardez. Les évaluateurs prennent d’ailleurs cette méthode pour évaluer la valeur marchande d’un condo. En procédant avec une approche simplifiée, vous pourrez voir quel est le prix moyen des condos dans le secteur pour la grosseur de condo que vous recherchez, et ainsi prendre une décision éclairée sur le prix de vente.

 

#3 : Ne pas inclure les bonnes conditions dans l’offre d’achat

Pour être honnête, cette erreur-ci est celle qui est la plus souvent commise par les acheteurs québécois. Lorsqu’on remet une offre d’achat pour un condo, il importe de se protéger afin de pouvoir se retirer si on remarque que quelque chose est de travers. Par exemple, la condition la plus connue est celle de l’inspection préachat et du financement. Il y a également celle de l’achat à condition de vendre la propriété de l’acheteur. Cependant, celle que TOUS les acheteurs de condos devraient inclure dans leur offre d’achat est celle de l’achat conditionnel à la satisfaction suite à l’étude des états financiers du syndicat de copropriété. Qu’est-ce que ça fait exactement comme clause ? Eh bien, cela vous donne le droit d’annuler votre offre d’achat si vous n’êtes pas satisfait par les chiffres que vous avez vus dans les états financiers et si vous n’êtes pas satisfait de la manière dont le syndicat gère les finances de l’immeuble. Ça peut être franchement pratique, surtout lorsqu’on connait de nombreuses histoires d’horreur qui sont arrivées dans ce genre au cours des dernières années.

 

#4 : Sous-estimer les frais de copropriété

Cette erreur est souvent commise par les premiers acheteurs. Les frais de copropriété sont très mal compris par les acheteurs, qui pensent que ce sont simplement des dépenses pour avoir le droit de rester dans l’édifice. C’est là qu’ils se trompent, car les frais de copropriété servent à renflouer le fonds de prévoyance, qui lui sert à payer pour l’entretien et les réparations de parties communes de l’immeuble. Ne pensez donc pas que vous n’aurez que 50-60$ de frais de condos à payer par mois. On parle bien souvent d’un minimum de 100$ par mois (varie grandement selon divers facteurs), et si les frais semblent très bas, vaut alors mieux consulter attentivement les états financiers du syndicat.

 

#5 : Ne pas étudier les états financiers du syndicat

Lorsque vous remettez votre offre d’achat, qui devrait inclure la clause vous permettant de consulter les états financiers du syndicat, vous devriez passer un bon moment à étudier ces derniers afin de voir si tout est en ordre. Les gens passent souvent outre cette étape, car ils ne veulent pas payer pour qu’un professionnel les conseille et pensent qu’ils n’y comprendront rien s’ils le font eux-mêmes. Certains ignorent même jusqu’à l’existence d’états financiers dans l’immeuble ! En fait, étudier des états financiers est beaucoup plus simple qu’il n’y parait et cela pourrait vous permettre d’éviter d’acheter un immeuble à problème. Si, lors de votre étude, vous constatez que le fonds de prévoyance est presque vide et que divers équipements seront à remplacer dans un avenir rapproché, dites-vous que les copropriétaires vont recevoir une facture inattendue éventuellement. Étudier les états financiers pourrait vous faire économiser des milliers de dollars !

 

#6 : Faire le processus d’achat sans courtier immobilier

On ne le répétera jamais assez, en tant qu’acheteur, il est tout à fait GRATUIT de faire le processus d’achat d’un condo ou d’une maison via un courtier immobilier. C’est le vendeur qui doit verser une commission au courtier vendeur et au courtier collaborateur. Profitez donc de l’expérience et des conseils d’un professionnel qui saura vous guider dans le processus d’achat de votre nouveau condo. D’ailleurs, un bon courtier pourrait aisément vous faire éviter les erreurs mentionnées dans cet article. Il connait le marché et sera en mesure de vous faire économiser et négociera même avec le vendeur à votre place. Un professionnel de l’immobilier qui vous offre son aide absolument gratuitement, on serait fou de refuser, non ?

 

#7 : Oublier de calculer tous les frais reliés à l’achat

Il n’y a pas seulement les acheteurs de condos qui ont ce problème, car les propriétaires de maisons l’ont aussi, mais c’est véritablement quelque chose de problématique en immobilier. La majorité des acheteurs font l’erreur de sous-estimer ou d’oublier certains frais reliés à l’achat d’un condo. Il faut prendre le temps de calculer les frais suivants :

  • La mise de fonds
  • Frais de notaire
  • Inspecteur en bâtiment
  • Évaluateur
  • Taxe de bienvenue
  • Taxes municipales à payer
  • Assurance
  • Déménagement
  • Et parfois plus encore !

On parle généralement d’un bon 6000$ de frais d’achat, SANS compter la mise de fonds. Cela peut être largement plus élevé dépendamment de la valeur du condo. Il faut donc parler avec les bons professionnels pour planifier tous les frais reliés à l’achat. Sans quoi, vous pourriez avoir une mauvaise surprise et manquer de fonds !

 

#8 : Penser que vivre en condo est l’équivalent d’être un locataire

Cette erreur-ci est surtout agaçante, voire franchement énervante, pour les propriétaires de condos qui sont habitués de vivre dans ce type d’habitation. En effet, les jeunes qui arrivent en condos se prennent bien souvent pour des locataires privilégiés, c’est-à-dire qu’ils savent qu’ils possèdent leur condo, mais ils ne se rendent pas compte qu’ils sont aussi propriétaires d’une part des parties communes. Ils savent qu’ils peuvent les utiliser, mais ils oublient souvent qu’ils ont la responsabilité, en tant que copropriétaires, de payer leurs frais de copropriété afin d’entretenir et de réparer les espaces communs. Beaucoup d’histoires ont été révélées au fil des dernières années concernant des disputes entre copropriétaires en raison de frais qui n’étaient pas prévus. Certains propriétaires affirmaient qu’ils n’étaient pas leur responsabilité de payer pour des bris imprévus de revêtement extérieur. Eh bien, ils ont compris à leur dépend qu’ils avaient tords de penser cela, et ils ont dû finalement payer les frais demandés. Ne commettez pas l’erreur de penser que quelqu’un se chargera d’entretenir les espaces communs. Vous êtes propriétaire de votre espace privatif, ainsi que d’une quote-part des parties communes.

 

#9 : Oublier de regarder les règlements de l’immeuble et la déclaration de copropriété

Voilà une bourde que commettent bon nombre de premiers acheteurs. En effet, un immeuble en copropriété est constitué selon une déclaration de copropriété où on retrouve des règlements qui régissent la vie dans l’immeuble. En effet, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi et agir comme bon vous semble dans ce type d’immeuble. Il existe des règlements propres à chaque immeuble et dont vous devez prendre connaissance avant de signer quoi que ce soit. Par exemple, beaucoup de copropriétés interdisent les barbecues sur les balcons, les chiens et les chats dans les appartements ainsi que les « bass » reliés à un système de son central. Si vous avez un chat et que vous achetez le condo pour ensuite réaliser que les chats sont interdits, ça aurait été une bonne idée de lire les règlements avant. Vous ne pourrez pas simplement annuler votre offre parce que vous avez oublié de faire les vérifications diligentes. Vous devrez alors vous débarrasser de votre chat ou encore revendre votre condo. On peut également penser à un exemple devenu célèbre à Montréal dans la « tour des Canadiens », où les copropriétaires ont le droit de sous-louer leur appartement sur des sites de location court terme. Certains copropriétaires n’avaient pas bien lu les règlements de l’immeuble et ont tout juste réalisé l’existence de ce droit une fois les papiers signés. Ils ne peuvent rien faire aujourd’hui, puisque la majorité des copropriétaires sont en accord avec la clause permettant la sous-location.  Lisez donc toujours les règlements de l’immeuble, car une erreur qui peut avoir de graves conséquences !

 

#10 : Penser à court terme et oublier de prévoir ses besoins à long terme

Lorsqu’on devient propriétaire, il importe de se poser les bonnes questions afin d’acheter une propriété qui comblera nos besoins présents, et futurs ! Oui, futurs ! Pourquoi ? Eh bien, parce qu’une propriété, que ce soit un condo ou une maison, est un investissement à long terme. Les frais initiaux pour acheter sont très élevés et le marché peut baisser pendant quelques années. Si vous ne voulez pas perdre de l’argent, vous devriez ainsi songer à conserver votre condo sur un horizon d’au moins 7 ans (idéalement 10 ans). L’erreur que biens de gens font est de penser court terme, puis d’être pris pour vendre 3 ans plus tard à perte, car le marché a baissé et ils sont pressé de vendre. La meilleure façon d’éviter une perte financière en immobilier est de penser sur le long terme ! Changer de condo tous les 3 ans est la façon la plus sure de perdre de l’argent à chaque vente ! Prenez donc le temps de prévoir vos besoins sur un horizon à long terme.

 

Acheter un condo : prenez le temps de faire les choses comme il faut !

Contrairement à une maison, lorsque vous achetez un condo, vous n’achetez pas simplement une maison, vous devenez une part intégrante d’une communauté. En effet, l’immeuble dans lequel s’inscrit votre condo est régit par des règlements biens précis, est géré par un conseil d’administration composé de personnes habitant l’immeuble, et vous n’êtes pas seulement propriétaire de votre unité privative, mais également copropriétaires des espaces communs. Disons simplement que c’est plus complexe qu’une maison ! C’est pourquoi vous devez éviter de commettre des erreurs coûteuses ! En choisissant de faire affaire avec un courtier, celui-ci vous guidera tout au long du processus d’achat et vous aidera à trouver le condo qui répond à vos besoins, au juste prix. Et savez-vous ce qui est le plus beau dans tout ça ? Il fera tout ça absolument gratuitement ! Il ne vous chargera aucun honoraire ni aucuns frais, car c’est le vendeur qui devra lui verser une commission. Profitez donc de l’expérience et du savoir-faire d’un courtier immobilier pour devenir propriétaire d’un condo sans le moindre tracas !

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